Elszálltak az árak, 20 százalékkal több lakás kelt el

Milliókkal drágultak tavaly a lakások

Budapesten is nagyot nőttek az árak
Fotó: Bencze-Kiss Kata

2022. május 6. Közel ötödével bővült 2021-ben a lakáspiaci forgalom, és meghaladta a járványt megelőző, 2019-szintet is. Tavaly robbantak az árak is, 2015 óta a duplájára nőttek – derül ki a KSH legfrissebb jelentéséből. Egy új lakás átlagosan 8 millióval, egy használt 2,6 millióval került többe, mint 2020-ban.

A 2020-as, Covid19-járvány miatti visszaesés után közel ötödével bővült 2021-ben a lakáspiaci forgalom, és a járványt megelőző, 2019. évi szintet is meghaladta 3,7 százalékkal. Új és használt lakásból is többet adtak el, mint a megelőző két évben, az éves összesített forgalom azonban a 2008 óta csúcsnak számító 2018. évi értéket nem érte el – áll a KSH legfrissebb elemzésében.

2021-ben - azonos feldolgozottságú adatokat vizsgálva - használt lakásból 18 százalékkal, új építésűből 32 százalékkal többet adtak el, mint az előző évben. 2021-ben a szerződések 6,1 százaléka új építésű lakás volt, ami kissé meghaladja a megelőző évi 5,5 százalékos arányt. Az előzetes adatok szerint 2021-ben az összesen 134,2 ezer lakást adtak el, ebben azonban még nincsenek benne a később beérkező tranzakciók. Ebből 126 ezer volt a használt lakás és 8200 az új lakás.

Év elején ugrottak az árak

A járvány első évében, 2020-ban nemcsak a lakáspiaci forgalom, hanem az árak is visszaestek, ez azonban csak átmenetinek bizonyult. 2021 I. negyedévében – elsősorban az új otthonteremtési támogatások hatására – gyors ütemben emelkedtek az árak: a megelőző negyedévhez képest 9,3 százalékkal drágultak a használt és 9,1 százalékkal az új lakások. A II. negyedévben további jelentős emelkedés történt (4,1, százalék illetve 5,8 százalék), és csak a III. negyedévtől mérséklődött a lakásárak növekedése (3,4 százalékra, illetve 2,1 százalékra). Az év végi időszak eddig beérkezett adatai 3 százalékot megközelítő drágulást mutatnak a használt és azt kissé meghaladót az új lakások piacán.

A gyors áremelkedés hatására végül 2021-ben a IV. negyedévben a használt lakások ára 21 százalékkal, az újaké 22 százalékkal meghaladta az előző év azonos időszaki szintet. Ez eddig a legnagyobb áremelkedés, a megfigyelések kezdete óta (2008.) a használt lakások körében, és az újaknál is csak egyszer mért a KSH ennél nagyobbat (2017 végén 23 százalékot).
A 2015-ös bázisidőszak óta több mint kétszeresére drágultak a lakások mindkét részpiacon: a használt lakások bázisindexe 214, az újaké 231 százalék volt 2021 IV. negyedévében.

Egy év alatt 8 milliós drágulás az új lakásoknál

Tavaly 44,6 millió forint volt egy új lakás átlagos ára, ami 8 millióval több, mint az előző év átlagában. Budapesten egy új lakás átlagosan 53 millió forintba került, ami 9,5 millió forinttal több, mint 2020-ban. Ugyanekkor a négyzetméterárak 16 százalékkal 920 ezer forintra emelkedtek. A XIII. kerületben adták el a legtöbb új lakást, 900 ezer forintot megközelítő átlagos áron. A sok lakást értékesítő kerület közül kiemelkedik a VII. és a XI., mindkét kerületben 1 millió forint fölötti négyzetméteráron keltek el a lakások. Ennél is magasabb az árszint a budai hegyvidéki kerületekben és a pesti belvárosban, ahol kisebb forgalom mellett az árak 1,4–2 millió forintra nőttek. A főváros legalacsonyabb, 600–700 ezer forint közé eső újlakásárait a pesti külső kerületekben lehetett megfigyelni.

Bár 2021-ben minden hatodik lakás a budapesti agglomerációban épült, ezeknek csak mintegy felét szánták eladásra, a többi saját használatra készült. A legtöbb új lakás az agglomeráció déli településein került piacra, átlagosan 50,6 millió forintért, 555 ezer forintos négyzetméteráron.

A megyeszékhelyeken adták el az új lakások közel egynegyedét, átlagosan 540 ezer forintos négyzetméterenkénti áron, 19 százalékkal drágábban, mint 2020-ban. Debrecenben és Székesfehérváron az új lakások négyzetméterára a külső pesti kerületekét közelíti, míg a legnagyobb újlakáspiaccal rendelkező megyeszékhelyen, Győrben ettől kissé elmarad. Győr az egyetlen olyan nagyváros, melynek vonzáskörzetében is számottevő vállalkozói lakásépítés figyelhető meg. A győri agglomerációban 120 lakás kelt el, 434 ezer forintos átlagos négyzetméteráron.

A Balaton-környéki települések árszintje elérte a négyzetméterenkénti 797 ezer forintot, ami 11 százalékkal magasabb, mint egy évvel korábban.

A számok kissé csalókák lehetnek, ugyanis figyelembe kell venni, hogy a 2021-ben átadott új lakások árát általában több hónappal, esetleg évvel korábban létrejött szerződésekben szabták meg. Emiatt az itt bemutatott újlakáspiaci árszínvonal elmarad az adott időszakra jellemző kínálati árakétól, és csak a ténylegesen átadott lakások áralakulásáról ad tájékoztatást.

