Kezdenek visszatérni a befektetők a piacra

Már emelkednek a lakásárak

Panelház Budapesten
Fotó: Bencze-Kiss Kata

2024. május 24. Budapesten lendült be leginkább az ingatlanpiaci 2024-ben, itt a legnagyobb a forgalombővülés, ami azért érdekes, mert itt mutatkoznak először a lakáspiac mozgásának irányai. Az ingatlanpiac élénkülése nyomott hagyott az árakon is, a fővárosban az átlagos négyzetméterár 5 százalékkal emelkedett. Megjelentek a befektetők is.

Az ingatlanpiac idei fellendülése nem csak az eladott ingatlanok számában, de a budapesti ingatlanárakon is nyomot hagyott. A fővárosi használt lakások és házak átlagos négyzetméterára 5 százalékkal 907 ezer forintra emelkedett 2024 első négy hónapjában a tavalyi évi adatokhoz képest – írja közleményében a Duna House. Idén az ingatlanvásárlás átlagos költsége 58,3 millió forintra nőtt, ami 6 százalékkal nagyobb, mint 2023-ban, azonban az ingatlanok átlagos alapterületében nem történt változás, továbbra is 64 négyzetméteres élettérrel rendelkező otthonokat választanak a fővárosi vevők. A használt ingatlaneladások 75 százaléka a pesti oldalon zárult, a fennmaradó 25 százalékban a budai oldal lakásai és házai találtak új tulajdonosra.

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) májusi, a lakáspiaci folyamatait áttekintő jelentésének egyik fontos megállapítása, hogy 2023-24 fordulójára megállt a lakásárak makrogazdasági fundamentumokhoz viszonyított túlértékeltségének csökkenése. A javuló gazdasági adatok ehhez hozzájárulnak, és mérséklik a nominális áresés rizikóját.

Idén az első negyedévben már országos átlagban 30 százalékos forgalombővülést jeleztek a múlt év hasonló időszakához képest az MNB-t adatokkal segítő ingatlanközvetítők. Az idei január-márciusi forgalom így lényegében megfelelt a 2011–2023 közti időszak első negyedéveit jellemző átlagosnak. Az egyes részpiacok között azonban nagyok voltak az eltérések – írja közleményében az OTP Ingatlanpont. Budapesten 55 százalékos bővülést jeleztek az előző évhez képest, a megyei jogú városokban 41 százalékost, a többi városban 21 százalékost, míg a Falusi CSOK-ra jogosult településeken mindössze 10 százaléknyit.

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint ezeket az adatokat bizonyos óvatossággal kell kezelni. Részint mert egyelőre előzetesek és részlegesek, így a végleges eredmények emiatt is eltérőek lehetnek, továbbá az adatszolgáltató közvetítők piaci lefedettsége sem feltétlenül egyenletes. Ugyanakkor az elemző igen figyelemre méltónak tartja a kiemelkedő fővárosi forgalomnövekedést, ami szerinte ismét igazolja azt a tapasztalatot, hogy Budapesten mutatkoznak meg leghamarabb a hazai lakáspiac fő mozgási irányai. Ide tartozik, hogy az MNB elemzése már úgy beszél a fővárosi piacról, mint amelyet 2023-ban már nem is jellemzett túlértékeltség.

Szűkülő tér az alkura

A forgalom emelkedése magával hozta az alkuk és árengedmények terének szűkülését is. 2024 első negyedévének végére vidéken 4,8 százalékra, Budapesten pedig 3 százalékra csökkent a tipikus alku mértéke. A meghirdetés ideje alatti ármérséklés vidéken átlagosan 4,4 százalék volt, ami megegyezett az előző év hasonló időszakának adatával. Ezzel szemben Budapesten csökkenést regisztráltak (4 százalékról 3,4 százalékra), ami az MNB elemzői szerint a fővárosban az eladók ármeghatározási pozícióinak javulását jelenti.

