Aktivizálódtak az ingatlanpiaci hiénák?

Sok lakás kelhet el még ár alatt

Fotó: Azénpénzem
2017. március 30. Ezres nagyságrendben törölték az árverési rendszerből a volt devizahitelesek becsértéknél alacsonyabb áron hirdetett ingatlanait. Többen jelezték azonban az Azénpénzem.hu olvasói közül, hogy a végrehajtási törvény módosításáról szóló híradások és a jogszabály hatálybalépése közötti időben váratlanul sok olyan lakásra született minimáláron licit, amelyek korábban mintha senkit sem érdekeltek volna.

Március elején jelentette be a KDNP, hogy a végrehajtási törvény módosítását kezdeményezik.  A kisebbik kormánypárt szerint ugyanis elfogadhatatlan, hogy „a bankok és a követeléskezelők megpróbálják kifosztani az embereket”. Szinte pillanatokon belül elfogadta ezután a parlament a jogszabály átalakítását, ha nem is teljesen úgy, ahogy a KDNP eredeti javaslatában szerepelt.  A legfontosabb változtatás, hogy az árverést kérő és az adós megegyezésével akkor csökkenthető korlátlanul az ár, ha az adós nem kényszerül további hátralékot cipelni, vagyis ha már elvesztette lakását, akkor „szabadon” elsétálhat. (A szabályokat itt foglaltuk össze.)

A hihetetlenül gyors jogalkotás után némiképp meghökkentő volt, hogy a parlamenti döntést követően némiképp megpihent az ügy. A benyújtást és a szavazást viharos gyorsasággal lezongorázták, de a köztársasági elnökhöz csak az ezt követő hétvégén továbbították aláírásra a módosított törvényt. Ezután annak meg kellett jelennie a Magyar Közlönyben, majd még öt napba telt (erről egyszerűen így rendelkeztek a jogszabályban), míg hatályba lépett. Az új rendelkezéseket így március 21-étől kell alkalmazni.

Egyetlen licit is érvényes vételi ajánlatnak számít


Többen jelezték az Azénpénzem.hu olvasói közül (de hasonló bejegyzésekre másutt is bukkantunk), hogy a végrehajtási törvény módosításáról szóló híradások és a jogszabály hatálybalépése közötti időben váratlanul sok olyan lakásra született minimáláron licit, amelyek korábban mintha senkit sem érdekeltek volna. A KDNP előzetes kommunikációja alapján többen gondoltuk azonban úgy, hogy ha valóban a „kifosztás megakadályozása” a cél, akkor az árverés záróidőpontjának kell számítania.

A Magyar Bírósági Végrehajtói Kar (MBVK) érdeklődésünkre – amit érdekes módon beadványként kezeltek – tudatta: a törvény rendelkezései szerint a változásokat azokban a folyamatban levő, fogyasztóval kötött szerződéseken alapuló ügyekben kell alkalmazni, amelyekben még nem került sor ingatlanárverés kitűzésére, illetve ahol az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában a lakóingatlan árveréséről szóló hirdetmény közzétételre került, de árverési vételi ajánlat („licit") a módosítás hatálybalépése napjáig nem érkezett. A lényeg: egyetlen licit is érvényes vételi ajánlatnak számít.

Azok az ingatlanok tehát, amelyekre a köztes időben csapott le valaki, simán elkelhetnek a becsérték 70 százalékán, ha az árverés határideje áprilisi vagy akár májusi. Az ügyet még pikánsabbá teszi, hogy – mint azt egészen biztos forrásból megtudtuk – megugrott az elektronikus árverési rendszerbe regisztráló magánszemélyek száma. A jelenlegi nagyon alacsony hozamkörnyezetben a magánbefektetők is „rákaptak” erre a lehetőségre, bízva abban, hogy így olcsón juthatnak lakásokhoz. (Őket többen nem egyszerűséggel hiénáknak nevezik.)

A helyzet lehet sötét, de nem úgy, ahogy gondolnánk


A helyzet azonban szerencsére nem ennyire sötét. Amióta ugyanis a nyílt, mindenki számára átlátható árverési rendszer működik, senki sem lehet biztos abban, hogy valóban a remélt alacsony áron vásárolhat. Ez pedig igaz az átmeneti időszakban tett licitekre is. Az árverési rendszer friss adataiból látszik, hogy miközben jócskán ezer fölötti a törölt árverések száma (ezekre senki sem licitált az átmeneti időszakban), a korábbi minimumon tett vételi ajánlatokra már többször ráígértek a vevők.

Az árverési rendszer adatbázisából korábban kigyűjtöttük a februárban és márciusban már befejezett árveréseket, hogy megnézzük, pontosan miként alakultak a leütési árak. Kizárólag a magánadósok egymillió forint feletti becsértékű ingatlanainak eladását vizsgáltuk meg. Az összes befejezett ügyben azonban az átlagos vételár a becsérték felett négy százalékkal volt. A kikiáltási árnál (ez az esetek 28,5 százalékában jelentette a törvényben most még megszabott 70 százalékos szintet az értékhez képest, a többi ügyben ennél magasabb volt) másfélszer drágábban keltek el a lakások.

A törvénymódosítást követően szinte minden szakembertől azt hallottuk, hogy az igazi probléma nem az árak alakulásában van. Általános vélekedés szerint (mi egyébként már a törvényjavaslat benyújtása után is ezt gondoltuk) a nem annyira kelendő ingatlanok esetében a jogszabály egyszerűen befagyasztja a piacot. (Így a választásba forduló időszakban a kormánynak nem kell dühödt adósok tiltakozásával szembenéznie.)

Az új végrehajtási szabályokat itt foglaltuk össze

A végrehajtási árak alakulását itt elemeztük

Ha ezt érdekesnek találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát, és látogassa meg máskor is közvetlenül honlapunkat!

Szerző: Az Én Pénzem
Címkék:  , , , , ,

Kapcsolódó anyagok