Hatvan százalékos áremelkedést is jelezhet egy mutató

Robbanhat a lakáspiac

Leáldozik a kicsi független közvetítőknek?
Fotó: Latzer Anna

2014. október 21. Egyre több adat és elemzés szól arról, hogy beindult a hazai lakáspiac. Részletesebben megvizsgálva azonban ez nem minden területre és vevői rétegre lehet igaz. Az ingatlanközvetítők tapasztalatai is meglehetősen vegyesek. Az egyre biztosabbnak tűnik viszont, hogy a nagy közvetítői láncok pozíciója javul, ami nem feltétlenül igaz az ő szolgáltatásaikat igénybe vevőkre.

A budapesti átlagos lakásárakból, az átlagos nettó bérekből és az elérhető jelzáloghitelek kamatai alapján (a lakáshitelek mostani kínálatát itt nézheti meg) a Concorde befektetési alapkezelője, Zsiday Viktor úgy látja: sohasem volt még ilyen olcsó a lakás, mint napjainkban. A szakember legfrissebb bejegyzésében leírta, hogy erre a lakáspiac megfizethetőségéről készített új indikátor alapján jutott. Zsiday arra a kérdésre kereste a választ, hogy ha valaki félre tud rakni 36 havi átlagos nettó fizetést, és hajlandó arra, hogy akkora hitelt vegyen fel, amelynek törlesztésére (20 éves hitelperiódust feltételezve) a fizetésének a harmada elegendő, akkor hány négyzetméter lakást tud megvenni.

Az adatok szerint míg 1998-ban 31 négyzetmétert, 2001-ben 22-őt, 2002-2007 között 34-36 négyzetmétert tudott megvenni, addig most több mint hatvanat. Mindez akár a lakásárak 60 százalékos emelkedését is előre vetíthetné (így térhetnénk vissza a 2002-2007 közötti rendekhez). Zsiday sem gondolja azonban, hogy ekkora drágulás országosan bekövetkezhetne.

Amennyiben a jelzálogkamatok ennyire alacsonyak maradnak (a fantasztikus banki ajánlatokról korábban részletesen írtunk), és tovább nőnek a nominális bérek, Budapesten (és néhány vidéki nagyvárosban, ahol van munkalehetőség) igen jó esélye van a lakások árának jelentős emelkedésének. Számos vidéki, negatív nettó migrációval jellemezhető helyen viszont az olcsóság ellenére is rosszak a kilátások. Egyre jobban szétszakadhat tehát az ország. A kockázatokat pedig – mint arra korábban már több cikkünkben is utaltunk – növelheti még, hogy az „adósmentés" során miként kezelik a valóban bajban levőket (hány lakás zúdulhat azonnali kínálatként a piacra).

A változó piaci helyzetre utalhat az is, hogy utóbbi két-három évben több új ingatlanközvetítői hálózat is indult. A DH pedig nemrégiben bejelentette: új szereplővel bővíti a cégcsoportot. Arra számítanak ugyanis, hogy a következő években a piac akár kétszeres, esetleg még nagyobb méretet érhet el (ebben részben a közvetítők várható térnyerése játszik szerepet). A még szervezés alatt levő SMART Ingatlan érzékelhetően a ma még független kisebb vállalkozásokat tömörítené. A terv eredetileg az volt, hogy 2015 végére elérjék a 30-50-es irodai számot, de az eddigi érdeklődés alapján úgy gondolják, van esély pozitív meglepetésre.

Ez a markáns eltérés nemcsak földrajzi összetételre, hanem a potenciális vevőkére is érvényes. A Duna House (DH) tapasztalatai szerint a vevők 75 százaléka még mindig készpénzes, a hitelfelvétel pedig az érintettek nyolc százalékánál különböző okokból meghiúsul (egyes bankoknál ennél sokkal rosszabb számokról is hallottunk). Biztosra vesszük, hogy a hitelkorlátra vonatkozó új jegybanki szabályozás tovább emelheti ezt az arányt.

A közvetítők sokszor titkolóznak

Ambrus Tamás, a DH országos értékesítési vezetője (tőle származtak a fent leírt információk is) az Erste Bankkal közösen kiadott közleményben hangsúlyozta: mivel lakást viszonylag ritkán vásárolnak az emberek, a sokszereplős folyamatot – ügyvéd, bank, közjegyző – nem mindig látják át, sokszor nincsenek tisztában a költségekkel. Körképünk alapján ez egyre inkább igaz a közvetítői jutalékokra is. Míg ugyanis korábban elég könnyen lehetett tájékozódni arról, hogy a különböző értékesítési módok esetében (a kizárólagosságtól a bárki által ajánlhatóig) milyen díjakat számolnak fel az ingatlanosok, ma ezt időnként alig lehet kihúzni az ügyintézőkből. Helyenként a korábbinál okkal nagyobb az alku lehetősége (ehhez azonban nagyon kurrens, esetenként több vagy nagyobb értékű ingatlan kell).

Cég	2012.	2014.
Néhány jutalék (%)
DH	3-5	3-5
FHB	2-3,5	2,5*-4,0
OC	3,5-4	1,95**-4,0
OTP	–	3-5
online, kizárólagos * aukció esetén

A piac élénkülését mutathatja, hogy az ingatlanközvetítőknél két évvel ezelőtt beindult árverseny mára némiképp visszafordult (lásd táblázatunkat). Ügyfélként több hálózatnál érdeklődve azt tapasztaltuk, hogy az ügyfelek egyre inkább a nagyobb hálózatokhoz fordulnak– még ha azok drágábbak is. Egyre nagyobb teret nyerhetnek azok a közvetítők, amelyek komoly banki kapcsolattal rendelkeznek, pláne egyenesen banki hátterűek. Utóbbiaknál a hitellel terhelt ingatlanok értékesítése is zökkenőmentesebbnek tűnik.

A vevők szempontjából pedig nem elhanyagolható, hogy a kínálatban szerepelnek az úgynevezett „banki ingatlanok” (ezek a bajba kerül adósok lakásait is jelenthetik). Az FHB Ingatlan kínálatában jelenleg 87 ilyen ajánlatot találtunk, az 1,45 millió forintos áron ajánlott kevermesi családi háztól egy 187 millió forintos műemlék irodaházig Pécsett. Az OTP tudatosan nem jelzi kínálatában az ilyen ingatlanokat (az árelvárásokat ugyanis ez önmagában is befolyásolja), de persze azok azért jelen vannak.

Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát.
Annak érdekében pedig, hogy ne maradjon le az érdekesebb írásokról, iratkozzon fel hírlevelünkre!

Szerző: Az Én Pénzem
Címkék: ingatlan, lakáshitel, ingatlanközvetítők, jutalék