A piaci fellendülés nem segít a bajban levő adósokon

Még nagyobb a szakadás a lakásárakban

2016. december 15. A jegybank lakáspiacról készített elemzése szerint a bajban levő lakáshitelesek felének ingatlana olyan régióban van, amelyben nyoma sincs a piaci fellendülésnek. Eladással így aligha segíthetnének a helyzetükön. Egy friss elemzésből kiderült, hogy miközben a fővárosban majdnem ötödével nőttek az árak, a községekben 15 százalékos volt az árcsökkenés. Jelentős tényező a befektetési célú vásárlás.

Az idei év első három negyedévében az adóhatósághoz (NAV) beérkezett lakáscélú adásvételekből – állapította meg az OTP Jelzálogbank saját feldolgozása alapján  – az előző évhez hasonlóan továbbra is kétszámjegyű, országos átlagban 14 százalék körüli éves áremelkedés látható. Véleményünk szerint ez az adatbázis az, amiből valóságos következtetéseket lehet levonni (szemben például a csupán a kínálati árakból, illetve az ingatlanközvetítők saját ügyleteiből felvázolt képpel).

Az így kialakult kép meglehetősen ellentmondásos (a teljes kutatás itt nézhető meg). Különösen akkor, ha az árak alakulását részletesebb bontásban nézzük meg. Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank (OTPJB) ingatlanpiaci elemzője elmondta: míg a fővárosi értéknövekedés 19 százalék körüli, a megyei jogú városokban a lakásárak 9, a kisebb városokban mindössze 1 százalékkal emelkedtek. A községekben ugyanekkor 15 százalékkal mérséklődtek a lakásárak.



Ezek a folyamatok azért is aggasztóak, mert – mint a Magyar Nemzeti Bank (MNB) lakáspiaci elemzésében megállapította – a nem fizető lakáshitelesek ingatlanainak fele olyan régióban található, amelyben a tranzakciószámok alig vagy egyáltalán nem növekedtek. A jegybank megfogalmazása szerint ebből következően a „fedezetérvényesítéssel történő portfóliótisztítás a jövőben is korlátozott szerepet tölthet be”. Magyarul: az adósok a csapdahelyzetből lakásuk eladása révén aligha menekülhetnek ki. Másrészt viszont az árverések eredményessége is erősen megkérdőjelezhető.

Az idei első félévben az MNB adatai szerint közel 4600 fedezeti ingatlan önkéntes vagy kényszerértékesítésére került sor, összesen mintegy 53 milliárd forint – értékesítés során realizált vételár – értékben. Az ingatlanok közel 12 százalékát a fővárosban adták el, azonban Pest (12 százalék), Szabolcs-Szatmár-Bereg (9 százalék), Borsod-Abaúj-Zemplén (8 százalék) és Békés (6 százalék) megyékben is kiemelkedő volt a tranzakciók száma – elsősorban a Nemzeti Eszközkezelő program eredményeként. (A programról a részletek itt gyűjtöttük össze.). Ez utóbbi – hangsúlyozta a jegybank – elengedhetetlen szerepet játszott a fedezetérvényesítésben, hiszen a vételre felajánlott ingatlanok kétharmadát az állam vásárolta meg.

Meghatározóak a befektetési célú vásárlások


Az OTPJB elemzése már a harmadik negyedévi folyamatokat is tartalmazza, de az ország „foghíjasságát” még plasztikusabban mutatja (lásd a képet). Ahol alig van adásvétel, ott az áralakulás, sőt az értékesítés esélye is meglehetősen esetleges. A másik végletet az alaposan felfűtött forgalmú területek jelenthetik.

A csúcstartó az OTP Lakóingatlan Értéktérkép szerint Budapesten a VII. kerület, ahol szűk egy év alatt egyharmaddal(!) emelkedtek az árak. Ezen belül a kerület közepén 50 százalékkal többért lehetett lakást eladni a korábbinál. Véleményünk szerint ennek az lehet az oka, hogy a főváros belterületén a befektetési céllal vásárlók a (még) olcsóbb lehetőségeket keresik. Mint az OTP is egyértelműen megállapította: a legnagyobb értéknövekedés (ez azt jelenti, hogy ötödénél erőteljesebben drágultak a lakások) a befektetési céllal leginkább keresett pesti kerületekben volt. Ez konkrétan az ötödiktől a kilencedik, valamint a XIII. kerület jelenti.
Hét járás átlagára haladja meg idén a 400 ezres, további kilenc a háromszázezres négyzetméterár szintet. A legdrágább tíz közé a budapesti kerületeken kívül még éppen bejutott a Fonyódi járás. Ennek – illetve még a Balatonfüredi és Siófoki járások előkelő helyének is – az az oka, hogy a Balatonnál idén is a közvetlen vízparti új lakások teszik ki az eladások jelentős részét – összegezte az adatokat Valkó. Megjegyezzük, ez is arra utal, hogy a tehetősebb réteg vételei erősen befolyásolják az árakat.
A konkrét árszintben persze az ötödik kerület vezet, itt az átlagár négyzetméterenként az idei 22 százalékos megugrást követően már 600 ezer forint. Ezt Valkó szerint nagyrészt a turisztikai célú, rövid távú lakáskiadás (Airbnb) hihetetlen népszerűségét követő befektetői roham okozta. Az egységes áremelkedés hatására idén már csak egyetlen kerület, a XXIII. marad valamivel a 200 ezres limit alatt.

A magyarországi 174 járás 14 százalékában csökkent az eladott lakóingatlanok átlagára. Ezek többsége az ország keleti részében található. Ezzel szemben 25 járásban 20 százalék feletti mértékben nőtt az átlagár. Ennek oka az OTPJB szerint az alacsony bázison kívül (például Hevesi, Nagykállói, Vásárosnaményi járások) leginkább az adott terület befektetési vonzereje (Budapest belvárosi kerületei mellett a Hajdúszoboszlói járás), illetve a munkavállalási okból kialakult célpont szerep. Utóbbiba tartozik például a Csornai járás.

Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát, és látogassa meg máskor is közvetlenül honlapunkat!

Szerző: Az Én Pénzem
Címkék:  , , , , , ,

Kapcsolódó anyagok