Meglepetés érheti a hiteligénylőket

Lakáskiadás adózása: ezekre a szabályokra figyeljen!

A bérlők is jöhetnek-mehetnek
Fotó: Latzer Anna

2018. január 16. Az idén kedvező irányban változtak az ingatlanadózási szabályok, de a tapasztalatok szerint sokan nincsenek tisztában azzal, pontosan mi vonatkozik rájuk. A leggyakrabban felmerülő kérdések alapján összeállítottunk egy a gyakorlatot segítő „kisokost”. Egyébként nem árt tudni, hogy a tételes átalányadózás jó dolog, csak ne akarjon az lakáskiadásból élő hitelt felvenni.

Igazi paradicsomban érezhetik magukat 2018-ban a lakástulajdonosok – írtuk meg korábban az idei változásokat előrejelző cikkünkben. Különösen azok nyerhetnek sokat, akik szinte főállásban foglalkoznak bérbeadással. Nincs kétségünk, hogy azoknak a befektetőknek, akik tucatjával veszik a lakásokat, jut megfelelő jogi segítségre is. Tapasztalataink szerint azonban a nem ilyen tétben „játszók” között sokan akadnak, akik nem igazán látják át a szabályokat. A tét pedig a kedvező változásokat figyelembe véve is nőtt, hiszen a NAV az enyhülő szabályok miatt komolyabban veszi a tévedéseket.

Az adóhatóság közzétette az ingatlanok bérbeadásának, egyéb hasznosításának alapvető idei szabályait (a teljes összeállítás jogszabályi hivatkozásokkal együtt itt olvasható). Ebben kitérnek a bérbeadáshoz választható adózási formákra, ezen belül pedig az egyéni vállalkozókra vonatkozó speciális szabályokra, de például – számos más pont mellett – a költségelszámolási lehetőségekre is.

A leggyakrabban felmerülő kérdések alapján összeállítottunk egy, a gyakorlatot segítő „kisokost”.

Tételes átalányadózás

Ezen a téren változott több menetben igazán kedvezően szabályozás. Jelenleg három lakásig vagy üdülőig választható, a fizetendő adó szobánként évi 38,4 ezer forint.

A tételes átalányadózást a fizető-vendéglátó tevékenységet nem egyéni vállalkozóként folytató magánszemély választhatja. A kormányrendelet szerinti ő egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenység keretében nyújt szálláshelyet az adóévben ugyanannak a személynek 90 napot meg nem haladó időtartamra. A tételes átalányadózás választását az éves adóbevalláshoz (ez ugyan az előző évre vonatkozik, de a bejelentés az aktuális esztendőre érvényes) fűzött – a határidő letelte előtt benyújtott – nyilatkozatban lehet jelezni. Ez kezdeményezhető akkor is, amikor valaki elindítja a bérbeadást. Ebben az esetben az adóhatósági bejelentés számít.

Bérelt ingatlanokra (többen látnának fantáziát a „továbbhasznosításban”) nem választható ez az adózási forma.

Bármekkora jövedelme származik valakinek a bérbeadásból, az nem számít „igazoltnak”, tehát a banki hitelfelvételnél nem veszik figyelembe. Az adóhatóság szerint ennek az a magyarázata, hogy az átalányadózást választó fizető-vendéglátó tevékenységet folytató magánszemélynek az adóbevallásában nem kell szerepeltetnie az ebből a tevékenységéből származó bevételét, csak a szobaszámnak megfelelően teljesítendő tételes átalányadó összegét. Így a ténylegesen elért jövedelem sem tud a jövedelemigazolásban megjelenni, hiszen az adóhatóságnak nincs róla tudomása. A tételes vagy a 10 százalékos költségelszámolást választók kaphatnak csak igazolás bevallott jövedelmükről.

Költségelszámolás, adózás

Közös tulajdon esetén – a tulajdonosok eltérő rendelkezése vagy tulajdonjogi korlátozások hiányában – az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után a magánszemélyt a tulajdoni hányada arányában terheli adókötelezettség. A bevétellel szemben felmerült költség viszont (ez is a szabályozás egyik újdonsága) bármely tulajdonostárs nevére kiállított bizonylat alapján elszámolható. Néhány költségelszámolással kapcsolatban felmerült kérdést a NAV tájékoztatása és a hozzánk érkezett kérdések alapján az alábbi táblázatban foglaltunk össze.

A bérbeadásból származó bevétel számítása
Megnevezés	Szabály/megjegyzés
Számlák nélkül	A bevétel 10%-os átalánnyal csökkenthető
Tételes elszámolás	Mindent számlával kell igazolni, az alábbi pontokban szerepelnek a lehetséges, egyéni vállalkozóként érvényesíthető költségek
Érvényesíthető költségek (tételes elszámolás esetén)
Értékcsökkenés	A lakás vételára, építése költsége 2%-a évente, kivéve az ajándékba kapott vagy örökölt ingatlanok
Értékcsökkenés	Értéknövelő beruházások esetében választható, hogy annak költségét azonnal leírja valaki, vagy az értékcsökkenés alapját növeli a kiadott összeggel
„Lelakható” felújítás	Ha a bérlő végez felújítást, és ennek fejében kedvezményt kap a bérleti díjból, akkor ez az összeg legkésőbb abban az időben a bérbeadó bevételének részét képezi, amikor a felújítás befejeződik
Hitel	A kiadott ingatlant terhelő hitel törlesztője nem számolható költségként el (ennek indoka a NAV szerint az, hogy az értékcsökkenés alapja a lakás teljes értéke – nem csak az önerő)
Rezsiköltség	Ha a bérlő fizeti a rezsit, az bevételként jelentkezik, de egyúttal a kiadási oldalon is szerepel (adót tehát nem kell fizetni utána), amennyiben viszont a bérlő nevére átíratták az órákat, akkor természetesen sem bevételként, sem költségként nem szerepel a rezsi
Bérbeadó másutt fizetett bérleti díja	A bérleti jogviszonyt a bérleti szerződés igazolja, a díj megfizetését számviteli bizonylattal is lehet igazolni, a bevételt akkor is be kell vallani, ha a bérbevett lakás bérleti díja ugyanannyi, vagy magasabb, mint a bérbeadotté

2018. január 1-jétől a belföldi természetes személynek nem kell a 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást megfizetnie az ingatlan bérbeadásból származó 1 millió forintot meghaladó jövedelme után. Az új rendelkezés kizárólag az idén megszerzett ingatlan bérbeadásból származó jövedelmekre alkalmazható. Mivel közeledik a bevallási időszak, nem árt tisztában lenni azzal, hogy aki bérbeadásból szerzett 2017-ben jövedelmet (kivéve akkor, ha a bérlő kifizetőhelynek minősül), annak az adóhatóság által elkészített bevallási tervezetet ki kell egészítenie.

Az adóhatósági összeállítást itt nézheti meg

Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát, és látogassa meg máskor is közvetlenül honlapunkat!

Szerző: Az Én Pénzem
Címkék: lakás, ingatlan, bérbeadás, adózás