Nem biztos, hogy a kormány intézkedései segítenek

Padlóra küldi a koronavírus a lakásárakat

Budapesti építkezés
Fotó: Bencze-Kiss Kata

2020. október 29. Az MNB adatai szerint Budapesten 5,6 százalékkal csökkentek a lakásárak 2020 második negyedévében, az országos átlag ugyanakkor 2,3 százalékos emelkedést mutat. Mindez csak a községeknek köszönhető, ugyanis egyedül ott emelkedtek jelentősebben az otthonok árai. A trendforduló már 2019 második felében bekövetkezett, a hazai lakáspiacot már leszálló ágban kaszálta el a koronavírus-járvány. Nem véletlenek a kormány erőfeszítései.

Szinte naponta rukkol elő a kormány újabb és újabb az ingatlanpiac túlélését segítő ötletekkel az 5 százalékos áfától kezdve annak visszaigénylésén át a gyerekesek illetékmentességéig, a lakásfelújítások költségének 3 milliós támogatásáig. Tegnap éppen a tetőtér beépítéséhez igényelhető, az eddig csak új lakásokra kérhető magasabb CSOK-összeg bejelentése került sorra.

Mindez nem a véletlen műve! A Fidesz-kormányzás jól bevált eszköze a lakástámogatási rendszeren keresztül a szavazatok vásárlása, és nem mellékesen az ingatlanpiac pörgetése, amiből nem kevés hasznot húznak a főként az újlakáspiacon működő baráti társaságok. Mindez a támogatott hitelek bevezetésével kezdődött a 2002-es választások előtt (amit ugyan elvesztettek). 2015-ben a régi szocpol átszabásával, majd 2016-tól az átfazonírozott (és azóta is többször módosított) CSOK-kal újabb lendületet adtak az ingatlanpiacnak. A CSOK gyakorlatilag azonnali drágulást hozott a használt lakások piacára is, ami akkor kezdett a válság után magára találni.

Már beütött a recesszió

Az eddig alkalmazott intézkedések gazdasági fellendülés időszakában adtak újabb löketet az ingatlanpiacnak. Most viszont súlyos recesszióba süllyedt nem csak hazánk, hanem az egész világ a koronavírus-járvány miatt. Ráadásul a trendforduló már jóval korábban megérkezett. Még hírből sem ismertük a koronavírust, amikor már megindult az áresés a hazai lakáspiacon, amit - mint korábban megírtuk - a járvány okozta gazdasági recesszió ilyen körülmények között talált telibe. 2019 második felében egy 22 negyedéven át tartó, Európában a harmadik leghosszabb folyamatos drágulási periódus után már árcsökkenést mutatnak a számok.

Az MNB adatai szerint 2020 első negyedévében jelentősen csökkent a községekben a lakások ára, Budapest azonban még szinten maradt. Noha az országos átlag még 0,6 százalék közeli nominális áremelkedést mutatott, valójában reálértéken már 0,8 százalékos volt a visszaesés, azaz ennyit veszítettek értékükből az ingatlanok. Az MNB tegnap megjelent, legfrissebb lakásárindex jelentése szerint a második, már jócskán vírus sújtotta negyedévben Budapesten jelentősen, 5,6 százalékkal csökkentek nominálisan a lakásárak, amire 2013 óta nem volt példa. 2019 második félévéhez képest, vagyis egy év alatt pedig 2,5 százalékos csökkenés. Az budapesti árszintek nagyjából a 2019. első negyedévében mért árakhoz tértek vissza. Reálértéken ugyanakkor még nagyobb a visszaesés; 5,7 százalékkal értek kevesebbet a lakások, mint negyedévvel korábban, éves szinten pedig 4,9 százalékkal esett a lakások értéke. (2019. harmadik egyedévében még árnövekedés volt.)

A vidéki városokban is esnek az árak

A vidéki városokban is csökkentek a lakásárak 2020 második negyedévében, mintegy 0,8 százalékkal. Éves szinten akkor még 7,3 százalékos a drágulás. Reálértéken a negyedéves értékvesztés 0,9 százalékos, éves szinten viszont még 4,7 százalékkal érnek többet ezek a lakások. Az első negyedévi csökkenés után a második negyedévben egyedül a községek tudtak 13,7 százalékos, éves szinten pedig 13,8 százalékos áremelkedést felmutatni. Ez 13,6 százalékos értéknövekedést jelent a második negyedévben, éves szinten pedig átlagosan 11 százalékkal érnek többet a községi lakások.

Országos átlagban a lakásárak éves negyedéves nominális növekedése 2,3 százalék volt. Valójában a második negyedévben a községi lakások drágulása húzta fel az indexet, hiszen Budapest és a vidéki városok árcsökkenést szenvedtek el. Az országos éves nominális növekedési ütem az előző negyedéves 11,5 százalékról 7,5 százalékra csökkent. Az MNB szerint reálértéken 2,3 százalékkal nőttek országosan az árak a második negyedévben, míg éves szinten 4,9 százalékkal.

A nominális MNB lakásárindexek településtípusonként megbontva (2010 átlag=100%)

A KSH durvább áresést mutat

A KSH aktuálisan elérhető statisztikái szerint ugyanakkor a második negyedévben valójában már nem nőttek, hanem átlagosan 7,5 százalékkal csökkentek a lakásárak az országban. Éves szinten pedig 5,7 százalékkal esett vissza a lakáspiaci árindex. A KSH a NAV illetékhivatali adatbázisát használja a lakáspiaci árindex számításakor, vagyis a valós piaci tranzakciókat veszi figyelembe. Az MNB módszertana eltérő, így más számokat mutat. Ugyanakkor az jól látszik, hogy a lakáspiacon masszív áresés mutatkozik úgy, hogy az év végéig tart a hitelfizetési moratórium. Vagyis a bajba került adósok még nem árulják tömegesen a lakásaikat. A moratórium 2021 közepéig meghosszabbítása néhány társadalmi csoport esetében még segíthet. De előbb-utóbb eljön az igazság pillanata, és mindenkinek törlesztenie kell majd.

Ellentétes hatások

A lakáspiacot a fellendülést – amit a kormány korábban mesterségesen megtámogatott - követő visszaesés közben most a koronavírus-járvány is sújtja. Ilyen körülmények között a kormány intézkedései tehát várhatóan legfeljebb mérsékelni tudják majd az áresést, de a folyamatok átfordítására aligha képesek majd.

Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát!

Szerző: Lovas Judit
Címkék: MNB, lakásárindex, ingatlan, koronavírus, járvány, elemzés, ingatlanpiac, lakásár