Gond lehet az autóbeálló értékesítésekor

Lakáseladás: nagyot változnak a szabályok

Fotó: Balogh Zoltán, MTI

2021. szeptember 20. Úgy döntött a Kúria, hogy hiába sok a tulajdonos a teremgarázsban, ha valaki elad egy helyet, a többieket külön-külön bizonyítható módon értesíteni kell. Nem elég tehát a kifüggesztés. Ez persze – bár sokaknak okozhat gondot – eltörpül az ingatlan-nyilvántartási szabályok jelentős átszabása mellett.

Az új társasházakban általános, hogy az autók teremgarázsban kapnak helyet. Ilyenkor a lakást ugyan külön helyrajzi számon jegyzik be, a gépkocsik beállóinak területe viszont közös tulajdonban van. Sok tulajdonos esetén általános gyakorlat (nemcsak garázs, hanem például az úgynevezett szövetkezeti házaknál is), hogy a vételi ajánlatot kifüggeszti a tulajdonos. Ez pedig a Kúria döntése szerint – ismertette a Csetneki Ügyvédi Társulás – nem elég.

A legfőbb bírói fórum leszögezte: eladáskor postai úton vagy személyesen mindenkinek megismerhetővé kell tenni a vételi ajánlatot, hogy elővásárlási jogukat gyakorolni tudják. A Csetneki véleménye szerint így akár több százezer forintba is kerülhet a sok tértivevényes levél és ügyvédi munkadíj. A per alapját képező adásvételi szerződésben egyébként egy budapesti ingatlant 67 beállásos teremgarázs meghatározott tulajdoni hányadával adtak el.

Az eladó arra hivatkozott, hogy a jogszabály szerint, amennyiben a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata. A Kúria viszont felhívta a figyelmet arra, hogy ezt a passzust két másik is megelőzi, amelyek előírják: csatolni kell az elővételi jogról lemondó nyilatkozatot, illetve ha a jogosult nem nyilatkozott, annak nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását tértivevénnyel, átvételi elismervénnyel. A lemondó nyilatkozatok pedig a perbeli esetben egyértelműen és elismerten nem álltak rendelkezésre.

A Kúria álláspontja szerint a közlési kötelezettség alól nem lehet mentesülni a tulajdonostársak nagy számára hivatkozva olyan esetben, amikor a tulajdonos az adásvétel tárgyát képező ingatlanban vagy egyébként belföldön lakik, és a közlés semmiféle érdemi nehézségbe nem ütközik. Az ügyvédi iroda szerint várható, hogy a kormányhivatalok földhivatalai felülvizsgálják eddigi változatos gyakorlatukat.

Az elektronikus ügyintézésnek is lehet sötét oldala?

A hivatkozott passzusok az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról hozott 109/1999. (XII. 29.) FVM rendeletben találhatók. A későbbiekben azonban a teljes ingatlan-nyilvántartási törvény megváltozik, ami az ingatlanok adásvételét alaposan felboríthatja. Jól gondoljuk meg 2023. február elseje után, hogy milyen jogot jegyeztetünk be az ingatlan-nyilvántartásba – figyelmeztet a Réti, Várszegi és Társai Ügyvédi Iroda. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés szerintük egy olyan egyirányú utcába vezet majd, ahonnan nincs visszaút, vagy ha van is, rendkívül körülményes és költséges.

Az új, az elektronikus ügyintézés „csodafegyvereként” elfogadott telekkönyvi kódex nem teszi ugyanis lehetővé, hogy a bejegyzést követően bárki meggondolja magát, vagyis a bejegyzett jog alapjául szolgáló szerződést felbontsa, kérve az eredeti telekkönyvi állapot visszaállítását. Ilyen eljárásra kizárólag “jogerős bírósági, hatósági határozat vagy végleges közigazgatási hatósági határozat” alapján lesz lehetőség.

Ennyit ért Áder vétója

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló, az Országgyűlés által 2021. május 26-án elfogadott jogszabályt egyébként alkalmazási nehézségekre hivatkozva visszadobta a köztársasági elnök. Áder János közbelépését követően azonban csak a hatálybaléptetést szabályozták újra. A rendelkezések változatlanul megmaradtak, a 2021. évi C. törvényt pedig az idén június 28-án kihirdették. A változás pedig nem csak az ügyvédek által már kifogásolt részt érinti. Minden téren fontos lesz majd a mostaninál megfontoltabb eljárás.

A jogszabály szerint például a bejegyzési kérelmet határozattal el kell utasítani, ha a benyújtott okirat tartalmát kellene módosítani ahhoz, hogy a bejegyzés teljesíthető legyen. Az okiratban pedig bármilyen elírás (az ügyvédek pedig sokszor kopiznak, ami után bennmaradhat ez-az) javítása tartalmi módosításnak minősül. Menetközben ez még javítható, de ha a hibát az ingatlanügyi hatóság észleli az elbírálás során, akkor nincs apelláta. Hasonló gondok adódhatnak a széljegy bejegyeztetése során is.

Szerző: B.Varga Judit
Címkék: lakás, ingatlan, garázs, lakáseladás, törvény, ingatlannyilvántartás, ügyvéd