Ezrével épülnek az új lakások

Legyen ingatlanfejlesztő! Félmillió feletti négyzetméterárak jönnek

Fotó: Latzer Anna

2016. március 23. Nagyot kaszálhatnak azok az ingatlanfejlesztők, amelyek most új lakás építésébe vágnak. A szűkös kínálat miatt folyamatosan emelkednek az árak, jövőre már félmillió forint fölé nőhet az új lakások négyzetméterára. A fejlesztéshez olcsó hitel is dukál. A vásárlók ugyanakkor szomorkodhatnak, az áremelkedés ugyanis elviszi a megemelt CSOK-ot, miközben a használt lakások árán nem lehet behozni a drágulást.

Alig találni a piacon újépítésű lakást, így a szűkös kínálat folyamatosan felfelé hajtja az árakat. Az azonnal költözhető eladatlan lakáskészlet Budapesten idén januárra alig 300 lakásra csökkent, de a már épülő projektekben is csak ezer lakásból lehet választani – mondta Florova Anna, az OTP Ingatlanpont Kft. ügyvezetője az OTP Bank tegnapi sajtóbeszélgetésén. A január 1-jétől bevezetett új CSOK tehát már felívelő szakaszban találta a fővárosi újlakáspiacot, az eladásoknak a CSOK idei bővítése előtt is gyakorlatilag csak a kínálat szabott gátat.

Tavaly nagyjából 60 százalékkal több új társasházi lakást adtak el Budapesten, mint egy évvel korábban. A már 2014-ben is tapasztalt látványos növekedéssel együtt két év alatt mintegy két és félszeres volt a kereslet bővülése – olvasható az OTP Jelzálogbank friss elemzésében. A Budapesti Újlakás Értéktérkép felmérés szerint már idén két és félszer annyi lakás épülhet, mint tavaly. (Ez nagyjából 3100 értékesítési célú, nagyrészt társasházi lakás megépülését prognosztizálja Budapesten.)

Évekig tarthat a lendület

Nem meglepő, hogy ebben a felfokozott piaci hangulatban az árak látványos növekedése látható. A keresleti oldalról érkező nyomás miatt az áfacsökkentés nem igazán érte el árcsökkentő hatását. A tavalyi négyzetméterenként 440 ezer forintos budapesti projekt átlagár után az idei átadású beruházásokban már 480 ezer forinttal kell számolni, s az eddig meghirdetett 2017-es befejezésű társasházak adatait összesítve az átlagos négyzetméter ár jövőre várhatóan átlépi a félmilliós átlagárat.

A lendület a kínálat telítődéséig (vagyis évekig) mindenképpen kitart. Ez sok kisebb, lakásfejlesztőként akár tapasztalatlan céget vonzhat a piacra, amint az a kétezres évek legelején is történt. Az áfacsökkentés hatására pedig olyan területek is felkerülnek a lakásépítési térképre, ahol eddig a költségekhez képest elérhető alacsony árszint miatt nem érte meg fejleszteni. A beruházók versenyében a CSOK előírásai miatt (azt egy összegben, a használatba vételt követően utalja csak a bank) a stabil anyagi hátterű, az építkezést nem a vevők folyamatos, szakaszos befizetéseiből finanszírozó cégek vannak előnyben – véli Ádány Tamás, az OTP Ingatlan Zrt. vezérigazgatója.

Tömegével indulnak a lakásépítések

Hozzátette: az adózásban (új lakások áfájának csökkentése) és az állami támogatásban bekövetkezett kedvező változásoknak köszönhetően január 1-jétől jelentősen javultak a fejlesztők lehetőségei is. Ennek eredményeképpen az egész országban beindulhat a lakásépítés, mivel az ingatlanfejlesztés ciklusai hosszúak, az intézkedés hatására beköltözhető, használatbavételi engedélyes, kész lakások azonban csak 2017-ben és 2018-ban jelennek meg a piacon, miközben értékesítésük már a kivitelezés idején is zajlik. A kedvező változások tükröződnek az OTP-csoportba tartozó ingatlanfejlesztő cég, az OTP Ingatlan Zrt. fejlesztési aktivitásában is. Míg a válság idején évente átlagosan csak 1-2 fejlesztést tudott megvalósítani a társaság, addig jelenleg 7 projekt keretében körülbelül 1000 új lakás van előkészítés, engedélyeztetés vagy a tervezés szakaszában.

Wolf László, az OTP Bank vezérigazgató-helyettese szerint évente 25 ezer újépítésű ingatlanra lenne szüksége a piacnak, ami várhatóan 2017-2018-ra fog teljesülni. A CSOK kiterjesztése direkt módon, az új lakás áfájának csökkentése indirekt módon növeli tovább a keresletet, ami vonzó befektetői célponttá teszi az ingatlanfejlesztést a vállalkozások számára is. Így jelentős fejlesztői boom várható az elkövetkezendő években.

