Belendülhet a vidéki drágulás

Már túlértékeltek a budapesti lakások

2019. május 24. A lakásárak mintegy 15 százalékkal nagyobb mértékben emelkedtek a fővárosban, mint amit keresleti oldalról a háztartások jövedelmének javulása és a munkaerőpiac helyzetének változása együttesen indokolt volna – állapította meg a Magyar Nemzeti Bank (MNB). Úgy tűnik, vidéken most jöhet majd a nagy drágulási hullám.

Nem győzi hangsúlyozni az MNB a pénzügyi stabilitásról frissen kiadott jelentésében, hogy a magyar bankok erősek, a helyzetüket még egy negatív ingatlanpiaci ársokk sem rendítené meg. Részben azért, mert a mérlegeken belül a jelzáloghitelek aránya az elmúl tíz évben folyamatosan csökkent, a kockázatosabb kihelyezések tőkéhez viszonyított aránya pedig 62 százalék – szemben a válság kitörése előtti 137 százalékkal. Úgy véljük azonban, a lakásvásárlók, hitelfelvevők azért nem lehetnek annyira nyugodtak. Ami a bankokat nem rázza meg, őket azért elég keményen érintheti.

Nem mellékes például, hogy a mostani lakásárak mennyire reálisak. A stabilitási jelentésében szereplő grafikon szerint a jegybank úgy látja, hogy a fővároson kívül még mindig alulértékeltek a lakások. Szerintük tehát van tere az áremelkedésnek. Ez kétségtelenül be is következik majd. Az MNB szerint a babaváró kölcsön is széles körben mehet majd lakáscélra (ezt korábbi becslésük szerint 300 ezer család veheti fel 1500 milliárd forint értékben), emellett a CSOK támogatási összegének kistelepüléseken való érdemi növelése eltolhatja a keresletet ebbe az irányba.

A lakásárak a jegybank elemzése szerint mintegy 15 százalékkal nagyobb mértékben emelkedtek a fővárosban, mint amit keresleti oldalról a háztartások jövedelmének javulása és a munkaerőpiac helyzetének változása együttesen indokolt volna. Ennél nagyobb túlárazottság azonban – emelték ki – korábban már előfordult (a grafikon szerint többször is).

Mint a jegybank leírta: a falusi CSOK településeken a tranzakciók tipikusan kis értékűek (2017-18-ban a 90 négyzetméter feletti lakóingatlan tranzakciók 43 százaléka volt 10 millió forint alatti). Az új támogatási összegek így érdemben élénkíthetik a keresletet, növelve ezzel az országos átlaghoz képest jelentősen alacsonyabb lakásárakat. Az MNB is megjegyzi viszont, hogy az érintett kistelepülések csökkenő népessége összefüggésben lehet a kedvezőtlenebb elhelyezkedéssel és infrastruktúrával, ami korlátozhatja a lakhatási célú kereslet nagymértékű emelkedését.

Az új hitelek negyede kockázatos

A 2014-től kezdődő lakáspiaci ciklus egyik jellegzetessége, hogy a lakásárak jellemzően a drágább területeken emelkedtek nagyobb mértékben, amire Budapest a legjobb példa. Az is látszik, hogy a jelzáloghitelek számának lakáspiaci adásvételekhez viszonyított aránya a drágább járásokban jellemzően magasabb. Magasabb lakásáraknál pedig nagyobb szüksége van a lakosságnak banki finanszírozásra, ráadásul a bankok is nyilvánvalóan szívesebben finanszíroznak jobb elhelyezkedésű, ezért drágább és egyben könnyebben értékesíthető ingatlanokat. (Az MNB szerint amúgy Budapesten nem érvényesülnek az előbbi megállapítások, ami vélhetően a széles körben saját forrásból, befektetési céllal vásárlók miatt lehet.)

A stabilitási jelentés szerint az új jelzáloghitel-szerződéseken belül megjelent egy kifejezetten kockázatos réteg. Az ide tartozó szerződések hitelfedezeti mutatója (HFM) a szabályozói limithez közeli, még úgy is, hogy az értékelésbe belejátszott a mostani nagymértékű lakásár-növekedés. A 2018-as szerződések közel negyede (24 százaléka) esik a hitelek feltételei és a lakáspiac helyi kondíciói alapján ebbe a kockázatosabb körbe. A jegybank szerint a jövőben kiemelten fontos lesz, hogy a bankok ezeket a szerződéseket folyamatosan monitorozzák.

Havonta átlag 600 lakáshiteles esett késedelembe 2018-ban

A Központi Hitelinformációs Rendszer (KHR) adatai alapján 2018-ban mintegy 9 000 lakossági jelzáloghitel-szerződés (vagy ilyen szerződésből származó követelés) esett legalább 90 napos, a minimálbér összegét meghaladó késedelembe. Az átlagosan havi 600 megcsúszás 40 százaléka először fordult elő (az adós korábban rendben törlesztett). A jegybank szerint ezek a késedelmek jellemzően nem az új hitelciklusban megkötött hitelszerződésekhez köthetők: a késedelembe eső szerződések 85 százalékát 2010 előtt folyósították, 54 százalékuk pénzügyi vállalkozás által kezelt követelés. (Megjegyezzük, banki szakértői közhely, hogy a lakáshiteleknek „érési idejük” van, vagyis a törlesztési problémák nem közvetlenül a hitelfelvétel utáni években jelentkeznek.)

A banki mérlegek mindenesetre köszönik, jól vannak, hiszen – mint azt az MNB örömmel megjegyezi – a késedelmes jelzáloghitelek túlnyomó részben már nem a bankrendszer tőkéjét és erőforrásait terhelik. Azokat ugyanis már eladták behajtóknak. A követeléskezelők pedig nem szívbajosak. Tavaly például a már említett havi 600-as átlaggal szemben márciusban és szeptemberben a késedelembe esések száma 1 800 és 1 250 darabra emelkedett, amit a jegybank szerint az magyarázhat, hogy a követeléskezelők és az adósok között nem jött létre egyezség.