A használt lakások többsége továbbra is a kisebb településeken cserélt gazdát

2021-ben valamennyi településkategóriában emelkedett az eladott használt lakások száma. Budapesten a 2020. évi nagyobb arányú visszaesés után a forgalom gyorsan nőtt, és már a 2019. évi szintet is meghaladta 17 százalékkal. Az előzetes adatok szerint Budapesten 25 ezer használt lakást adtak el tavaly, a megyeszékhelyeken 26 ezret, városokban 40 ezret, míg a községekben 36 ezret.

Az elmúlt években folyamatosan emelkedett a kisebb települések (városok és községek) részesedése a teljes használtlakáspiaci forgalomból, együttes arányuk 2020-ra elérte a 63 százalékot, ami 2021-ben 60 százalékra mérséklődött. A községi lakások eladása a csok 2015. évi bevezetése óta lendületesen bővült. Mindez nem korlátozódott csupán az agglomerációs falvakra, sőt főként az agglomerációkon kívül eső települések lakáspiacára hatott. A falusi csok 2019-es bevezetése a preferált kistelepüléseken újabb lendületet adott a lakáseladásoknak, míg a falusi csok által nem preferált községek lakáspiaca már nem nőtt tovább.

Így alakultak az árak a használt lakásoknál

Egy használt lakás átlagos ára 21,8 millió forint volt 2021-ben, 14 százalékkal több, mint 2020-ban. Az átlagos négyzetméterár 323 ezer forint volt, ami 15 százalékkal meghaladta az előző év átlagát. Budapesten egy lakás átlagosan 38,6 millió forintba került, 2,4 millióval többe, mint 2020-ban. Az átlagos budapesti négyzetméterár ugyanakkor 679 ezer forintra emelkedett. Ez a budai hegyvidéki kerületekben volt a legtöbb, 922 ezer forint, és a pesti külső kerületekben a legkisebb, 559 ezer forint.
A budapesti agglomerációban 49,3 millió forintra nőtt az átlagos lakásár, 31 százalékkal meghaladva a 2020. évi értéket. A gyors áremelkedés a fővárosi agglomeráció valamennyi szektorára jellemző volt. A budapesti agglomerációban területtől függően 441 ezer forint és 638 ezer forint között voltak a négyzetméterárak.

A megyeszékhelyeken egy használt lakás átlagos ára 23,1 millió, az 1 négyzetméterre jutó ár 367 ezer forint volt, mindkét érték átlag fölötti ütemben emelkedett az előző évhez viszonyítva. A legdrágább megyeszékhely Székesfehérvár, ezt Debrecen, Veszprém és Győr követte. Salgótarján továbbra is a legolcsóbb megyeszékhely, ahol 20 százalékos emelkedés után lépte át a 10 millió forintot egy lakás átlagára.

A balatoni agglomerációban a 2020-as 34,2 millió forintról 40,3 millió forintra emelkedett a használt lakások ára, ami a vidéki agglomerációk között az egyik legnagyobb (18 százalékos) növekedést jelentette.

Számos nagyváros vonzáskörzetében gyorsabb áremelkedés következett be, mint az adott központi településen. Szembeszökő példa erre Debrecen, ahol a környező településeken közel 40 százalékkal nőttek az árak; Tatabánya és Békéscsaba környékén az áremelkedés 30 százalék körül alakult, és Szeged, Győr, Pécs és Zalaegerszeg, valamint Nyíregyháza közelében is 20 százalék fölött volt.

Az agglomerációkon kívül eső községek átlagos használtlakására 8,4 millió forintot ért el, 19 százalékkal többet, mint 2020-ban, és ehhez hasonlóan alakult a falusi csok kedvezményezett településeinek árszintje is (8,8 millió forint).
Tavaly valamennyi lakástípus ára emelkedett, ám a családi házak drágulása megelőzte a többlakásos épületekét. A folyamat főként Pest megyében érhető tetten, ahol 41 százalékos emelkedés történt, de az ország egyéb területein is általános volt a 20 százalékot megközelítő vagy azt meg is haladó árnövekedés a családi házak körében.

Az EU-ban is kiugró a magyar drágulás

Az Eurostat lakáspiaci árindexe összevontan mutatja be a használt és az új lakások árának alakulását. 2021 IV. negyedévében az EU 27 tagállamának összesített lakáspiaci árindexe a 2015. évi átlag 141,7 százalékát tette ki, az eurózónán belüli lakásárindex 139,4 százalék volt. Mindkét index emelkedése lassult a megelőző év azonos időszakához képest (3,1 százalékról 2,1 százalékra, illetve 3,2 százalékról 1,9 százalékra).

Az összevont lakásárindex magyarországi értéke 2015-ös bázison számolva (2015=100 százalék) 216,8 százalékra emelkedett, ami továbbra is a legmagasabb az adatot közlő országok közül. Átlépte a bázisidőszaki érték kétszeresét az index Csehországban is, ahol éves szinten a legnagyobb arányú áremelkedést regisztrálták (26 százalék). Mellettük Észtországban 20 százalékot meghaladó, Litvániában azt megközelítő indexet mértek az előző év azonos negyedévéhez viszonyítva. Ugyanekkor csak egyetlen országban, Cipruson csökkentek az árak 5,3 százalékkal.

Szerző: Lovas Judit
Címkék: lakás, ingatlan, lakáspiac, lakásár, árindex, négyzetméterár, KSH, Eurostat