Akad szakértő, aki már látni véli a változás esélyét

Most hogy áll a lakást venni vagy bérelni dilemmája?

Eldőlt, hogy a 126 ezer jelentkezőből kiket vettek fel
Fotó: Máthé Zoltám, MTI

2023. július 31. Miközben a lakások adásvétele megtorpant, az árak pedig esetenként csökkennek, a lakásbérleti díj még növekvő kínálat mellett is emelkedik. Ez a jelenség tekinthető anomáliának is, de akad szakértő, akik már a változás szelét emlegeti.

Az ingatlanpiacon örök kérdésnek számít, hogy éppen mi éri meg jobban, lakást vásárolni, vagy lakást bérelni. Az ingatlanvásárlás alapvetően hosszú távú döntés, legalább 5-10 éves befektetésként fogható fel, egyetemre azonban a hallgatók jó esetben nem járnak tovább 5 évnél. Amennyiben a hallgató később ugyanabban a városban lép be a munkaerőpiacra, akkor hosszabb távon is szükség lehet a megvásárolt lakásra, és azzal is érdemes kalkulálni, hogy az egyetemi városokban bérbe adható a családtag által még vagy már nem használt lakás.

Három évvel ezelőtt sokszor lendült az inga a vétel felé. A vidéki városokban a fővárosinál rövidebb időtartam esetén is meghaladhatták a bérlés költségei a vásárlásét. Mostanra viszont alapvetően átrendeződött minden. Szokatlan módon miközben a lakások adásvétele megtorpant, az árak pedig esetenként csökkennek, a lakásbérleti díj emelkedik. Teszi ezt ráadásul növekvő kínálat mellett.

Budapesten nagyon széles a szórás

A kiadó lakások iránti kereslet már tavasz óta egyre erősödik, a kínálat pedig az elmúlt hetekben kezdett jelentősen bővülni – állítja az ingatlan.com. A hirdetési portál adatai szerint a ponthatárok szerda esti kihirdetése után pár napban 300 új kiadó ingatlannal bővült a több mint 12 ezres kínálat.

Az ingatlan.com úgy látja, Budapesten az albérleteket most 240 ezer forintos átlagáron kínálják a bérlőknek. A 40 négyzetméternél kisebb garzonlakások esetében az átlagos lakbér jóval alacsonyabb, 155 ezer forint. A legnagyobb garzonkínálattal rendelkező városrészek közül a XI. és XIII. kerületben 177 és 180 ezer forint az átlag. A XVII., XX. és XXI. kerületben 100 ezer forint körüli összegért is kínálnak kiadó garzonokat. A fővárosban bérelhető szobák átlagos díja pedig 80 ezer forint, de kerülettől függően nagy különbségek lehetnek ebben is.

Azt, hogy a szülők a továbbtanuló gyereknek Budapesten vegyenek lakást, még azok sem igazán ajánlják, akik amúgy a vétel mellett kardoskodnak. A főváros ugyanis nagyon drága, a piac pedig jelenleg nem épp a legizmosabb, így legalábbis biztosra nem mehetnek azok, akik az ingatlanok jelentősebb drágulására számítanak. A hitelek is még meglehetősen drágák.

Az OTP Ingatlanpont azonban úgy véli, fontos szempont, hogy 2023. július 1-től változtak az adószabályok és – ellentétben más befektetési formákkal – az ingatlanok hozama mentes maradt a szociális hozzájárulási kötelezettségtől. Ők is elismerik viszont, hogy a lakáspiacon éppen zajlik egy fordulat: a kereslet visszaesése néhol megközelítette az 50 százalékot, és megtorpant a korábban tapasztalt dinamikus felértékelődés is. Hartlieb Balázs, az OTP Ingatlanpont ügyvezetője és az OTP Pénzügyi Pont vezérigazgatója már látja az esélyt arra, hogy a vásárlók, befektetők hamarosan nagyobb számban térnek vissza a lakáspiacra. Mint nyomatékosította: általában a soron következő fellendülés elején beszállók köthetik a legjobb üzleteket.

Sokat elmondhatnak a számok

A lakáskiadással elérhető haszon az OTP Ingatlanpont szerint viszonylag könnyen kalkulálható az aktuális lakásárból és a lakbérszínvonalból. Gyakorlati tapasztalatok szerint ezen az ágon átlagosan 5 százalék körüli hozammal lehet számolni. A ma elérhető pénzügyi befektetések ugyan képesek ezt számottevően felülmúlni, de a tendencia inkább a kiegyenlítődés felé mutat. Az tény – tesszük már mi hozzá –, hogy megindult az óvatos kamatcsökkentés, és az infláció is határozottan szelídülni látszik.

A mellékelt táblázatban összeszedtük, mit mutatnak a vidéki egyetemi városokban a számok. Azt, hogy a helyi ingatlanpiacot mennyire mozgathatja meg a diákok szálláskeresése, illetve a szülők esetleges vételi szándéka, nyilvánvalóan függ a mennyiségtől is. Mint az OTP Ingatlanpont összefoglalta: Északkelet-Magyarországon kiemelkedő Debrecen a több mint 20 ezer hallgatójával, Miskolcon mintegy negyed annyian tanulnak. Nyíregyházán és Egerben az árak közepesek (négyzetméterenként 440-490 ezer), s a diákok száma nem éri el a háromezret sem.

Albérletek és lakások átlagos díja és ára a vidéki egyetemi városokban
	Albérleti díjak e Ft/hó*			Lakásár Ft/nm**
	Lakás	Garzon	Szoba	Lakásár Ft/nm**
Debrecen	170	120	70	630
Győr	185	105	70	620-650
Miskolc	100	70	50	360
Pécs	135	97	60	470
Szeged	140	100	65	550
Forrás: ingatlan.com, *OTP Ingatlanpont

A jól fejlődő helyi ipar és a szállásbefektetők arra épülő aktivitása határozza meg egy másik egyetemi város, Kecskemét albérleti piacát is. A bérleti díjak itt dinamikusan emelkednek, de ezeket sokkal inkább az autóipar vonzása mozgatja, mint a kereken kétezer hallgató igényei. Piros Szilvia, az OTP Ingatlanpont dél-alföldi régióvezetője szerint a régió másik egyetemi városában, Szegeden sokkal inkább a hallgatók állnak a bérleti piac fókuszában. Ezt meg is alapozza a közel húszezres lélekszámuk.

Komádi Csaba, az OTP Ingatlanpont észak-dunántúli régióvezetője úgy látja: Győrben, ahol közel tízezer és Veszprémben, ahol mintegy háromezer nappali tagozatos hallgató tanul, az ország többi részéhez képest más képet mutat az albérletpiac. Tapasztalata szerint ugyanis ilyenkor mindent ki lehet adni. Amint meghirdetnek valamit, azt már el is vitték. A kivételek között említhető még Szeged, ahol a helyi adás-vételekben nem látszik akkora visszaesés, mint amilyenekről általában szólnak a piaci hírek.

Szerző: B.Varga Judit
Címkék: lakás, ingatlan, albérlet, bérleti díj, ingatlan.com, OTP Ingatlan, lakásárak