Teljesen bezuhant a piac, sok az eladatlan lakás

Válság van, ezt mutatják a lakásépítések számai

Kevesebb családi ház épült
Fotó: Bencze-Kiss Kata

2024. február 21. Tavaly 9,2 százalékkal kevesebb lakás épült, mint 2022-ben, a kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma pedig 39 százalékkal esett vissza. Az adásvételek száma az előzetes becslések alapján a legmélyebb válság alatti időket idézi.

Alaposan bezuhant a lakásépítési piac 2023-ban – derül ki a KSH tegnap közzétett legfrissebb statisztikáiból. 2023-ban 18647 új lakás épült, ami 9,2 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban. A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 21501 volt, 39 százalékkal kevesebb, mint 2022-ben.

Ez utóbbi persze nem jelenti azt, hogy ennyi lakás fel is fog épülni, hiszen 2022-ben 35 ezer lakásra kértek építési engedélyt illetve jelentették be az építését.

Merre építkeztek?

Budapesten 6359 lakást vettek használatba, 3,8 százalékkal kevesebbet, mint egy évvel korábban. A visszaesés különösen súlyosan érintette a vármegyeszékhelyeket (–29 százalék), a többi városban (– 2 százalék) és a községekben (–8,5 százalék) enyhébb volt.

Pest régióban 7,3 százalékkal nőtt, a többi régióban csökkent az új lakások száma 2022-höz képest. A csökkenés mértéke Dél-Alföldön volt a legmagasabb, 45 százalék. A központi nagyrégión kívül továbbra is Győr-Moson-Sopron vármegyében épült a legtöbb lakás, ám ezek száma sem érte el az egy évvel korábbit (–6,4 százalék).

A saját építés jobban visszaesett

A teljes piaci zsugorodásnál is jobban esett vissza a saját részre épített lakások száma. A KSH adatai szerint ugyanis a természetes személyek által épített lakások aránya 39-ről 36 százalékra csökkent, így – értelemszerűen - a vállalkozások által építetteké 60-ról 64 százalékra nőtt 2022-höz képest.

Az új lakóépületekben használatba vett lakások 46 százaléka családi házban, 45 százaléka többlakásos épületben, 7,1 százaléka lakóparkban található. A többlakásos épületeknél ez 6 százalékpontos növekedést, míg a családi házak esetében 3 százalékpontos csökkenést jelent az egy évvel korábbihoz viszonyítva. A használatba vett lakások átlagos alapterülete 2 m²-rel 94 m²-re csökkent 2022-höz mérten.

Ez itt már a válság?

A teljes lakáspiac visszaesése már 2022-ben elkezdődött, 2023-ban pedig olyan drasztikusan csökkent a forgalom, hogy már a 2008-as válság utáni legrosszabb, 2011-2013-as időkre emlékeztetett. A világgazdasági válság után ugyanis nem azonnal, hanem 2011-re zuhant be drasztikusan a lakások adásvételének száma, akkor mindössze 87,7 ezer lakás cserélt gazdát, és 3 éven át ezen a szinten maradt: 2013-ban 88,7 ezer volt a forgalom. A Duna House egyébként 2023 egészére 91 ezer körüli tranzakciószámot becsül a lakáspiacon.

Az új lakások értékesítése a láthatatlan kategóriába került, a KSH adatai szerint az értékesítésre épített lakásokból mindössze 2100-t adtak el 2023. szeptember végéig. Az év egészére némileg szépülhettek a számok (erről még nincsenek friss adatok), hiszen a felépült 18645 lakásból 6700-t építettek természetes személyek, a többi eladásra készült. Ugyanakkor tudható, hogy a rendkívül megdrágult építkezések miatt nagyot nőtt az új lakások ára, így nehezebbé vált az értékesítés.

Hány lakás fog még épülni?

