Összefoglaltuk a várható hatásokat

Nagyon fájhat a lakásáfa emelése

Gőzerővel folynak az építkezések
Fotó: Latzer Anna

2018. július 5. Úgy tűnik, már véglegessé vált, hogy a kormány nem hosszabbítja meg a lakásáfa kedvezményes kulcsát. Körülbelül ötezerre tehető azoknak a lakásoknak a száma, amelyek vevőit közvetlenül is érintheti a dolog, mert az ingatlan átadása a terv szerint eleve 2019 utolsó negyedére esik. Nem csak ők aggódhatnak azonban a várható fejlemények miatt.

Varga Mihály pénzügyminiszter az Infostartnak adott interjúban (a teljes – sok más érdekességet is tartalmazó – nyilatkozatot teljes terjedelmében itt nézheti meg) a lakásépítési áfával kapcsolatban egyértelműen leszögezte: a kormány nem tervez hosszabbítást. A 27 helyett 5 százalékos áfa 2019. december 31-ig érvényes.

A pénzügyminiszter szavaiból úgy tűnt, mintha a kormány mostanában jött volna rá arra, hogy befektetők „célpontja lett ez a kedvezmény”. Pedig ez a hatás már az intézkedés első évében nagyon jól látszott (tavaly már arról is beszámoltunk, hogy akadnak olyan befektetők, akik tucatjával veszik a lakásokat). Varga Mihály neheztelően említette még, hogy az új lakások 10 százalékát (a kedvezményes áfával) külföldiek veszik.

Más szempontokról is beszélt a pénzügyminiszter. Mi úgy véljük, az is csak a kabinetet lephette meg, hogy a magyar építőipar nem rendelkezik elegendő kapacitással arra, hogy végrehajtsa ezeket a fejlesztéseket. Varga ugyan erről nem beszélt, de mi még hozzátesszük, hogy az állam maga is nehezíti a helyzetet azzal, hogy elszívja az erőforrásokat a szabadpiactól.

A lakásáfa visszaemelésének hatása és a lehetséges reakciók
Drágulás	Az áfa önmagában 21%-kal dobja meg az árakat, ami a használt lakásokra sem maradhat hatástalan
Előrehozott fizetés	Szerződésmódosítás kellhet hozzá, meggondolandó, kinek mire adja ki ezt valaki
Hitelfelvétel	Az időközben változó ár is gondot okozhat, a bankok általában csak a lakás átadásakor folyósítják a hitelt (az OTP Ingatlanpont ezért más ingatlan bevonását javasolja)
Bedőlések jöhetnek	A 2019. előtti átadási határidőket csak a megfelelő, már lekötött kivitelezési kapacitással rendelkező, vagy az építkezéssel eleve előrébb tartó cégek tudják vállalni
Távlati hatás	A lakásátadási statisztikákban 2021-től várható zuhanás, nagyobb visszaesés az árérzékenyebb, olcsóbb területeken lehet
Kérdés	Az önerős lakásépítésnél az áfacsökkentéssel egyidőben bevezetett 5 millió forintig igénybe vehető áfavisszatérítés lehetősége is megszűnik-e 2019 végével?
Befektetők, külföldiek	A 2020-tól látványosan növekvő árak mellett vélhetően drasztikusan visszaeső újlakásforgalomban a kevésbé árérzékeny külföldiek és befektetők végül nagyobb arányt képviselhetnek majd, a befektetők körében keresettebbé válhatnak a használt lakások
Forrás: OTP Ingatlanpont, Azénpénzem.hu

Az OTP Ingatlanpont összegyűjtötte a döntés várható hatásait. Megállapították, hogy a növekvő áfateher az új lakások bruttó vételárának mintegy 21 százalékos növekedésével jár majd. Egy átlagos árfekvésű és átlagos méretű budapesti új lakást most 35 millió forintért lehet megvenni, míg másfél év múlva ugyanezért bő 42 milliót kellene majd fizetni – nem számolva az addig bekövetkező további drágulással.

Csak óvatosan az előrefizetéssel!

Alapszabály szerint az előleget, a részteljesítést és minden hasonló tranzakciót a teljesítés időpontjában érvényes áfatartalommal kell számolni. Ez azt jelenti, hogy a 2019 szilveszteréig kifizetett összeget még alacsonyabb adó terheli. Nem mindegy azonban, hogy a fizetéssel kapcsolatban pontosan mit tartalmaz a szerződés. Az áfacsökkentés idején ugyanis sokan dühöngtek, mert velük a hatálybalépést követően is a magasabb áfás árat fizettették ki.

Ezt úgy oldották meg, hogy a szerződésbe bevettek egy olyan kitételt, ami szerint „a bruttó ár az irányadó, és változatlan az áfamérték bármely változása esetén”. Most persze ugyanez a megfogalmazás nagyon jó lenne a vevőknek, de ennek mostani alkalmazására aligha lehet számítani. Valami más stiklire viszont jó eséllyel.

Az OTP Ingatlanpont azt tanácsolja, hogy azok a vevők, akik már leszerződtek új lakás vásárlására úgy, hogy az utolsó vételárrész(ek) befizetése 2019. utánra marad, kérjék szerződésük módosítását a beruházótól. A szerződés újrafogalmazásával, új fizetési ütemezés megállapításával ugyanis előrehozhatják a kifizetéseket, így még az alacsonyabb áfateherrel számolhatnak ezekre a részletekre. A legnagyobb bank ingatlanos cége is figyelmeztet viszont arra, hogy az előrehozott fizetésnél a készültségi fokra, de a fejlesztő megbízhatóságára is célszerű figyelni. (Áfamegtakarítás helyett akár az egész pénzt el lehet így bukni.)

Több ezren közvetlenül is érintettek lehetnek

Már az év elején akadt olyan pénzintézet, amely jelezte: saját adatbázisa szerint a folyamatban levő lakásberuházások 80 százalékában kellett kapacitáshiány miatt az utóbbi fél évben legalább negyed évvel kitolni az átadás dátumát. A jegybank legutóbbi lakáspiaci jelentéséből kitűnt, hogy ez a helyzet súlyosbodott, de további gondok is felbukkantak.

Az építési boom hatására nagy számban jelentek meg kisebb, úgynevezett nem szakmai fejlesztők, akik más tevékenységi területekről áttérve a gyors profitszerzés reményében léptek piacra. Jelenleg ők adják a fejlesztések 50 százalékát, és a megkérdezettek elmondása szerint e cégek fejlesztései minőségi és teljesítési kockázatokat hordoznak magukban.

Felmérések szerint egyébként körülbelül ötezer lakás átadását ütemezték 2019 utolsó negyedévére vagy az azt közvetlenül megelőző időszakra. Az említett, szinte tipikus negyedéves csúszás ezeknek az ingatlanoknak a vevőt átlöki a magasabb áfás időszakba. A szerződések újratárgyalása pedig – tesszük hozzá mi – erőviszonyok kérdése. Azok pedig nem feltétlenül a vevők javára billennek.

Szerző: Az Én Pénzem
Címkék: lakás, ingatlan, lakásáfa, kedvezményes áfakulcs