A jelek még meglehetősen gyengék

Megindult a fővárosba visszaköltözés?

Fotó: Latzer Anna

2022. december 29. Az ingatlanpiacon érzékelhetően hullámokban tapasztalható a változás. A világjárvány hatására tömegek költöztek ki Budapestről, de ingatlanközvetítők már tapasztalják, hogy megindulhatott a visszaáramlás. Ehhez az is hozzájárulhat, hogy sokan – persze nem függetlenül a rezsiemeléstől – valahogy kiszeretettek a családi házakból.

A fővárosi lakosság vándorlásból származó csökkenése 2020-ban 16 éves rekordot döntött a KSH adatai alapján. Ezt sokan a világjárvány hatásának tudták be, de Budapestről öt éven át töretlenül nőtt a kiköltözők száma. A főváros és az agglomeráció között szinte folyamatos a „párharc”, hol Budapestre befelé, hol a környező településekre kifelé költöznek többen. Azoknak a lakásvásárlóknak, akik az árak miatt kénytelenek kifelé húzódni, vállalniuk kell az ingázással járó kellemetlenségeket, de nem csak azt.

Nem véletlenül jelezte több agglomerációs település, hogy kitehetik a „megtelt" táblát. A megnövekedett lakosságszám közlekedési zavarokat, áramkimaradást, óvodai és iskolai zsúfoltságot vagy egyenesen helyhiányt, parkolási nehézséget és növekvő elégedetlenséget okoz. Szakértők szerint a kiköltözőknek el kell fogadni, hogy a fejlesztések csak követni tudják a népesség növekedését.

Most már minden akár Budapest mellett is szólhat

Alapvetően rendre a drágulás és a különböző nehézségek (amik ugye, lakva ismerszenek meg igazán) okozhatják, hogy az inga rendre visszaleng Budapest felé. A mostani piac azonban elég jelentősen különbözik a korábbitól. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) legutóbbi jelentése szerint ugyanis csaknem tízéves konjunktúra ért most véget a lakáspiacon. Az MNB Lakáspiaci jelentése szerint átlagosan 22 százalékkal túlértékeltek a lakások Magyarországon.

Korábban szokatlan módon a történelmi magasságba emelkedő túlértékeltség éppen a fővárosban csökkent. A jegybank szerint Budapesten „mindössze” tizedével kell többet fizetni az otthonokért valóságos, illetve reális értéküknél. Budapest az ötödik legkevésbé megfizethető főváros volt Európában 2022 harmadik negyedévében a lakásárak jövedelmekhez viszonyított arányát tekintve, ami megfelelt az egy évvel ezelőtti helyezésének. (Úgy véljük, nem mellékes hogy idén az átlagjövedelmet az év eleji egyszeri juttatások jelentősen felhúzták, ezek nélkül a helyzet még rosszabb lenne.)

Az előbbi ellenére elméletileg eljött volna a fővárosba visszaáramlás ideje. Erre azonban egyelőre nem sok jel mutat. Elgondolkodtató lehet viszont, hogy a vevők nagy része – persze nem függetlenül a rezsiemeléstől – valahogy kiszeretett a családi házakból. Például az OTP Ingatlanpont nemrégiben arról számolt be, hogy több családi ház végül csak féláron kelt el.

Arra, hogy az inga valóban átlendült volna, még kevés jel mutat. Az azonban a korábbi évek tapasztalata alapján tény, hogy azok járnak a legjobban, akik az elsők között reagálnak a változásra.

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője azonban felhívta a figyelmet arra, hogy éppen az alkuk mértéke utalhat arra, hogy véget ért Budapest évek óta tartó viszonylagos visszaszorulása és újra nő az érdeklődés a főváros ingatlanjai iránt. Három részpiacon ért ugyanis kétéves csúcsra az alkulehetőség: a megyei jogú városoknál, a kisebb városoknál és a községeknél. Egyedüliként viszont Budapest kilógott a sorból: itt az idei ősz még a nyárinál és a két évvel korábbinál is szűkebb teret hagyott a kedvezőbb vételár elérésére.

A Duna House (DH) adatai is hasonló jelenséget mutatnak. A budai téglalakásoknál novemberben 1 százalékos irányár-változás mellett az előző hónaphoz képest 2 százalékponttal, 3 százalékra csökkent az alku mértéke. A pesti oldalon a végső árból 4 százalékos volt a mozgástér, a hirdetési időszak során az irányáron 3 százalékot enyhítettek. A DH úgy látja, hogy felértékelődtek az igazán jó ajánlatok az egyre bővülő kínálatban, amelyekért még a kedvezőtlenebb piaci körülmények között is megvívnak a vevők.

Szerző: Azénpénzem
Címkék: lakás, ingatlan, családi ház, vidék, agglomeráció, Budapest, költözés, alku