A 2008-as világgazdasági válság után a kormány az akkori új szocpol, a CSOK bevezetésével próbálta berúgni a motort 2015-ben, a piac pedig 2016-ban kezdett el éledezni. Noha évtizedeken keresztül azt hallhattuk, hogy évi 40 ezer új lakás építésére lenne szükség, hogy a lakásállomány megújuljon Magyarországon, ilyen számokat utoljára a 2000-es évek elején láthattunk (2004-ben 43,9 ezer, 2005-ben 41 ezer), ami az első Orbán-kormány lakástámogatási rendszerének volt az eredménye. De annak volt az „eredménye” a durva költségvetési hiány is, amit rászabadított az országra az akkori Fidesz-kormány.

2015-ben tehát 7,6 ezer új lakás épült, az éledező piacon 2016-ban 9,9 ezer, ezt 2020-ra 28,2 ezer új lakás felépítéséig lehetett felfuttatni. Azóta markáns visszaesést láthatunk. 2021-ben már csak 19,9 ezer, 2022-ben 20,5 ezer, 2023-ban pedig 18,65 ezer új lakás épült.

Idén még nagyobb lesz a visszaesés

2024-ben sem várható a lakásépítések felfutása, sőt, inkább további visszaesés lehetséges. Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének (ÉVOSZ) tagszervezetei a 2023-asnál rosszabb évre számítanak 2024-ben. Ez a kiadott építési engedélyek és bejelentések 39 százalékos eséséből is látszik.

Az építési kedv tavaly leginkább a községekben (–43 százalék) és a fővárosban (–41 százalék) esett vissza, a vármegyeszékhelyeken 28 százalékkal, a többi városban 37 százalékkal kevesebb engedélyt adtak ki. A kiadott új építési engedélyek alapján a 2022. évihez képest 37 százalékkal kevesebb, összesen 8732 lakóépület építését tervezték 2023-ban. A tervezett 6981 egylakásos lakóépület az összes építendő lakóépület 80 százalékát teszi ki – derül ki a KSH adataiból.

Eladatlan lakások

Az OTP Budapesti Újlakás Értéktérképének januári adatai szerint a fővárosban építő vállalkozások 2024-ben a tavalyinál kevesebb új otthon átadásával számolnak. Tavaly a fővárosi újlakás-piac eredményei leginkább a 2014-15-ös helyzetet idézték. 2023-ban az ingatlanfejlesztők mindössze 3500 új otthon megépítését célozták meg hirdetni kezdett projektjeikkel, ami 45 százalékkal volt kevesebb az előző évre tervezettnél. Hasonló mértékű lett a visszaesés az értékesítésben is: az év folyamán 2960 új társasházi lakásra találtak vevőt, mintegy fele annyira, mint egy évvel korábban.

A beruházók óvatossága 2024-re is velünk maradt: miután tavaly 6220, kétlakásosnál nagyobb projektben épülő lakást adtak át a fővárosban, erre az évre alig többet, 6310-et terveznek. Sőt, Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint az év végére ez a csekély többlet biztosan elolvad, ugyanis sok év tapasztalata az, hogy a tervezett átadások sok száz, sőt akár ezres nagyságrendben is átcsúsznak a következő évre.

2024 elejére a már átadott, de még eladatlan új lakások száma meghaladta a 1200-at, ami az elmúlt tíz évben a második legnagyobb készlet. Ám az elemző arra is emlékeztet, hogy a 2008-at követő válság idején volt ez sokkal nagyobb is, akkor előfordult, hogy a 3000-et is meghaladta az azonnal költözhető lakások száma Budapesten.

Ha idén még nem is indul sokkal több beruházás, Valkó Dávid szerint arra lehet számítani, hogy számos fejlesztéshez igyekeznek majd megszerezni az építési engedélyt a vállalkozások. Fontos határidő közeleg ugyanis: a kedvezményes, 5 százalékos áfát csak azoknál az otthonoknál alkalmazhatják 2028-ig a fejlesztők, amelyekhez ez év végéig megkapják a jogerős építési engedélyt. Így az időben beszerzett engedélyük lehetővé teszi, hogy a következő közel öt évben akkor építsenek, illetve kezdjenek értékesíteni, amikor a piaci helyzetet a számukra legkedvezőbbnek látják.

Szerző: Lovas Judit
Címkék: lakásépítés, KSH, új lakás, lakáspiac, építési engedély