A lemaradt régiók felzárkózása is reménytelenebbé válhat

Végleg vége az lakásárak szárnyalásának?

2019. szeptember 30. Úgy tűnik, megalapozatlan remény volt, hogy az ősz újra belendíti a magyar ingatlanpiacot. A hónap elején már látott kedvezőtlen jelek csak szaporodtak. A forgalom élénkítésében érdekelt piaci szereplők egyelőre megtorpanásról beszélnek. Ez azonban baljós jel lehet azokon a területeken, amelyek kimaradtak az eddigi szárnyalásból.

A lakások drágulását tulajdonképpen már csak a kormányzati intézkedések tartják fenn – derült ki már nyáron az OTP elemzéséből. Szeptember elején úgy tűnt, hogy erre hiába húzta rá a kormányzat a babaváró kölcsönt és a CSOK kiterjesztését, az ingatlanpiac nem a remélt módon reagált. Mint korábban megírtuk, egyre szaporodnak a kedvezőtlen jelek.

Mostanra úgy látszik, hiába akadt olyan szakértő, aki bízott abban, hogy csak a nyári időszak törte meg a lakásárak emelkedésének korábbi trendjét, és az ősz változást hoz. Egyre másra teszik közzé az ingatlanos cégek a drágulásban bízók számára lelombozó jelentéseiket. A Balla Ingatlan egyenesen az „aranykor” végéről beszél.

Schneider Zoltán, a Balla Ingatlan belvárosi irodájának szakmai vezetője arra hívta fel a figyelmet, hogy a budapesti belvárosi ingatlanpiacon erősen megtorpant a kereslet. A szakértő példaként megemlítette: egy ingatlant induláskor 220 millióért hirdetett egy másik közvetítő, most pedig egy értékbecslés után náluk 159 milliónál jár az ára. De még így sem lesz könnyű eladni. Egy kisméretű, normális állapotú, 30-40 négyzetméteres lakáshoz 30 millió forintnál olcsóbban persze még most sem igazán lehet hozzájutni. A jövőről Schneider úgy fogalmazott, hogy az ingatlanpiac olyan, mint egy tehervonat: hosszú ideig tart, mire megáll. De az már látszik, hogy elkezdett fékezni.

Egyes régiók megszenvedhetik a megtorpanást

Az egész árrobbanás meglehetősen sajátosan zajlott le Magyarországon. (Miért éppen erre ne lenne igaz az unortodox jelző?) A Duna House (DH) frissen kiadott jelentésében a területenként erősen eltérő árváltozásokat gyűjtötte csokorba. A mellékelt grafikonon is jól látszik, hogy a keleti országrészekben jóval kevésbé hatottak a kormányzat ingatlanpiacot fűtő akciói. A remények szerint mindez ott igazán mostanra érhetett (volna) be.

A legintenzívebb áremelkedés a DH számai szerint az ország három pontjára összpontosult: az élen Budapest áll, de ugyanígy keresettek az ingatlanok a nyugati határ mentén, valamint a déli nagyvárosokban (Kecskemét, Szeged) és környékükön. Az ország északkeleti városaiban azonban alig drágábbak a lakások, mint 10 éve. Kiemelten az észak-magyarországi régió településein maradtak szinte változatlanok az árak.

Mint arról korábban írtunk, az egyenlőtlen ingatlanpiaci élénkülés a hitelekre jellemző hitelfedezeti arányon is nyomot hagy. A még most is nyilvántartott hátralékok közel 60 százalékának a hitelfedezeti aránya meghaladja a 100 százalékot. Azaz az ingatlan értékesítése esetén sem biztosított a késedelmes követelés teljes körű kiegyenlítése. Ők eddig abban bízhattak, hogy a fellendülés mindenhová elér majd. Ha viszont most valóban bekövetkezik a megtorpanás, akkor még az sem zárható ki, hogy a kedvezőtlenebb területeken kifejezetten esni kezdenek az árak.

A kettősség árkategóriánként is fennáll

Az ingatlan.com úgy látja, hogy a budapesti lakáspiac sem kezelhető teljesen egységként. A hirdetési portál szerint a 20-30 millió forintos lakások iránti kereslet majdnem 50 százalékkal alacsonyabb az egy évvel korábbinál, miközben a 30-40 milliósoké 17 százalékkal esett vissza. A drágább lakások iránt ugyanakkor nőtt az érdeklődés. A 70-80 milliós kategóriában levő ajánlatokra 6 százalékkal, a 80-90 milliósokra pedig 16 százalékkal többen kattintottak. Igaz – jegyzik meg –, a magasabb áron kínált lakások iránt érdeklődések a teljes kereslet kis részét teszik ki.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője elmondta: a legújabb adatokból a budapesti lakásárakat befolyásoló kettősség rajzolódik ki. A nyár óta csökkenő kereslet miatt ugyanis egyre tovább tovább tart az ingatlanok értékesítése, ami növekvő kínálattal párosul. A két hatás pedig összességében lelassíthatja a fővárosi árnövekedést.