Kétszámjegyű hozam is elérhető a lakáskiadással

Újnál jobb használt lakásba fektetni

Fotó: Azénpénzem

2019. október 15. A használt lakásokkal elérhető hozamok lényegesen meghaladják az új lakások hozamait – mutatták ki a Takarék Index elemzői. Hozzátették azonban, hogy más tényezőkre is érdemes figyelni. Megvizsgálták, jelenleg hol lehet a legnagyobbat nyerni lakáskiadással.

A Takarék Index elemzői az aktuális piaci információk alapján vizsgálták meg idén ősszel, hogy megközelítőleg milyen hozamokra lehet számítani egy átlagos, kiadási célú lakásbefektetés során Budapest befektetési szempontból releváns kerületeiben és hat vidéki nagyvárosban. (A hozam két részből áll, a bérleti díjból és a lakás várható felértékelődéséből, amit az újbóli értékesítés során lehet elérni.)

Lakáskiadással elérhető hozamok (%)
	Használt lakások	Új lakások
Vidéki városok*	8,2-10,1	–
Budapest belváros	6,4-10,4	5,0-7,1
Pest nem belváros**	7,6-9,1	5,2-8,0
Buda***	6,7-8,5	5,2-8,0
*Győr, Szeged, Debrecen, Miskolc, Pécs, Veszprém
**Használt lakások: 4., 9., 13., 14., 15., és 16. kerületek alapján; új lakások: 4., 9., 10., 13., 14., 15., 16., 17., 18. és 19. kerületek alapján
***1., 2., 3., 11. és 12. kerületek alapján

Az összesítésből kiderül, hogy a jelenlegi piaci feltételek mellett Budapest VIII. kerületében évente átlagosan 10,4, Miskolcon pedig 10,1 százalékos sajáttőke-arányos teljes hozam is elérhető egy megvásárolt használt lakás bérbe adásával. A budapesti átlaghozam jelenleg 8,1 százalék, a vidéki nagyvárosokban pedig 8,9 százalék.

A számok szerint a használt lakásokkal elérhető hozamok lényegesen meghaladják az új lakások hozamait. Az elemzés szerint ugyanakkor az új lakások kiadásának számos előnye van a legtöbb régi építésű ingatlanhoz képest. A modern gépészet csökkenti azokat a karbantartási és beruházási igényeket, amelyek sok bosszúsággal járnak és időigényesek, és a költségeit nem lehet a bérlőre terhelni. Javítja a kiadhatóságot a jó állapotú homlokzat, a tiszta, modern közös helyiségek, valamint a lift megléte is. Egy új építésű vagy néhány éves lakás tehát általában valamivel alacsonyabb hozamot, cserébe könnyebb menedzsmentet és kiszámíthatóbb jövedelmet jelenthet egy használt lakásnál.

Kalkuláltak az áremelkedéssel is

A vizsgált modellben a lakás vételárának 50 százalékát 5 évig fix kamatozású hitelből finanszírozza a vásárló, amit a piacon jellemző 3,7 százalékos kamatszinttel vesz fel. A vásárláshoz kapcsolódó költségek (illeték, ügyvédi díj, felújítás, berendezés) összesen 8 százalékot tesznek ki, illetve évente 1 százalékos amortizációval is számolni kell. A számításokban éves 3 százalékos várható lakásár-emelkedés szerepel.

Egy ingatlanvásárlási döntésnél a Takarék Index elemzői szerint természetesen fontos vizsgálni a várható árnövekedést. Mint leírták: a lakásárak 2014 eleje óta folyamatosan emelkednek. 2019 nyarán ugyan lassulás volt megfigyelhető az adásvételi piacon, ez azonban a potenciális befektetők (vevők) számára az alkupozíciójuk javulása okán inkább előnyös. Érdemes azonban figyelemmel kísérniük a bérleti díjak alakulását. Azt az elemzés szerint nehéz előre jelezni, hogy a dinamikus drágulás meddig tart, és a következő években pontosan miként alakulnak az árak.

Kockázatok és feltételek

A lakásvásárláshoz jellemzően jelentős tőkeösszegre van szükség, bár a vétel részben finanszírozható hitelből. A vásárlás költségei nem érnek véget a vételárral, számos járulékos kifizetnivalóval is számolni kell, mint az illeték, az ügyvédi díj, a hitelfelvétel költsége. Emellett a lakásra is költeni kell: használt ingatlan esetén szükség lehet némi felújításra vagy festésre, esetleg berendezésre. Új lakás esetén pedig a bebútorozással kell biztosan számolni, például konyhabútort kell venni a lakáshoz, vagy légkondicionálót, redőnyt szereltetni. Ezek a költségek a lakás vételárának 8-10 százalékát is elérhetik.

Az elemzés arra is kitért, hogy jelenleg a lakáskiadás meglehetősen szabályozatlan terület, sok esetben a bérlő jogai felülírják a tulajdonosét. Az sem mindegy, hogy az év 12 hónapjában ki lehet-e adni a lakást, az egyetemisták például gyakran csak a szorgalmi időszakra keresnek lakást, és a nyári hónapokat otthon töltik. Egy bérlőváltás pedig szinte biztosan üresjárattal jár.

A befektetés sikere a Takarék Index elemzése szerint nagyban függ az ingatlan jellemzőitől. Egy fejlődő környéken, ami különböző fejlesztések színterévé válhat a jövőben, sokkal inkább lehet számítani a lakás értékállóságára, illetve relatív értéknövekedésére. A lakásárak emelkedése még Budapesten belül is nagy különbségeket mutatott, vidéken pedig még nagyobb eltérések tapasztalhatóak. Vagyis mindenképpen jól kell ingatlant választani ahhoz, hogy maximális nyereséget lehessen realizálni.

A befektetés sikerében fontos szerepet játszik a bérleti piac alakulása is. Minél többen döntenek a hosszú távú lakáskiadás mellett, annál nagyobb lesz a kínálat bérelhető ingatlanokból, ami határt szabhat a díjak növekedésének. Szintén hasonló eredményre vezet, ha valamilyen oknál fogva csökken a kereslet a bérlemények iránt (például egy nagyobb munkaadó cég kivonul, vagy gazdasági visszaesés jön). Kockázatot jelenthet a szabályozási környezet hirtelen változása is, például a fizetendő terhek kapcsán, de külföldön már találni példát a bérletidíj-plafon bevezetésére is.

A cikk megjelenését az MTB Magyar Takarékszövetkezeti Bank támogatta