Ebben (is) keresztbe tesz a magyar kormánynak az unió?

Végképp kinyírhatják az ingatlanalapokat

Fotó: clipart.com/Azenpenzem

2024. december 13. Miközben a magyar kormány igyekezne visszaterelni a befektetőket az ingatlanalapokhoz, a készülő uniós szabályozás alighanem mindenki kedvét elveszi attól, hogy ilyen konstrukciót válasszon. Ki szeretne úgy befektetni, hogy ha kiszállna, bármikor visszaváltási korlátozással, csökkentett értékkel, vagy akár „büntető” díjjal találkozhat?

Az egykor rendkívül népszerű ingatlanalapok már legfeljebb saját árnyékukká váltak. Az utóbbi hónapokban – számolta ki az Azénpénzem a Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetsége (BAMOSZ) adataiból – 60 milliárd forintot vontak ki innen, miközben ezermilliárdnál is több friss pénz érkezett az alapokba. A mostani slágert az abszolút hozamú alapok jelentik. Az augusztustól októberig tartó időszakban minden hónapban ezekbe fektették a legtöbb pénzt.

Az ingatlanalapok mélyrepüléséhez a pénzügyi válság idején szerzett rossz tapasztalatok – 2008-2009-ben sok befektető ide tett pénze fagyott be – mellett a Magyar Nemzeti Bank (MNB) elvárása vezetett. A jegybank korlátozta a rövid futamidővel visszaváltható sorozatok terjedését, így fő szabály szerint 6 hónapot is várhatnak, akik kivennék ingatlanos alapjukból a pénzük. Az MNB egy éve meg is erősítette erre vonatkozó ajánlását.

Kiskaput nyitna az állam

Tavaly októberben jelent meg a Magyar Közlönyben az a kormányrendelet, amivel az ingatlanalapok népszerűségét próbálhatták legalább valamennyire visszaállítani. A szabályozás lényege, hogy némiképp megkerülhető lenne a jegybanki szigor. A teljes portfólióban 15 százalékban szabták meg azoknak a befektetésijegy-sorozatoknak az értékét, amelyeknél a pénz kifizetése a visszaváltási megbízás után legalább 180 naptári nappal vagy 130 forgalmazási nappal történik.

A 449/2023. (X.3.) kormányrendelet nem kapott túl nagy hírverést, de tulajdonképpen ez is beleillik a „lakhatási válság” enyhítéseként propagált egyéb intézkedések sorába. Az összes lépés valójában az ingatlanpiaci árak további felhajtására jó. Nem hihető, hogy ezt a kifejezetten rafinált manipulációkra képes kormány ne tudná.

A rendelet 2026. október 1-jei hatályba lépést követően az ingatlanos befektetési jegyeknél már a 7 napos visszaváltási idő is elfogadható. Az Európai Unióban azonban épp most készül az a szabályozás, ami pont az ingatlanalapokat érinti. Ez már 2026-ban kaphat jogszabályi kereteket. Az MNB tőkepiaci felügyeleti osztályának vezetője által jegyzett, a várható fejleményeket taglaló szakcikke címe szerint „válságállóbbá” válnak az ingatlanalapok. Befektetői szemmel nézve azonban véleményünk szerint ezek a konstrukciók minden lehetséges vonzerejüket elveszthetik.

Nagyon durva dolgokat írhatnak elő

A szabályokat az egész Unió területén egységesen kell majd alkalmazni, tehát Magyarország sem lehet kivétel. Az új szabályok alapján likviditási sokkok esetén az Unióban legalább 9 egységes likviditáskezelési eszközt (LMT) vethetnek be az alapkezelők. Az alábbiakban a teljesség igénye nélkül ismertetjük, mikre kell felkészülniük a befektetőknek (már akik a fejlemények tükrében egyáltalán lesznek).

Az ingatlanalapok lassan értékesíthető eszközeire tekintettel az Európai Rendszerkockázati Testület (ESRB) az alap portfóliójában található likvid eszközök arányától függő, alapesetben 12 hónapot kitevő előzetes értesítési időszak bevezetését ajánlotta, amit az alapkezelők visszaváltási korlátozással kombinálhatnak. Hazánkban is ismert eszköz a visszaváltási díj (redemption fees) alkalmazása, amely figyelembe veszi a likviditás biztosításának költségét: a magasabb díj a befektetési alapban maradó befektetők védelmét szolgálja, és a visszaváltó befektetőket „bünteti”.

Ezzel szemben az úgynevezett ingaárazás (swing pricing) sok országban, így hazánkban is ismeretlen. Ez lényegében a visszaváltásoktól függő módosított eszközértéket és forgalmazási árat jelenti. Amennyiben sok pénz áramlana ki, akkor az alapkezelők az egy jegyre jutó nettó eszközértéket csökkenthetik. Az ingaárazáshoz hasonló eszköz a kettős árazás (dual pricing), amikor az eladási és vételi árfolyam szétválik, és így alacsonyabb áron szállhatnak ki a befektetési alapból kilépő befektetők.

A felhígulás elleni védelem díja (anti-dilution levy) nagyobb tranzakció esetén alkalmazott eszköz, amelyet az alapkezelő akkor használ, amikor a visszaváltások meghaladják a jegyzéseket vagy fordítva. Tehát ez a díj mindkét irányba működhet, és figyelembe veszi az alap likviditásának fenntartásával járó költségeket. A javasolt eszközök között szerepel a magyar alapok által már ismert, de ritkán alkalmazott természetbeni visszaváltás (redemption in kind) is. Ilyen esetben a befektetési jegy visszaváltásakor nem készpénzt, hanem a portfólióban lévő valamilyen eszközt kap az ügyfél.

Szerző: B.Varga Judit
Címkék: befektetés, befektetési alap, ingatlan, ingatlanalap, kormányrendelet, MNB, Unió, szabályozás