A jegybank szerint marad a reálértéken kétszámjegyű drágulás

Sokan még mindig hajtanák fel a lakásárakat

2019. november 19. A hazai lakáspiacon egyértelműen trendforduló érzékelhető. Az árak korábbi száguldása megállt, de több a piacon érdekelt szereplő, sőt úgy tűnik, hogy a Magyar Nemzeti Bank (MNB) is mintha még mindig igyekezne fenntartani a drágulást. Kérdés, hogy a vevők rájuk vagy a józan eszükre hallgatnak-e.

A lakásárak alakulásában persze nagyon jelentős szerepet játszik a kínálat és a kereslet. Évtizedes megfigyelésünk alapján azonban határozottan állítjuk, hogy jókora befolyással bír a pszichológia. Amennyiben a vevők úgy vélik, hogy (esetleg igen jelentős mértékű) drágulás jön, akkor sietősebben vásárolnak, és persze az árakat sem annyira nézik meg. Még felárat is hajlandóak fizetni, hiszen azt gondolják, rövidesen úgyis sokkal többe kerülhet majd a kinézett ingatlan.

Amikor a piacon a hiszti helyett a racionalitás kerül előtérbe, akkor az egyedi árak is nagyobb jelentőséget kapnak. A magyar viszonyok között (legalábbis egyelőre) nem igazán láthattunk olyan időszakot, amikor az árak aránytalan eséséhez vezető pánik alakult volna ki. Depresszió idején, mint ami a válság kitörése után volt, aki csak tehette, nem adott el ingatlant. Az akkori árzuhanás elsősorban a bajba kerül devizahitelesek tömege miatt következett be.

Még több hitelt és hitelest látna szívesen a jegybank

A hitelfelvétel mostanában is alaposan nekilendült. Az MNB szerint azonban, mint azt frissen kiadott lakáspiaci jelenésükben (a teljes kiadványt itt nézheti meg) is leírják: „mind a GDP-arányos hitelállomány, mind a hitelpenetráció alapján van tér a lakáshitel-felvétel további terjedésére”. Ezzel együtt ezen a téren is látható némi lanyhulás.

A jegybanki jelentés szerint a lakásvásárlások 46 százalékához kapcsolódott hitelfelvétel az elmúlt egy év minden negyedévében. Ezzel lassult a 2015 közepe óta tartó emelkedés: az elmúlt négy évben 16 százalékponttal nőtt a hitelből vett lakások aránya. A jelenlegi szint megfelel a 2005–2007. évi értékeknek, de alulmúlja a túlfűtöttség legintenzívebb időszakában, 2008-ban tapasztalt közel 60 százalékos arányt.

Arra is kitértek, hogy a szerződések számának változatlansága mellett nő az átlagos hitelösszeg. (Ez azt jelenti, hogy az áremelkedést részben kölcsön generálta.) Egy két átlagkeresettel rendelkező háztartás számára mindenesetre – állapította meg az MNB – egy átlagos ingatlan hitelből finanszírozott megvásárlásának elérhetősége tovább romlott 2019 első felében.

Csökkenő keresletet, eltűnő társasházi projektek

Az idei első félévben – indította az aktuális trendekről szóló blokkot a jegybank – folytatódott a hazai lakásárak emelkedése. Később kiderül azonban, hogy a harmadik negyedévben már Budapesten, de országos szinten is „csökkenhetett” a növekedési ütem. Ami – mint hangsúlyozták – továbbra is jelentős. Nem véletlen, hogy az MNB sajtótájékoztatója alapján megjelent cikkek elsöprő többsége a várakozások fűtésére alkalmas tartalommal jelent meg.

A jelentésben pedig továbbra is szerepel (mint azt már az idén tavasszal is kimondták), hogy túlértékeltek a budapesti lakások. A jegybank ezzel együtt arra jutott, hogy 2019-ben folytatódhat a lakásárak reálértelemben vett kétszámjegyű növekedése. Akad pedig ingatlanközvetítő, sőt szakértők is, akik a lakáspiac bezuhanását is elképzelhetőnek tartják.

A Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) tagjai – olvasható szintén a jegybanki jelentésben – egyöntetűen a lakáspiaci kereslet csökkenését tapasztalták az elmúlt hónapokban. Szakértők a szuperállampapír (MÁP+) megjelenését emelték ki, amivel párhuzamosan a budapesti lakóingatlanok iránti érdeklődésben egy szinte azonnali 15–20 százalékos visszaesést lehetett mérni. A fővároson kívüli nagyobb városokban viszont ezt nem tapasztalták.

A fejlesztők az új lakások értékesítésében is észlelték a kereslet csökkenését. Ők a befektetési célú vásárlások csökkenését ugyancsak az új állampapír megjelenésére vezetik vissza, de a saját célra vásárlók esetében a vevők egy részénél a magas árak miatti kiváró magatartást is érzékelnek. A LITT tagjai előretekintve, 2021-től az új lakások kínálatának jelentős visszaesését várják, amit az építőanyag kereskedőktől származó információik is megerősítenek. Ez utóbbi szerint a budapesti agglomeráció családi házas építkezéseiben még észlelhető aktivitás, viszont a fővárosban a kisebb (10–50 lakásos) társasházi projektek eltűntek. Jelenleg csak a nagy lakásfejlesztők indítanak érdemben projekteket, azokat is ütemezve, és újabb projektek elindítása az előző ütem értékesítési szintjétől függ.