Száma vettük, mi alakítja az idén az ingatlanpiacot

Lakást vennél? Ezekkel kalkulálj!

Fotó: Latzer Anna

2015. április 8. Az ingatlanközvetítők újabb és újabb győzelmi jelentéseket adnak ki a lakáspiacról, de még közöttük is akadnak, akik szerint több tényező is hathat majd a keresletre és persze a kínálatra is az idén. Mielőtt tehát valaki vételre szánná el magát, érdemes szánba vennie, mi alakíthatja az árakat, milyen – akár egymással ellenétes – tendenciák érvényesülhetnek.

Az idei első negyedév minden hónapja az előző évi másfélszeresére rúgó forgalmat hozott – állapította meg a Duna House (DH). Becslésük szerint 2015 márciusában országosan 12 263 ingatlan cserélt gazdát. A válságot követően csak 2012 januárjában – a végtörlesztés egyszeri ugrasztó hatásának következtében – volt ennél több adásvétel az országban. Az ingatlanközvetítő társaság szerint a válság utáni rekordév is lehet az idei, ami 140-150 ezer tranzakciót jelent. Nem csak ők tűnnek határozottan optimistának.

Nagy meglepetéssel szolgált a panellakások piaca - derül ki az ingatlan.com friss összeállításából. A hirdetési portál által a megyeszékhelyeken és a fővárosban március elején összegyűjtött jellemző átlagárakból arra jutottak, hogy Győr megelőzi Budapestet, a legolcsóbban pedig Salgótarjánban hirdetik a paneleket. A 40-59 négyzetméteres panellakások hirdetési átlagára 174 ezer forint volt, a nagyobbaké pedig 167 ezer forintot tett ki. Érdemes azonban hangsúlyozni, hogy ezek a számok a kínálati árakat takarják (ráadásul az átlagot befolyásolhatja az is, hogy ugyanaz az ingatlan a hirdetések között többszörös is szerepel).

A tégla csak hajszállal vezet a panel előtt

A legfrissebb győzelminek tűnő jelentést a Balla Ingatlan adta ki. Ők is a panelek térnyerését hangsúlyozzák. Mint megállapították: az elmúlt hónapokban egész Budapesten jellemző volt, hogy leginkább a paneleket jellemezte a növekvő forgalom, és az árak is ebben a kategóriában emelkedtek a leginkább. A drágulás a 15 százalékot is elérhette. A IV. és a XV. kerületben (most Észak-Pestet vizsgálták) épp csak egy hajszálnyival drágábbak most a téglalakások a paneleknél.

Mindez azonban – mint arról ők is szót ejtenek – hangsúlyozottan átlagárakra igazak. Az ingatlanok négyzetméterárait egyéni adottságaik jelentősen befolyásolhatják. Balla Frigyes, a Balla Ingatlanirodák kerületi vezetőjének várakozásai szerint ebben az évben marad az élénk vásárlói kedv, a fokozottabb kereslet, de három-öt éves viszonylatban is a tranzakciószámok folyamatos emelkedésére lehet számítani a jelenlegi, évi százezres szintről kiindulva. Hozzátette, hogy a piac továbbra is keresleti marad, így nem indokolt az árak visszarendeződése, de a devizahiteles ügy rendeződése és a Családok Otthonteremtési Kedvezménye (CSOK, „becenevén” félszocpol) még tartogathatnak meglepetéseket.

Az Otthon Centrum (OC) szakértői nem tartják valószínűnek, hogy a használt lakás vásárlására is igénybe vehető, vissza nem térítendő állami támogatás jelentős változást hozna a piacon. Szerintük a CSOK igazán csak a kistelepüléseken élénkítheti a keresletet.

A legbizonytalanabb a devizamentés hatása

A mellékelt táblázatban összefoglaltuk, hogy szerintünk az idén mi minden hathat a lakáspiacra. Kérdés azonban, hogy a különböző tényezők hatására merre billenhet majd a mérleg. Bármennyire optimisták ugyanis az ingatlanközvetítők, aligha függetleníthetik magukat saját érdekeiktől. Az pedig az, hogy minél többen, minél magasabb áron, és persze az ingatlanosokat nem megkerülve adjon-vegyen. Véleményünk szerint a legnagyobb bizonytalanságot a devizahitelesekkel kapcsolatos fejlemények okozhatják.

A kényszerértékesítési kvóta több év után 2015-re már csendben kimúlt. Hivatalosan tehát már nincs korlát arra, hogy az összes problémás ingatlan közül mennyit lehet valóban dobra verni. A bankok – amelyek egyelőre korlátozzák magukat, de ez várhatóan csak az elszámolás végéig tart – várakozásai szerint a kényszerértékesítésre még az előző évben kijelölt lakások (ez 115 ezer ingatlant jelent) akár egyharmadánál sem lehet más út, mint a végrehajtás felgyorsítása. Valójában azonban senki sem tudja, hogy hány adós helyzete marad reménytelen az elszámolást követően is.

Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát!

A lakáspiacra ható tényezők

Javító		Rontó
Megnevezés	Megjegyzés	Megnevezés	Megjegyzés
Alacsony hitelkamatok	Most valóban nagyon olcsón lehet hitelt kapni (az alacsony hozam pedig a befektetési vételt erősíti)	Bizalmatlanság	A devizahitelek keserű tapasztalata miatt, a pénzpiaci ismeretek híján (márpedig a kamatokat az alakítja) sokan félnek
Bizalmatlanság	A brókerbotrányok, banki csődök a pénzt az ingatlanpiac felé terelheti	Bizalmatlanság
Banki verseny	A bankok érzékelhetően akarnak hitelezni	Hitelfék	A jegybanki szabályozás a nem hivatalosan igazolható jövedelemmel rendelkezőket kizárhatja (erről itt olvashat)
CSOK	Sokan lehetnek jogosultak erre	CSOK	A szabályok júliustól élnek, ami addig kivárást hozhat
Elszámoltatás	A visszakapott pénz, a könnyített terhek segíthetik a lakáscserét	Elszámoltatás	Sok ingatlan zúdulhat a piacra (ehhez járulhat a kényszerértékesítési kvóta megszűnése is)