Kiderült, hova költöznek az emberek

Mutatjuk, mennyivel olcsóbb az agglomerációban a lakás

Épülő házak az agglomerációban
Fotó: Bencze-Kiss Kata

2026. március 19. Továbbra is népszerű az agglomeráció: míg tavaly a legtöbb településen csökkent a lakosok száma, a nagyvárosok 25-30 kilométeres körzetében nőtt a népesség. Ezeken a helyeken 30-80 százalékos lehet az árelőny a közeli nagyvároshoz képest, a legnépszerűbb településeken azonban már megugrottak árak.

A nagyvárosok agglomerációs települései a Covid-járvány idején kerültek igazán a fókuszba, de a lakosság alakulásáról szóló legfrissebb adatok alapján látszik, hogy a kiköltözési hullám nem állt meg és egyértelműen a nagyvárosok 25-30 kilométeres vonzáskörzetére koncentrálódik – derül ki az ingatlan.com friss elemzéséből, ami a 2026. január 1-én mért hivatalos népességszám adatait vizsgálta.

Országos szinten 3177 településéből 1423-ban stagnált vagy növekedni tudott a népességszám, de a többiben csökkenés volt megfigyelhető 2025-ben. Egyedül a községek és nagyközségek tudtak összesített lakosságszám-növekedést felmutatni, összesen közel 600 fős emelkedést értek el. Azonban a növekedés eloszlása rendkívül egyenetlen. Ha a településeket a legközelebbi megyei jogú várostól, vármegyeszékhelytől vagy Budapesttől mért távolságuk szerint vizsgáljuk, egy korábban sosem látott összefüggés rajzolódik ki.

- A 25-30 kilométeres távolságon belüli községekben élők száma összesen 3100-3350 fővel bővült egyetlen év alatt. Amint azonban átlépjük ezt a lélektani határt, a legkisebb települések népességmegtartó ereje meredeken zuhanni kezd. Másként fogalmazva, ez a 25-30 kilométeres sáv a magyar ingatlanpiac egyik motorja – értékelte a helyzetet Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Hozzátette: a vásárlóknak ez a távolság még vállalható kompromisszum közlekedési szempontból, ugyanakkor a lakóingatlanok árát nézve ezek a települések jóval olcsóbbak lehetnek. Mivel ezeken a településeken akár 30-80 százalékkal alacsonyabb árakkal is találkozhatnak a lakásvásárlók, ezért az árelőny milliós vagy tízmilliós nagyágrendű megtakarítást jelenthet számukra.

Toplistás települések

A lakosságszám-növekedési toplistát olyan agglomerációs települések vezetik, mint Biatorbágy, Göd, Gárdony vagy Velence. Utóbbiaknál lényeges, hogy bár Budapesttől mért távolságuk valamivel meghaladja a 30 kilométert, ám a másik irányban ott található Székesfehérvár, vagyis a település két centrum agglomerációs övezetébe is beletartozik.

Balogh László további példákat ismertetve azt mondta: Jászladányban annak ellenére, hogy a lakosság több mint 100 fővel nőtt, az ingatlanárak nem tudtak elszakadni a 100 ezer forintos négyzetméterártól. Az osztrák és szlovák határ közelében található Rajka népszerű településnek számít, ám itt is árcsökkenés volt tapasztalható, ami részben a bevezetett településvédelmi intézkedések kínálati hatásának tudható be. Pest megye dominanciája töretlen, 2025-öt több mint 3139 fős plusszal zárta, köszönhetően a folyamatos kiköltözési kedvnek.

Ez történt Budapesten

Míg a népességcsökkenési lista első húsz helyén kivétel nélkül budapesti kerületek és megyei jogú városok vannak – ahonnan a lakók az agglomerációba vándorolnak –, három fővárosi kerület mégis bekerült a legnagyobb növekedést elérő települések közé. A XIII. kerületben a tömegesen átadott újépítésű projektek generáltak lakosságszám-növekedést. Miközben a VI. kerületben a Airbnb-szabályozás, azaz a rövid távú lakáskiadás szigorításának hatására a korábbi turisztikai célú lakások egy része állandó lakóhellyé vált. Az I. kerület a toplista igazi meglepetése, ahol az elmúlt időszakban jelentősen több beköltözőt regisztráltak a korábbi évek átlagánál.

Balogh László a fővárosi lakáspiac alakulásáról elmondta: Budapest lakossága tavaly is csökkent, ez pedig erősíti azt a piaci összefüggést, amely szerint a fővárosi drágulás eredményeként többen költöznek ki. A gyakorlatot a számadatok is alátámasztják, mivel az ingatlan.com lakásárindexe 2025-ben 20 százalékos drágulást mutatott a fővárosban. Mindeközben Budapest lakossága 9 ezer fővel csökkent, Pest megye népessége pedig 3100 fővel bővült.

A 2025-ben legnagyobb lakosságszámnövekedést elért települések adatai
	Település	Lakosságszám változás (fő)	Használt lakóingatlanok éves árváltozása (%)	Használt lakóingatlanok átlagos négyzetméterára (ezer Ft/m², 2026)	Árkülönbség a legközelebbi nagyvároshoz képest
1	Budapest XIII.	473	12,90%	1 615	12%
2	Biatorbágy (Pest)	220	22,20%	1 114	-23%
3	Budapest VI.	216	13,50%	1 641	14%
4	Kiskunlacháza (Pest)	208	28,30%	772	-46%
5	Rajka (GY-M-S)	195	-6,30%	760	-21%
6	Tárnok (Pest)	181	14,60%	894	-2%
7	Kerepes (Pest)	176	10,90%	845	-41%
8	Gárdony (Fejér)	171	15,40%	924	-3%
9	Vácrátót (Pest)	159	18,40%	962	-33%
10	Albertirsa (Pest)	158	14,30%	700	-51%
11	Győrújbarát (Gy-M-S)	153	11,60%	903	-6%
12	Veresegyház (Pest)	141	17,00%	997	-31%
13	Őrbottyán (Pest)	132	25,70%	905	-37%
14	Budapest I.	128	9,90%	1 925	34%
15	Dunavarsány (Pest)	118	24,50%	863	-40%
16	Budajenő (Pest)	108	-3,20%	1 060	-26%
17	Velence (Fejér)	105	5,20%	923	-3%
18	Göd (Pest)	105	7,00%	900	-38%
19	Jászladány (J-N-SZ)	103	-22,10%	108	-82%
20	Monor (Pest)	102	19,30%	823	-43%
Adatok forrása: Miniszterelnökség, ingatlan.com