Az eladási ár korlátlanul csökkenthető

Lakásárverés: kinek jó a változtatás?

2017. március 5. Összeszedtük, mit javasol a végrehajtási törvény parlamenthez benyújtott, és hétfőn napirendre kerülő módosításában a KDNP. Szerintük így lépnek az ellen, hogy a követeléskezelők és a bankok „megpróbálják kifosztani az embereket”. A legérdekesebb az a kitétel, amit bár mondtak, a javaslatba végül nem került be.

A KDNP elfogadhatatlannak tartja, hogy a bankok és a követeléskezelők megpróbálják kifosztani az embereket, hiszen a fizetésképtelen adósok lakásait többségében a becsérték alatt árverezik el – mondta el Harrach Péter, a párt frakcióvezetője (képünk).  A kereszténydemokraták többször többfélét is nyilatkoztak az ügyben. A végül benyújtott javaslatban szereplő passzusokat táblázatban foglaltuk össze.

Árverési szabályok
MegnevezésMin. kikiáltási ár*sikertelenség esetén*
Adósok lakása**Becsérték (most annak 70%-a)Egy év után a kikiáltási ár 80%-a (új)
LakóingatlanBecsérték 70%-aNincs változás
IngatlanBecsérték 50%-aNincs változás
IngóságA becsérték 35%-aVáltozatlanul korlátlanul csökkenthető a kikiáltási ár
* A lakóingatlannál a legalacsonyabb érvényes vételi ajánlat összegét az árverést kérő és az adós megállapodással bármennyire lecsökkenthetik (új)
**ha az adósnak ez az egyetlen lakóingatlana, lakóhelye ebben van, és a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt
Forrás: 1994. évi LIII. tv., KDNP törvénymódosítás

Némiképp meghökkentőnek tűnik, hogy miközben a KDNP a teljes áron értékesítést emelte ki, lehetővé tennék, hogy ha egy éven belül nem sikerült az eladás, akkor a lakás ára bármeddig levihető legyen. Közös megegyezéssel. Amivel az a bibi, hogy jól tudjuk, egyáltalán nem egyenrangú felek „alkujáról” beszélhetünk. Soltész Miklós, a kisebbik kormánypárt alelnöke csütörtökön sajtótájékoztatón az MTI tudósítása szerint elmondta: ha ezek után még adósság maradna fenn, akkor azt a bankoknak el kell engedniük.

Ezzel együtt már egészen más kép rajzolódott ki, hiszen a jelentős árengedménnyel együtt sem kerülne feltétlenül rosszabb helyzetbe az adós. Csakhogy az MTI gyorsan kiadta a hitelelengedésre vonatkozó mondat cáfolatát, mint írták „miután a közlő pontosította az általa elmondottakat”.  A mondat helyesen az lett, hogy „ha ezek után még adósság maradna fenn, akkor azt a felek megállapodása alapján a bankok elengedhetik”. A törvényjavaslatba pedig végül még ez sem került be.
A törvénymódosítást – mint kiderült – a kilakoltatási moratórium március 1-jei lezárulása is indokolja. Az új szabályok vonatkoznak majd a már folyamatban levő olyan ügyekre, amelyekben még nem érkezett érvényes vételi ajánlat.
Pedig a magáncsőddel (amit szintén a KDNP álmodott meg a jelenlegi formájában) is éppen az a gond, hogy a hosszú évekig tartó sanyargatás után sem biztos, hogy kiszabadul az adós a csapdából. Az Igazságügyi Minisztérium Magyar Időkkel közölt friss adatai szerint 2017. január végéig 659 alkalommal jelentettek csődöt adóssággal küzdő magánszemélyek. Harrach az M1-en tavaly októberben arról beszélt, hogy 518-an kértek csődvédelmet. Eszerint havonta nem egészen ötvenen jelentkeztek be. Ami mindenképpen igen kevés (eredetileg több tízezer igénylőre számítottak), de annak tükrében különösen, hogy 2016. október elsejétől kitágították a jogosultak körét, és ennek következtében jelentős megugrást vizionáltak.

Állítólag a bankok sem örülnek


Még nagyobb bajba kerülhetnek a hitelesek a törvénymódosítást követően – írta meg a Portfolio.hu. A cikk szerint kontraproduktívnak, sőt kifejezetten károsnak minősítették a bankok a KDNP javaslatát. Tapasztalataik szerint - különösen a kistelepüléseken - tömegével fordulnak elő olyan ingatlanok, amelyek a 70 százalékos limit felemelésével eladatlanok maradnának. A javasolt módosítás gyakorlati alkalmazhatósága is kétséges, hiszen sok esetben a végrehajtónak nincs információja arról, hogy a követelés fogyasztói szerződésen alapul, vagy sem.

A jelenlegi szabályozás mellett elkerülhető, hogy az adós lakása hosszú ideig a nyakán maradjon, és emiatt magasabb késedelmi kamatot (ez az ügyleti kamat másfélszerese +3 százalékpont) és magasabb (az árverési ár alapján számított) végrehajtói jutalékot kelljen fizetnie. Minél magasabb lenne a minimális eladási ár a becsértékhez képest, a tartozás annál hosszabb ideig maradna az adós nyakán, és annál reménytelenebb lenne kiugrani belőle.

Így alakul ki a kikiáltási ár


Mi egyébként nem igazán látjuk megalapozottnak ezt az okfejtést. A bírósági végrehajtás elektronikus árverési felületén ugyanis jól érzékelhető, hogy sokszor a 70 százalékos értéken meghirdetett ingatlanra sincs egyetlen licit sem. Rengeteg árverés sikertelen. Az adatbázisban kutakodásunk szerint mintegy 16,5 ezer folyamatban levő eljárás van, több mint ötezer sikertelen, illetve ismételten megkísérelt eladást mutat a rendszer. A bankok alighanem az a néhány, jórészt már „kimazsolázott” ingatlant féltik, amely kurrens, így gyorsan eladható a csökkentett áron. A dolog pedig egyébként is egyre inkább a követeléskezelőkhöz kerül, hiszen tömegesen csomagban szabadulnak a hitelintézetek a bedőlt hitelektől.

Kérdés persze még az is, hogy a becsérték vajon mennyire az adós érdeke szerint készül. Sokan vélik úgy, hogy semennyire. Az előírások szerint bármely fél a végrehajtó számára készíttethet a becsértéket megállapító igazságügyi szakértői véleményt. Amennyiben ilyen nincs, akkor a végrehajtó az ingatlan értékesítése előtt beszerzi (a helyi önkormányzattól) a hat hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt. Az ezen szereplő összeget azonban módosíthatja. A becsérték összege megtámadható a bíróságon, kezdeményezhető igazságügyi szakértő bevonása. Utóbbi költségét a kifogással élőnek kell viselnie.

Itt összegyűjtöttük a tudnivalókat az eszközkezelős (NET) programról

A magáncsőd részleteiről itt tájékozódhat

Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát, és látogassa meg máskor is közvetlenül honlapunkat!

Szerző: Az Én Pénzem
Címkék:  , , , , , , , ,

Kapcsolódó anyagok