Az adósok egyéni sorsa elhanyagolható a statisztikában

Tényleg kockázatmentes a hitelezés felpörgetése?

2024. október 30. Az alacsony önerővel, vagyis 70 százaléknál nagyobb hitelfedezeti mutatóval (HFM) nyújtott lakáshitelek új kihelyezésen belüli súlya 2024 első félévre 32 százalékra nőtt a 2023. évi 24 százalékos átlagos értékhez képest – állapította meg az MNB. Kockázatot azonban nem látnak, így a kormánynak kedvezve még feljebb srófolják a hitelezhetőséget.

Lazít az adósságfék szabályokon a Magyar Nemzeti Bank (MNB), így nem csak a fiatalok vághatnak majd bele akár 10 százalékos önerővel is a lakásvásárlásba. 2025. január 1-jétől az első lakásukat vevők – akik ezzel már idén élhettek – után a zöld ingatlanvásárlások és a felújítási célú hitelek esetében is kedvezőbb lesz a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) is. (A változásról részletesen itt írtunk.) A módosítások összecsengenek azzal a kormányzati szándékkal, hogy a lakáspiacot a kölcsönök felpörgetésével (is) élénkítsék.

Összességében meglehetősen ördögi körnek tűnik ez az egész. A lakásárakat egyre magasabbra repítik, amihez a vevőknek mind jelentősebb hitelt kell felvenniük. Az MNB legutóbbi makroprudenciális jelentésében (ezt teljes terjedelmében itt nézheti meg) azonban egyre azt hangsúlyozza, hogy az egész folyamat kozkázatmentes – a bankok oldaláról mindenképpen. Az adósok egyéni sorsa persze elhanyagolható a statisztikában. Addig – jegyezzük meg –, amíg tömegesebben nem jelentkeznek a problémák.

Tény, hogy a szabályozással (legalábbis eddig) valóban korlátozottabbá tették a kockázatokat. Azt is lehet mondani, hogy maguktól is igyekeznek megvédeni a hitelfelvevőket. Az eladósodottság maximális mértékének (HFM és JTM) megszabásával, de a teljes futamidőre, de legalább igen hosszú időre fixált kamatozású lakáshitelek felé tereléssel is. Mint most megállapították: a változó kamatozású hitelkonstrukciók új kihelyezésének megszűnése a még fennálló állomány amortizációját is nagyban gyorsította, aminek köszönhetően a nem állami kamattámogatott, változó kamatozású jelzáloghitel-állomány teljes banki jelzáloghitel-állományon belüli részesedése 2024. második negyedévére 13 százalékra csökkent.

Azért akadnak aggasztó jelek

A lakáscélú jelzáloghitel-kihelyezés még elmarad az inflációs sokkhatás előtti, 2022. évi rekordszintektől, de a növekedési ütem 2024 első felében az előző év azonos időszakához képest különösen jelentős, mintegy 150 százalékos lett. Ezt a jegybank szerint a kamatkörnyezet és a makrogazdasági kilátások normalizálódása, az elhalasztott hitelkereslet realizálódása, az átlagos hitelösszegek növekedése, valamint az előző évi alacsony bázis egyaránt magyarázza.

Igazán nagy kockázat (bár erről az MNB egyetlen szót sem ejt) a gazdasági bajokból eredhet. A recesszió – ahogy arról Orbán Viktor miniszterelnök is szót ejtett egyik rádióinterjújában – például munkahelyek elvesztésével járhat. Hiába a remek JTM, ha az ezt megalapozó jól fizető állását elveszíti az adós.

Míg 2023-ban a lakáshitel-kihelyezés közel 33 százalékát nyújtották a bankok magas, 40 százalék feletti JTM mellett – olvasható a jelentésben –, addig 2024 első félévének végére ez 32 százalékra mérséklődött. Érdekes módon, miközben ezt az egyetlen százalékpontnyi javulást pozitív felhanggal emelik ki, a fedezeti kifeszítettség jóval jelentősebb növekedését nem igazán tartják gondnak.

Az alacsony önerővel, vagyis 70 százaléknál nagyobb hitelfedezeti mutatóval nyújtott lakáshitelek új kihelyezésen belüli súlya 2024 első félévre 32 százalékra nőtt a 2023. évi 24 százalékos átlagos értékhez képest. A fedezeti kifeszítettség növekedésében az MNB szerint a kamatkörnyezet normalizálódásával is csökkenő jövedelmi kifeszítettség, az emelkedő lakásárak és újból erősödő hitelből történő lakásvásárlások mellett a vissza nem térítendő állami támogatások visszaszorulása és a kamattámogatott konstrukciók előtérbe helyezése, valamint a 2024. januártól bevezetett elsőlakás-vásárlókra vonatkozó kedvezőbb HFM limit játszik közre.

Szerző: B.Varga Judit
Címkék: gazdaság, recesszió, lakáshitel, MNB, önerő, adósságfék, HFM, JTM