Sajátosan hidalnák át a hirdetések és a valóság közötti különbséget

Lakáseladás: ez a gond a közvetítőkkel

Fotó: Latzer Anna

2019. október 11. A szakmai szervezet felmérése szerint az ingatlanközvetítők 30-60 százaléka az országban „feketéző”, vagyis engedély, illetve megfelelő háttér nélkül tevékenykedik. Van már „etikus ingatlanos” mozgalom, az ügyészség pedig újabb ingatlanközvetítői szerződés tisztességtelen kikötései miatt perelt sikeresen. A felszínen úgy tűnhet, minden a rendeződés irányában hat. Valójában azonban nem egészen ez a helyzet.

A Magyar Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége (MIOSZ) felmérést készített saját szakmájáról. Eredetileg úgy becsülték, hogy az ingatlanközvetítők 30-60 százaléka az országban „feketéző”. Mintavételes vizsgálatuk végül azt mutatta ki, hogy az üzletszerűen ingatlant értékesítők 45 százaléka nem található meg egyik megyei ingatlanközvetítői névjegyzéki listában sem.

A szabályos ingatlanközvetítés alapfeltétele az OKJ-s végzettség és a jegyzői regisztráció. Azt nem tudjuk, hogy pontosan milyen következményekkel jár majd, de az már biztos, hogy nagy átalakítási programja keretében a kormány kivette a szakjegyzékből az ingatlanközvetítői végzettséget. Ami pedig a másik feltételt, a jegyzői regisztrációt illeti, a MIOSZ vizsgálata szerint a megyei nyilvántartások adatai esetenként elavultak. Sokszor tartalmazzák az inaktívakat (ingatlanközvetítőket és ingatlan értékbecslőket egyaránt), de az újonnan bejelentkezőket nem.

Többször lecsapott az ügyészség

Korábban az ügyészség azzal büszkélkedett, hogy sikeres fellépésük nyomán jogerősen is megállapította a bíróság: az ingatlan eladáskor önmagában a címmel, képpel, esetleg helyrajzi számmal történő hirdetés nem járhat automatikusan a fogyasztó teljes munkadíj kifizetésére kötelezésével. Mint az Azénpénzem.hu akkor kiderítette: annak, aki lakása eladására a közvetítővel kizárólagossági szerződést köt, akkor is fizetnie kell, ha végül akár saját rokona veszi meg az ingatlant. Perlés ide, vagy oda, így a „bánatpénz” (ami általában a közvetítői díj 60-80 százaléka) nem úszható meg.

Most újabb jogerős ítéletet mutattak fel. A bíróság kimondta: tisztességtelennek minősül, ha a közvetítő anélkül kér jutalékot, hogy a sikeres értékesítés létrejönne. Ismét terítékre kerültek a kizárólagos szerződések is. Ezekben az ügyészség közleménye szerint az ingatlanközvetítő díjkedvezményt ad a fogyasztónak, aki cserébe vállalja, hogy ingatlanát saját maga nem hirdeti, más ingatlanközvetítőnek megbízást nem ad. A kedvezményhez társuló szerződésben többletszolgáltatásnak nevezett („rendelkezésre tartás” díja, felmerülő „esetleges” költségek) mögött azonban nincs tényleges szolgáltatás, a fogyasztót ezért tisztességtelen fizetési kötelezettséggel terhelni.

Nem mellékes, hogy a legutóbbi bírósági ítélet szerint a közvetítői szerződés nem minősül tartós jogviszonynak, így az ügyfél felmondási joga nem korlátozható és nem zárható ki. Amennyiben pedig az eladó bánatpénzre vagy a foglalóra jogosult, az kizárólag őt illeti meg. Ebből a pénzből az „ingatlanközvetítő részesedése indokolatlan és egyben a jóhiszeműség és tisztesség követelményével ellentétes”.

A szakmai szövetség a problémákat részben az „Etikus ingatlanos” mozgalom elterjesztésével látja orvosolhatónak. A magasztos elnevezés megfogalmazásuk szerint korrekt, megbízható, és felkészült ingatlanközvetítők vízióját takarja – egy a szolgáltatás minőségét tanúsító védjeggyel kiegészítve –, amelyeknek működése nem kifogásolható sem az ügyfelek, sem az ügyészség részéről, vagy a kifogások a bírósági eljárás próbáját nem állják ki.

Panaszkodnak az ingatlanosok, hogy személyesen is oda kell menni

A piac egyébként időközben sokat változott, ami – mint a MIOSZ is elismeri – nem feltétlenül jelenti azt, hogy elégedettebbé váltak az ügyfelek. Az ingatlan megvásárlása vagy bérlése iránt érdeklődők a szakmai szervezet szerint sok esetben megtévesztve érzik magukat, mivel az ingatlanhirdetésekben megjelent információk, valamint az ingatlan tényleges megtekintése során tapasztaltak között jelentős a különbség. Nincs objektív és ugyanolyan értékrendszert használó általános felmérés, kötelező leírási irányelv, amelynek alapján az ingatlan valós jogi és műszaki állapotát már az ingatlan bejárása előtt meg lehetne ismerni.

A jogalkotók számára kidolgozott megoldási javaslatok között szerepel olyan is, ami sajátos módszerrel oldaná meg a hirdetések és a valóság közötti különbség áthidalását. A MIOSZ szerint arra lenne szükség, hogy törvényben kötelezze az állam az ingatlanukat értékesítő vagy bérbeadó személyeket, hogy az Energetikai tanúsítványhoz hasonlóan – még az ingatlan értékesítése vagy bérbeadása előtt–, készíttessék el az ingatlan részletes műszaki és jogi felmérését.

Ebben a bizonyos felmérésben szerepelnie kellene például az ingatlan átlagostól eltérő értéknövelő és értékcsökkentő tényezői dokumentációjának, a felújítások idejének, az alaprajzoknak, a vizes helyiségek (konyha és fürdőszoba, WC) állapotának. Az ingatlanközvetítők talán úgy vélik, hogy ezzel plusz lehetőséget szerezhetnének. Amire úgy tűnik, rá is szorulnának.

A MIOSZ adatai ugyanis azt mutatják, hogy az ingatlanközvetítők piaca nem annyira tágas. A magánértékesítések aránya a bérbeadásoknál 90 százalékos, az eladásoknál pedig 75 százalékra rúg. Mint a jogalkotóknak szánt összeállításukban leírták, a pénzmosási törvény módosításának célja, hogy az ingatlanközvetítői szektor bevonásával az érintettek „átvilágítása” még a szerződéskötés előtt lehetővé váljon, valójában csak az ügyfelek mintegy 10-25 százaléknál valósul meg.