Megjelentek a befektetők

A kereslet növekedésében a befektetői érdeklődés fokozódása is szerepet játszhatott, amit a konkurens értékpapírhozamok csökkenése mellett a bérbeadási hozamok növekedése is serkentett. A bérleti díjak ugyanis 12,6 százalékkal, a lakásárakat meghaladó mértékben emelkedtek.

A jelentés ezúttal részletesebben is vizsgálta a befektetési célú lakásvásárlások hosszabb távú hatását a piacra, s különösen az árak alakulására. Az MNB elemzői a 2008 és 2022 közötti időszakra, s a befektetők három típusára koncentráltak: a cégekre, a külföldiekre, valamint a spekulánsokra (akik egy évnél rövidebb ideig tartották csak meg a vásárolt ingatlanokat). A befektetők piaci súlya térben és időben is elég változékonynak bizonyult. A cégek 2012–2014-ben, a lakáspiaci ciklus mélypontján voltak a legaktívabbak, ezzel szemben a spekulánsok és a külföldiek vásárlásainak részaránya 2008-tól 2018-19-ig emelkedett, majd csökkent. A befektetők szerepe a pesti belső és a budai hegyvidéki kerületekben, valamint a Balaton környéki településeken volt kiemelkedő. Például a fővárosi V. kerületben a vevők 40 százaléka közülük került ki, ezzel szemben például Szekszárdon még a 8 százalékot sem érte el a részarányuk.

Az elemzés azt is kimutatta, hogy a befektetők közül a spekulatív célú vásárlók aktivitása van a legszorosabb kapcsolatban az áremelkedés ütemével. A tanulmány kalkulációja szerint, ha valahol 5 százalékponttal magasabb az ilyen vásárlások aránya, az 5,1 százalékponttal magasabb lakásár-dinamikával jár együtt. (A külföldiek és a cégek esetében ez a kapcsolat gyengébb: 5 százalékpontnyi részarány-növekedésükhöz csupán 3,6, illetve 2,2 százalékpontnyi többlet árnövekedés társul.) Ezzel szemben a lakásár-dinamika területi változékonysága leginkább a külföldi vásárlók érdeklődésével függ össze.

E megállapításoknak különös aktualitást adhat az az új impulzus, amit a vendégbefektetői program indulása ígér a lakáspiacnak. Idén júliustól ugyanis egy minimum 500 ezer eurós lakásvásárlással is teljesíthetik a külföldiek azt az elvárt befektetést, amelyért cserébe 10 esztendős tartózkodási engedélyt igényelhetnek. Ehhez van kínálat a hazai piacon – emlékeztet Valkó Dávid –, nem csak az új lakások között találhatók megfelelőek, hanem a jobb környékek társasházi lakásai is elérhetik már a kétszázmilliós árszintet. (Pláne, ha az 500 ezer euróból több ingatlanból álló portfólió is képezhető; a részletes szabályok még nem ismertek.) Így a prémiumpiac külföldiek által preferált területein jelentős keresletet gerjeszthet a program. Például a fővárosban mindig is a város szíve – az V., VI., VII., VIII., IX. kerület – volt a legvonzóbb a külhoniak szemében. Így ott korábban volt olyan év, amikor az egyharmadot is meghaladta a külföldiek részaránya a lakásvásárlók között.

További áremelkedés jön?

A Portfolio múlt heti Hitelezés konferenciáján bankvezetők egyöntetűen további áremelkedést prognosztizáltak a lakáspiacon. Sőt, a lakáshitelek kamatai esetében is arról beszéltek, hogy felfelé mutató kockázatok vannak, és a jelenlegi önkéntes 7,3 százalékos THM-plafont is újra kellene tárgyalni. Bár a héten éppen ennek vette elejét Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter, aki azt kérte a bankoktól, hogy legalább június 30-ig maradjon az önkéntes kamatplafon.

Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát, és látogassa meg máskor is közvetlenül honlapunkat!