Hosszú távon a bankbetét is többet hozott

Nem is olyan jó befektetés az ingatlan?

2020. február 21. Az elmúlt 4-5 évben az ingatlan volt a legjobb befektetés Magyarországon, hosszabb távon azonban a bankbetét és a nagybani állampapírok hozama is lekörözte. Ráadásul a hozamok ingadozása miatt az ingatlanbefektetés jóval kockázatosabb volt – derült ki egy MNB-tanulmányból. Jelenleg lassul az árnövekedés az ingatlanpiacon, sőt a fővárosban és a megyeszékhelyeken egy év alatt a harmadával javultak a vásárlók alkupozíciói.

A lakásárak növekedésének köszönhetően nagyot kaszálhattak az elmúlt években az ingatlanba fektetők, ami nem jelenti azt, hogy mindig így lesz. Sőt, egy friss tanulmány szerint ez olyannyira nem volt így a múltban sem, hogy még a bankbetéttel is jobban lehetett keresni. Ez teljesen hihetetlennek tűnik a jelenlegi 0 százalék körüli betéti kamatoknál. De nem volt ez mindig így.

Az MNB legfrissebb tanulmánya szerint az elmúlt 4-5 évben a legmagasabb hozamot a lakásvásárlással lehetett elérni; a dinamikus lakásár-növekedés évi 15-25 százalékot hozott. Ennek egyik oka, hogy érdemben megemelkedett a befektetési célú ingatlanvásárlás mértéke. Az MNB 2019. novemberi Lakáspiaci jelentéséből kiderült, hogy a városokban a tranzakciók 40 százaléka befektetési célú, míg vidéken ez az arány 25 százalék. Ezzel egybevág a 2017-es “Felmérés a háztartások pénzügyi és fogyasztási helyzetéről” eredménye is, ami szerint a háztartások 84 százaléka rendelkezik ingatlannal, 19 százalékának pedig legalább két ingatlanja van.

A befektetők nagyarányú megjelenésének oka – erről nem szól ez az MNB tanulmány – a rendkívül alacsony pénzpiaci, betéti kamatok. Amiket egyébként az MNB mesterségesen, a piacra öntött likviditással tartott alacsonyan. Vagyis rendesen beavatkozott a piaci folyamatokba.

Mi a helyzet a hosszabb távval?

A hozamokat tekintve merőben eltérő eredményt kapunk, ha sokkal hosszabb időszakot vizsgálunk: az ingatlanvásárlásnak az elmúlt 15 éves átlagos hozama mindössze 6 százalék volt, alacsonyabb, mint a bankbetétek vagy nagybani állampapírok hozama – áll az MNB tanulmányában. Ráadásul a hozamok ingadozása miatt az ingatlanbefektetés jóval kockázatosabb volt, mint a bankbetét, illetve a lakossági állampapír.

Ha megnézzük, hogy az elmúlt 15 évben hogyan teljesítettek 5 éves időtávon a különböző befektetések, akkor kiderül, hogy voltak időszakok, amikor a legjobb befektetés a részvény (BUX) vagy éppen a bankbetét volt. A hozamok ingadozása alapján viszont az elmúlt bő 15 évben egyértelműen az ingatlan és a hazai részvényindex volt a legkockázatosabb. Ezeknél a befektetéseknél megfigyelhetőek voltak olyan periódusok, amikor öt éves időtávon a befektetés nominális hozama negatív volta . A lakásbefektetés hozamának jelentős részét ugyanis az árváltozás adja, ami rendkívül változékonyan alakult a múltban.

Mik a pontos számok?

Az elmúlt 15 évben (2003-2019) a lakossági állampapírok évi 5 százalék fölött hoztak, a magyar állampapírindex 7 százalékos hozamot nyújtott, a bankbetétek átlagos éves hozama 6 százalék körül alakult. A forintban számított S&P 500 index magas, 7,5 százalékos hozamot biztosított, az ingatlanbefektetés hozama átlagos, 6 százalékos volt. A BUX ilyen távon átlag évi 4 százalékot hozott.

