Brutálisan, 21 százalékkal csökkent egyes kereskedelmi ingatlanok értéke

Sötét felhők gyűlnek az ingatlanpiac felett

Fotó: Bencze-Kiss Kata

2024. április 26. A hazai gazdaság 2023-as pocsék teljesítménye a kereskedelmi ingatlanok piacára is rányomta bélyegét. Nőttek a kihasználatlansági ráták, ráadásul az irodapiacon ezek idén tovább emelkednek majd. Bár az MNB óvatos optimizmust próbál sugározni, a tény az, hogy az ingatlanok értéke csökkent, a bankok tovább szigorítanak a hitelezésen, az MNB pedig preventív tőkepufferrel erősíti a hitelintézetek sokkellenálló-képességét.

Az MNB tegnap bemutatott kereskedelmiingatlan-piaci elemzésében romló piaci helyzetet mutat be, és bár óvatos optimizmust próbál sugallni, összességében növekvő kockázatokkal számol. A hazai gazdaság 2023-as visszaesése és annak szerkezete nem támogatta a kereskedelmiingatlan-piac folyamatait, egyedül a szállodaszektor teljesítménymutatói javultak – a külföldi vendégforgalomnak köszönhetően – 2023-ban.

Növekvő kihasználatlanság az irodapiacon

A budapesti irodapiacon 2023-ban alacsony volt a kereslet, a nettó piaci felszívás enyhén negatív volt, tehát a teljes kihasznált irodaállomány enyhén mérséklődött. Mindezek mellett összességében több mint 100 ezer négyzetméter alapterületű új irodát adtak át. Ezek eredőjeként az év végére 13,3 százalékra nőtt a kihasználatlansági ráta – mondta Winkler Sándor, az MNB osztályvezetője a tegnapi sajtótájékoztatón. Az első negyedéves adatok azt mutatják, hogy a budapesti irodapiacon ez a tendencia folytatódott, 13,8 százalékra nőtt a kihasználatlansági ráta.

Ráadásul 2024-ben és 2025-ben összesen a jelenlegi irodaterület közel 10 százalékának megfelelő új átadás, azaz jelentős kínálatbővülés várható. Bár a fejlesztési aktivitás tavaly év végéig csökkent, akkor egy nagyobb volumenű, 110 ezer négyzetmétert elérő irodaterület építése indult el állami megrendelésre. Összességében az épülő irodák átlagos előbérleti szintje 61 százalék, ami megfelelő, ugyanakkor ezeket az előbérleti szinteket, illetve a jelenlegi alacsony bérleti keresletet tekintve, a kihasználatlansági ráta tovább emelkedik, és 2024 végére 14,4 -14,7 százalékra nőhet.

Mint az alábbi grafikonon látható, ezek nem katasztrofális szintek, a világgazdasági válság után bőven 20 százalék felett is volt évekig a kihasználatlanság (az tényleg nagy gondokat okozott), de a tendencia azt mutatja, hogy most a 2015-ös, az év végén pedig a 2014-es szint körül lesz a piac. Vagyis romlik a helyzet.

Az irodapiac alakulása: 2023-ban a nettó piaci felszívás negatív volt, nőtt a kihasználatlansági ráta

Forrás: MNB

Az ipar-logisztikai ingatlanoknál is nőtt a kihasználatlanság

Az ipar-logisztikai ingatlanok szegmensében rekord volumenű fejlesztés zajlik Magyarországon, főként Kelet-Magyarországon. Ezek többsége saját használatú ingatlan lesz, tehát nem spekulatív, nem bérbeadási célú. 2024-ben ötödével bővülhet az országos az ipari-logisztikai ingatlanok állománya. A bérbeadási célú, spekulatív ingatlanfejlesztések elsősorban Budapest és környékére koncentrálódnak. Ezen a környéken az irodapiachoz hasonlóan nőtt a kihasználatlansági ráta. Ennek oka a rekord volumenű új átadás volt, miközben a bérleti kereslet kedvező volt. Így 2023 végére 8,6 százalékra nőtt a kihasználatlansági ráta a budapesti és agglomerációs ipar-logisztika piacon. Itt az első negyedévben egyelőre enyhén, 8 százalékra mérséklődött a kihasználatlanság. Régiós összevetésben ez a legmagasabb szint. Idén a tervezett átadásoknak köszönhetően mintegy 9 százalékkal nőhet az ipar-logisztikai ingatlanok állománya Budapest és környékén.

