Nem kell tartani a tömeges ingatlankínálat árletörő hatásától

Lakáshitelesek: nincs hová hátrálni

2015. november 2. Szakemberek az ingatlanpiaci áremelkedés egyik korlátjának tartották, hogy a bajban levő hitelesek miatt jókora kínálat zúdulhat a piacra. A jegybank nemrég megjelent átfogó felmérése azonban egyértelművé teszi, hogy a legnépszerűbb kategóriákat mindez aligha érinti. Az is nyilvánvalóvá vált, hogy az érintettek számára nem igazán járható út lakásuk olcsóbbra cserélése.

A Magyar Nemzeti Banknak (MNB) a bajban levő adósokról készített átfogó elemzéséből az derült ki, hogy a nemfizető hitelesek helyzete rosszabb, mint amit korábban bárki feltételezett volna. A jegybank alapos vizsgálata azonban más – az előbbieket tulajdonképpen erősítő – jelenséget is feltárt. Kétharmadukban ugyanis olyanok nem törlesztik már régóta hitelüket, akik tízmillió forintnál csekélyebb értékű ingatlannal rendelkeznek (lásd a grafikont). A nemteljesítő hitelek fedezeteként szereplő ingatlanok többsége így az MNB szerint sem cserélhető kisebb értékűre.

Még tavasszal összefoglaltuk, hogy szerintünk az idén mi minden hathat a lakáspiacra. Szakemberek általános véleménye volt, hogy a legnagyobb bizonytalanságot a devizahitelesekkel kapcsolatos fejlemények okozhatják. A kényszerértékesítési kvóta több év után 2015-re csendben kimúlt. Hivatalosan tehát a bankok önkorlátozásán kívül semmi nem szabja meg, hogy az összes problémás ingatlan közül mennyit vernek dobra. Most azonban kiderült: a helyzet ezen a téren (is) sokkal rosszabb a vártnál az adósok, viszont lényegesen kedvezőbb az ingatlanpiaci szereplők számára.

A kisebb települések leszakadása borítékolható

Az idén az ingatlanközvetítők rendre a befektetési célú lakásvásárlások magas arányáról beszéltek. A vevők azonban a fővárosban és a megyeszékhelyeken keresik a jól bérbe adható lakásokat. Például szeptemberben a Duna House (DH) tájékoztatása szerint a fővárosi vevők majdnem 40 százaléka költött befektetésként átlagosan 20 millió forintot 56 négyzetméter körüli ingatlanokra. Az országban (Közép-Magyarországot kiszűrve) összességében is a magasabb kategóriák felé lódul a kereslet. Bár a legtöbben továbbra is négyzetméterenként a 100-150 ezer forintos árkategóriát vették, ennek aránya 42 százalékról 32 százalékra esett, és inkább az efölöttiek erősödtek.

Normális esetben az ingatlanpiac élénkülése (aminek mostanában kétségtelenül tanúi lehetünk) magával húzza a kevésbé kedvelt területeket és ingatlantípusokat. Most azonban (legalábbis egyelőre) mintha éppen az ellenkezőjéről lenne szó. Míg egyes területeken már nem ritka, hogy licittel kelnek el a lakások, másutt egyszerűen nem adható annyi engedmény, hogy egyáltalán bármilyen vevőre találjon az eladó. Az alábbi térkép adatai meglehetősen sokatmondóak, áresés és gyér ingatlanpiaci forgalom egyaránt sújtja a bajban levőket.

A magáncsődbe lépéshez feltételül szabott méltányolható lakásár kialakítása mintha azt sugallná, hogy a jogalkotók bizonyos kiemelt területekről ki is akarnák szorítani a bajba került adósokat. (Érdemes megnézni a fővárosról ilyen szempontból készített korábbi térképünket!) Déry Attila, az Otthon Centrum (OC) vezető elemzője szerint számos nagyobb vidéki városban még a panelek sem felelnek meg a méltányolhatónak. Ez persze fokozottan igaz a használt téglalakásokra.

Mindezek alapján az a kép rajzolódik ki, hogy a nemfizető hitelesek kevéssé kurrens, például kisebb településen levő ingatlanjai legfeljebb a többi bajban levő hiteles részéről számíthatnak majd keresletre – felső árkorláttal. Ez persze meglehetősen elméleti – és egy rosszízű „gettósodási” felhangtól sem mentes – modell. A gyakorlatban – mint arra felhívta a figyelmet az MNB – a saját ingatlan elvesztésével járó megoldások elutasítottsága igen magas. Ezt támasztja alá, hogy a kisebb lakás vásárlásához nyújtott állami kamattámogatásra annyira nem volt kereslet, hogy a jegybank szerint az elmúlt években egyetlen egy ilyen tranzakcióra sem került sor. Egyelőre a magáncsőd is kifejezetten kudarcnak tűnik.

Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát, és látogassa meg máskor is közvetlenül honlapunkat!

Szerző: Az Én Pénzem
Címkék: lakás, ingatlan, ingatlanpiac, nemfizető adósok, forgalomképesség, MNB, DH, OC, magáncsőd