Ugyanakkor figyelembe kell venni az egyes befektetések hozamainak szórását (ami például a BUX index és az ingatlanok esetében nagy kilengéseket mutatott), ami a kockázatosságukról nyújt információt. A hozam és kockázat értékéből meghatározták a befektetések összehasonlítására leggyakrabban használt ún. Sharpe-mutatót.

Kockázattal más a helyzet

Ezt figyelembe véve már a lakossági állampapír volt a legkedvezőbb befektetés a hozam-kockázat térben, 6,5 körüli Sharpe mutatóval – írja az MNB tanulmánya. A magyar állampapírindex Sharpe mutatója szintén kedvező, 4 körüli volt. Ehhez érdemben hozzájárult, hogy a hazai és a nemzetközi piacokon jelentősen csökkentek a hozamok, és az is, hogy a hazai állampapírok relatív megítélése is jelentősen javult. A bankbetétek Sharpe mutatója 2,7 volt, ami azt jelenti, hogy stabil és viszonylag magas hozamot biztosítottak.

A forintban számított S&P 500 indexnek a magas kockázat miatt csak 0,9-es Sharpmutatója van, míg az ingatlanbefektetésé a hozamok volatilitása miatt 0,7. A BUX relatíve kedvezőtlenebb teljesítményét (0,5-ös Sharpe-mutató) a hazai gazdaságnak a nagy gazdasági világválság körül mutatott negatív teljesítménye magyarázhatja. Míg az utóbbi néhány év részvényindexhozama közelítette a lakásbefektetésekét, a válság környezetében több periódusban nulla közeli hozamot mutatott.

Az MNB cikkében az eredmények alapján arra jutott, hogy a lakossági állampapírok bár átlagosan alacsonyabb nettó hozamot kínáltak az elmúlt 15-20 évben, mint a nagybani állampapírindex vagy az ingatlanbefektetés, sokkal alacsonyabb kockázatuk miatt mégis kiemelkedő befektetésnek bizonyultak a hozam-kockázat térben.

Na de mit hoz a jövő?

Az ingatlanpiacon mindenesetre látszanak a lassulás jelei. Tavaly már csökkent a forgalom, és éves szinten ugyan még nőttek az árak, de mint korábban kiszámoltuk, a harmadik negyedévben az átlagos négyzetméterár az országban már majdnem 26 százalékkal múlta alul az első negyedévit.

Az OTP Ingatlanpont legfrissebb közleménye szerint egyre nagyobb tér nyílik a vásárlásokat megelőző alkura: a fővárosban és a megyeszékhelyeken egy év alatt a harmadával javultak a vásárlók alkupozíciói. Míg 2018 év végén és a tavalyi év elején az utolsó irányárhoz képest szerződéskötéskor 3,1, addig egy évvel később már 4,4 százalékkal tudták csökkenteni a vásárlók az ingatlanok árát. Kiugró mértékben, csaknem háromszorosára erősödött a vásárlók alkupozíciója az igen heterogén kínálattal rendelkező családi-, iker-, vagy sorházak piacán. Egy év alatt 2,6-ról 7,7 százalékra bővült a mozgásterük.

Ugyanakkor a vidéki kistelepüléseken fordulatot hozott a falusi CSOK. Míg 2018-2019 fordulóján a vásárlók még átlagosan 6,7 százalékos engedményt tudtak elérni, ez mostanra 6,2 százalékra szűkült. Ráadásul ezeken a kistelepüléseken regisztrálták a legtöbb olyan értékesítést, amikor a családi házak végül a meghirdetettnél magasabb áron keltek el.

Szerző: Lovas Judit
Címkék: ingatlan, befektetés, áremelkedés, hozam, bankbetét, állampapír, BUX, MNB, lakáspiac