A szállodáknak jól ment, a kereskedőknek nem

A szállodaszegmensben pozitív fejlemény volt, hogy nőtt a vendégéjszakák száma. Ugyanakkor ezt a növekedést teljes egészében a külföldi vendégéjszakák emelkedése hozta. Míg a belföldi forgalom csökkent. Idén mintegy 2000 új szállodai szoba átadása várható, ezzel pedig csaknem három százalékkal bővülhet a teljes szállodai kapacitás.

A kiskereskedelmi ingatlanszektorban emelkedő bérleti díjak, illetve növekvő kihasználatlansági ráták jellemezték a piacot. Elsősorban a regionális városok bevásárlóközpontjaiban nőtt érdemben 5,5 százalékról 9 százalékra a kihasználatlansági ráta.

Csökken a befektetés hozama

Magyarországon 2023-ban a hazai kereskedelmiingatlan-piac befektetési forgalma 0,6 milliárd eurót tett ki, ami 38 százalékkal elmarad a 2022. évi forgalomtól. E volumen 82 százaléka hazai befektetőkhöz kötődött. Az emelkedő hozamok, magas finanszírozási költség és mérsékelt bérleti kereslet továbbra is kivárásra ösztönzik a befektetőket, ami 2024-re is alacsony befektetési forgalmat vetít előre. A KKE régió valamennyi országában emelkedett az elsődleges (legjobb elhelyezkedésű és minőségű ingatlanokra vonatkozó) irodahozam, és országonként 24–68 százalék közötti mértékben csökkent a befektetési forgalom.

Az elsődleges irodahozamok és bérleti díjak alapján számított tőkeértékek a KKE régióban átlagosan 8 százalékkal, Budapesten 9 százalékkal csökkentek 2023. év végére az egy évvel korábbihoz képest, az elmúlt másfél évben kumuláltan pedig már rendre 13 és 21 százalékos értékcsökkenés látszik. Budapesten 21 százalékos az értékcsökkenés.

Még nincs baj, de jobb az óvatosság

Az MNB nem véletlenül fordít kiemelt figyelmet az ingatlanpiacra, ezen belül a kereskedelmiingatlan-piacra is, hiszen ennek alakulása a pénzügyi rendszer működésére is hatással van. Ez elsősorban annak köszönhető, hogy a hitelintézetek vállalati hitelállományának jelentős része – Magyarországon az állomány mintegy 40 százaléka – kereskedelmi célú ingatlannal fedezett hitel. Az értékcsökkenés tehát nem jó hír a bankszektor számára sem. Gazdasági válság esetén a bankoknál jelentkező nemteljesítő állományok terhelik az intézmények tőkemegfelelését, ami a hitelkínálat visszafogását eredményezi.

A portfolió minőségében egyelőre nem látható romlás ( a nemteljesítő hitelek aránya 3,9 százalék volt az év végén), azonban a megnövekedett kockázatú projekthitel-portfoliók aránya 25 százalékról 31 százalékra nőtt. Nem véletlen, hogy a bankok szigorítottak a hitelezési feltételeken, és 2024 első félévére is további szigorítást helyeztek kilátásba a megváltozott kockázati tolerancia miatt.

Tavaly a bankok 42 százalékkal kisebb volumenben folyósítottak kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthiteleket, a szállodák kivételével valamennyi ingatlantípus esetén csökkent az új kibocsátások volumene. Összességében a hazai hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-kitettsége mérlegfőösszeg és szavatolótőke arányosan is kevesebb mint fele a 2008-as válság utáni szintnek. Ugyanakkor a potenciálisan emelkedő kereskedelmiingatlan-piaci kockázatok miatt, 2023 októberében az MNB Pénzügyi Stabilitási Tanácsa a koronavírus-járvány kitörésekor határozatlan időre felfüggesztett rendszerkockázati tőkepuffer (SyRB) 2024 júliusától történő, preventív célú újraaktiválásáról döntött, erősítve a bankok sokkellenálló-képességét. Vagyis jobb felkészülni, ha mégsem alakulna olyan pozitívan a gazdaság teljesítménye, mint ahogy az MNB várja.

Ha ezt érdekesnek találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát, és látogassa meg máskor is közvetlenül honlapunkat!