Több hirdetési portál is kimutatta: a CSOK hatására a használt lakások kínálati ára is jócskán megugrott. A Balla Ingatlanirodák ingatlanközvetítői szerint ez az eladók reményeit tükrözik, és nem a valóságot. Az irányár és az eladási ár közötti különbség ugyanis az elmúlt időszakban határozottan nőtt. A használt lakások most körülbelül ugyanannyiért kelnek el, mint 3-4 hónapja. Mint az egyik közvetítő elmondta: látható a megtekintett lakások nagy számából, hogy a vevők alaposan tájékozódnak a piacon, mielőtt egy ingatlanra ajánlatot tennének. Annál is inkább több időt szánnak a nézelődésre, mert nőtt a kínálat is az elmúlt időszakban. Elkezdtek feltorlódni a lakások, hiszen az emelkedő árakról hallva, azokat látva sokan döntenek úgy, hogy most vágnak bele az értékesítésbe.

Már most mintegy 4500 lakás építésének finanszírozása van az OTP-nél, ami száz lakásépítési projektet takar 110 milliárd forint értékben – hangsúlyozta a vezérigazgató-helyettes, aki idén körülbelül 40-50 milliárd forintos ingatlanfejlesztői hitel kihelyezésével számol. Ez véleménye szerint a következő években tartósan így is maradhat.

Egy átlagos projekt egyébként 44 lakást takar, de ez régiónként eltérő. A jellemző projektméret a 20 és 40, illetve a 70 és 90 közötti lakásszám, ugyanakkor néhány megyei jogú városban 150-300 lakásos projektek is indulnak. Az építtetők óvatosságát jelzi, hogy a nagyobb projektek egy része több szakaszban valósulna meg az értékesítési kilátások és a beruházási, kivitelezési kockázatok kézben tarthatósága miatt. Az átlagos lakásméret 50-70 négyzetméter körül alakul, az építeni tervezett lakások becsült átlagos ára 25 millió forint.

Kedvező kölcsön is segíti a vállalkozókat

A kalkulált lakásárak változóak, vidéken 300 ezer forinttól indul a négyzetméterár, míg a fővárosban ezt akár 40-60 százalékkal is meghaladó 400-550 ezer forintos indulóár is várható. Általános tapasztalat, hogy keresleti piac alakult ki, és a fejlesztők lassan menetközben is emelik a lakások kalkulált értékesítési árát. A fejlesztői aktivitás fellendülésében az OTP Bank szakértői szerint nagy szerepe lehet a vállalkozóknak nyújtott kedvező feltételű hiteltermékeknek is. Értékesítési célú lakásépítés finanszírozható az Eximbank versenyképességet javító hitelprogramja keretében, ahol a vállalkozások maximum 4,0 százalékos fix kamatozású forgóeszköz hitelt vehetnek fel, minimum 10 millió forint vagy 30 ezer euró összegben.

A fejlesztők számára kedvező fejleményeknek azonban a vásárlók már nem feltétlenül örülhetnek. Az áremelkedés ugyanis szemmel láthatóan elviszi a CSOK előnyét, ugyanakkor a használt ingatlanok áremelkedése nem követi az újépítésűekét (lásd keretes írásunkat). Így – az Azénpénzem.hu véleménye szerint - az áfa csökkentése és a CSOK tehát egyértelműen a fejlesztők zsebében landol.

A CSOK, a „szupercsok” az idén

Új építésű ingatlanok hiányában egyébként idén kevesen igényelhetik a kiemelt, 10 millió forintos CSOK-ot. Az OTP Bank idén összesen 10-20 ezer CSOK-kérelemre számít (átlagosan kétmillió forint értékben). 2016-ban országosan 20-40 ezer igénylés várható (ez összességében 60 milliárd forintot jelent). Ebből az új lakás vásárlása iránti kérelmek 10-20 százalékot tehetnek majd ki (jelenleg a kínálat szűkössége miatt ez mindössze 5-6 százalék) – mondta Kormos Zoltán, az OTP Bank Lakás Hitelek Főosztályának igazgatója.

Eddig az OTP mintegy 3,5 milliárd forintnyi CSOK-igénylést fogadott be, amiből csaknem kétszázat háromgyerekes családok adtak be, közülük mintegy kilencvenen igényeltek kiegészítő hitelt is. Az átlagos kiemelt CSOK egyébként – a már korábban igénybe vett támogatások miatt – 9 millió forint körül alakul, és a kihelyezett átlagos hitel is 9-10 millió forint között van.

Az otthonteremtési támogatások, a CSOK új részleteiről itt tájékozódhat

Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát, és látogassa meg máskor is közvetlenül honlapunkat!

Szerző: Az Én Pénzem
Címkék: lakás, ingatlan, új lakás, lakásépítés, CSOK, OTP Bank, OTP Ingatlan, Balla Ingatlanirodák