Ezért kerül többe a hosszú távú biztonság

Pofátlanul drágák a lakáshitelek?

2016. augusztus 4. Egy átlagos lakáshiteles a Magyar Nemzeti Bank (MNB) elemzése szerint havonta mintegy 4 ezer forinttal magasabb törlesztőt fizet az indokoltnál. Nem mindegy persze, hogy gyorsan átárazódó vagy hosszú távra (akár az egész futamidőre) fixált kamatozású konstrukcióról van szó. A baj az lehet, hogy az adósok, de a bankok bizalma is megrendült. Nyilvánvalóan nem véletlenül.

Nagyot esett a magyar lakáshitelek ára, de – mint azt korábban grafikonon is jól szemléltettük – a térséggel összevetve még mindig túl drágák ezek a kölcsönök. Ez a helyzet pedig az MNB friss elemzése szerint mára sem változott. Egy átlagos lakáshiteles havonta mintegy 4 ezer forinttal magasabb törlesztőt fizet az indokoltnál. Mint leírták: bár 2014. óta az új lakáscélú hitelek átlagos teljes hitelköltség-mutatója (THM) és a 3 hónapos pénzpiaci kamat közötti különbség érdemben csökkent, a felár továbbra is mintegy 1,5 százalékponttal meghaladja a régió, illetve 1,8 százalékponttal az eurózóna átlagát.

Ez a különbség pedig – különösen a jelenlegi kamatszint mellett – nem csekély, de a helyzet azért bonyolultabb. A jegybanki elemzés is elismeri ugyanis, hogy a gyorsan átárazódó lakáskölcsönök felára már megközelítette a régiós szintet. Az igazán nagy eltérés a fix kamatozású hiteleknél van. Az MNB számai szerint pedig a lakáskölcsönöknek már tavaly több mint a fele éven túl rögzített kamatozású volt. Az idén júniusban az új lakáshiteles szerződésekben – számoltuk ki a friss jegybanki statisztika alapján – 57 százalék volt az éven túli kamatfixálás. Az öt éven túl rögzített kamatozású kölcsönök aránya pedig majdnem elérte a 26 százalékot.

Nem mellékes a szabályozói felelősség

A jegybanki magyarázat szerint a magyar hitelvevők egy része jelentősen kockázatkerülőbb lehet „a többi országban megfigyeltnél, hiszen a kamatláb változatlanságáért sokkal magasabb prémiumot is hajlandó megfizetni”. Persze az MNB által közzétett anyagban (ezt teljes terjedelmében itt olvashatja) is kitérnek arra, hogy az egész azért nem ennyire egyszerű. Van azonban, amit most sem, és valamiért azt gyanítjuk, a jövőben sem (későbbi megjelentetéssel terjedelmesebb publikációt, a részletek alaposabb kibontását ígérik) elemeznek. Ez pedig a szabályozói felelősség.

A mellékelt táblázatban összegyűjtöttünk néhány, az MNB által a lakáshitelezéssel kapcsolatban is leírt szempontot, és hozzáfűztük, mi mit gondolunk erről. Az ott szerepeltetteken felül érdemes szót ejteni arról is, hogy az elmúlt években történtek alapján nem csak az ügyfelek, hanem a bankok is bizalmatlanná váltak. Az esetenként éles gazdasági irányváltások tükrében ugyanis nehéz bízni abban, hogy a kamatszint valóban tartósan alacsonyan tartható (itt nem a szándékról, hanem a kivitelezhetőségről van szó). A történelemben pedig volt már példa arra, hogy a bankok „beragadtak” számukra veszteséget jelentő lakossági termékben – ez hitelnél és betétnél egyaránt előfordult.

Tény, és a jegybanki elemzés is említi, hogy a lakosságival szemben a vállalati hitelezésben a kamatfelár a régiós átlagnak megfelelő szinten, vagy épp azalatt mozgott az utóbbi időben. Ezt azzal magyarázzák, hogy a relatíve kisebb kockázatú vállalatok kapnak kölcsönt, az intenzív versenyt kikényszerítő nagyvállalatok esetében pedig a bankok korlátokba ütköznek. Úgy véljük, hogy miközben mindez természetesen igaz, ezen a téren sem elhanyagolható szempont: a kormányzat keményen kizárólag a lakosságnál avatkozott be (végtörlesztés, kilakoltatási moratórium tartós fenntartása, fedezetérvényesítés jogi akadályai).

A magyar lakáshitelezést alakító tényezők*
Jegybanki megállapítás	Intézkedés(ek)	Azénpénzem megjegyzés
A „magyar lakosság kiemelkedő mértékben preferálja a saját ingatlan birtoklását a lakásbérléssel szemben”	Önkormányzati lakások eladása, 2002-es lakástámogatási rendszer és mostani CSOK, bérlakások hiánya	A kormány(ok) folyamatosan fűti(fűtötték) a szerzési kedvet, konjunktúratényezőként kezelve a kérdést (a jövedelemtől független támogatás miatt jellemzővé vált a tehetősebbek „lakáshalmozása”)
A fixált kamatok választásában „szerepet játszhat a devizahitelezés során szerzett rossz tapasztalat is a törlesztőrészletek változékonyságát illetően”	Forintgyengítés, végtörlesztés, „adósmentő” törvények	Meggyőződésünk, hogy ugyanennyi pénzért valódi, a bizalmat nem ennyire megingató módon is lehetett volna rendezni a helyzetet, jobban segítve a munkaerőpiacról kiszorultakat, a valóban rászorulókat
Az ügyfelek „jelentős csoportja a legolcsóbb konstrukciókat keresi”	A bért terhelő magas elvonások, kiszámíthatatlan gazdálkodói környezet	Az olcsóbb hitelt keresők is vágynának a biztonságra, de kényszerpályán lehetnek, hiszen a kevés, illetve csak magas áron elérhető bérlakás mindenkit ingatlanszerzésbe hajszol
A finanszírozás árát meghatározza
Kamat- és hozamkörnyezet	Az MNB sikeresen csökkentette	A már a térséggel összevetve is alacsony szint magában hordozza a megugrás kockázatát
Hitelezési veszteségek	„Adósmentő” intézkedések	Ezek eddig nem voltak elegendőek a banki portfoliók megfelelő megtisztításához
Az alkalmazott kamat függ a „bankrendszer intézményi hátterétől”	Állami bankvásárlások, üzleti környezetbe belenyúlás (agrárhitelezés, önkormányzati átalakítás, takarékok és posta), tranzakciós illeték, pénzügyi rezsicsökkentés	Mindez (és akkor még a bankadót nem is említettük, hiszen az legalább már csökken) alakítja az általános banki jövedelmezőséget
Nemzetközi adatok szerint a magyar bankrendszer „kevésbé költséghatékony”	Alapvetően lásd feljebb	A banki mérlegek alapján a működési költségeket csökkentik, de a lokális piaci erőfölény (amiről az MNB írt) szintén szabályozói kérdés lehet
* Ez tulajdonképpen csak egy vázlat, szinte minden sor megérdemelne akár egy tanulmányt is, és fontos még – bár a jelenlegi kabinet szeret úgy csinálni, mintha minden most kezdődött volna – az állam nem tehet úgy, mintha a korábbi hibákhoz nem lenne semmi köze, a legnagyobb felelősség sokszor éppen azok orvoslása (nem súlyosbítása)

A legnagyobb bankok lakáshiteleinek mostani jellemzőit itt nézheti meg

Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát, és látogassa meg máskor is közvetlenül honlapunkat!

Szerző: B.Varga Judit
Címkék: lakáshitel, devizahitel, kamat, felár, MNB