A statisztika ápol és eltakar?

Lakásárboom: megtévesztőek az adatok

Akit minden megoldás érdekel
Fotó: Latzer Anna
2015. július 13. Egyre több olyan cikket lehet olvasni, amiben elszálló lakásárakról írnak. A forgalom 2015 első félévében másfélszer akkora lett, mint az előző év azonos időszakában volt. Bizonyos jelek pedig arra mutatnak, hogy az igazi megugrás még csak most jöhet. A kép azonban – állítja az Azénpénzem.hu elemzése – ezzel együtt sem tűnik (még?) annyira rózsásnak.

Sorra érkeznek a győzelmi jelentések az ingatlanpiacról. Sokan már az árak elszállásáról, kialakuló licitekről beszélnek. Nem egy lakástulajdonos akad, aki döbbenten, sőt dühödten fogadja ezeket a híreket. Ők ugyanis évek óta képtelenek eladni ingatlanukat, még többszöri jelentős árcsökkentés ellenére is. A helyzet ugyanis – legalábbis jelenleg – valóban meglehetősen abszurd. Az igazság az, hogy egymás mellett létezik mindkét (nagyon speciális körben akár a licit, bizonyos ingatlanoknál pedig az eladhatatlanság) jelenség.

Közelebbről megvizsgálva pedig az árak „elszállásáról” szóló megállapításokat is erősen kétkedve érdemes kezelni. A Duna House (DH) által kialakított lakásárindex ugyanis azt mutatja, hogy az országban átlagosan befektetésük negyedét veszítették el mostanra (sokkal rosszabb is volt persze a helyzet) az ingatlantulajdonosok. A mellékelt grafikonon jól látszik, hogy az árak reálértéken (tehát az inflációt is figyelembe véve) az idei első félév végére érkeztek a 2010. negyedik negyedévi szintre.


Elég sokatmondó, hogy a DH adatai szerint a fővárosban Budán az első félévben 27 százalékban vásároltak 400 ezer négyzetméter fölötti áron. 2014 első félévében ez az arány még 14 százalék volt. Ugyanitt nőtt a nagyobb, 160 négyzetméter fölötti alapterülettel rendelkező ingatlanok iránti igény is, 5-ről 8 százalékra. Pesten az arányok ugyan nem ennyire magasak, de a helyzet hasonlóan változott a magasabb ársávokban.
Ez a grafikon az összes ingatlant együtt mutatja. Az ingatlanközvetítő legutóbbi jelentése is jól mutatja viszont, hogy lakástípusonként és elhelyezkedéstől függően milyen óriási az árak alakulásának a különbsége. A fővárosi panelek már a 119 pontnál tartanak (a százas érték a válság előtt árat jelenti), a kelet-magyarországi téglalakások viszont az előző negyedévi 88-as értékről 81-re estek.

A DH egyébként az árindexet nem egyszerű átlagolással számítja ki, figyelembe veszik benne az ingatlan szerkezetét, állapotát (1-5 skálán), méretét, építési évét, emeleti és elhelyezkedési paramétereit. Az így kialakított fogyasztói kosarak súlyozása pedig változatlan marad az időskálán. Ezzel együtt az összetétel változása így is hat (a lakások meglehetősen egyedi „termékek”). Van azonban, amit nyilvánvalóan nem tartalmazhat ez az érték, mégpedig a piacra került, de eladatlan (esetenként eladhatatlan) ingatlanokat. Ezek pedig erősen bezavarhatnának a képbe.

Mozgolódnak a leggazdagabbak


Az sem mellékes, hogy az árak alakulását nagyban befolyásolják a befektetési célú vásárlások. Elgondolkodtató, hogy a múlt héten tartott privátbankári konferencián (ez a leggazdagabbakat kiszolgáló pénzügyesek összejövetele) a Portfolio.hu beszámolója szerint már az is elhangzott, hogy a szolgáltatóknak „hozzá kell szokniuk” az ingatlanvásárlások miatti vagyonkiáramláshoz. Ami pedig a kilátásokat illeti: akad privátbankár, aki úgy véli, hogy a tartós befektetési szerződések (tbsz) lejárata – az elsőként nyitott számlákra ez már ebben az évben igaz – után tömeges kereslet jelenhet meg az ingatlanpiacon. Megjegyezzük, ez nyilván nem hatástalan az árakra sem. A kereslet pedig megjósolhatóan a jelenleg is kurrensnek számító ingatlanoknál jelentkezik.     

Mint arról korábban írtunk, a 2008. óta eltelt hat évben az OTP Jelzálogbank becslése szerint háromszázezer feletti lakóingatlan-tranzakciót halaszthattak el a háztartások. Úgy vélik, a mostani áremelkedésekről, a piac beindulásáról szóló hírek és az ezeket mutató statisztikák a befektetők mellett hamar aktivizálhatják majd a saját célra vásárlók tömegeit is. Ebből (lefordítva) két dologra következtethetünk, részben arra, hogy az ingatlanosok számítanak a „győzelmi jelentések” áldásos hatására, de arra is, hogy a saját célra vásárlás még nem igazán pörgött föl.

Annak ellenére, hogy csak a rendszerváltás előtti időket idézően lehet most olcsó lakáshitelhez jutni (a lakáshitelek kínálatát itt nézheti meg). Máig vitatott, de a mi véleményünk szerint egyértelmű, hogy a 2002-es hatalmas ingatlanpiaci boomot a támogatott lakáshitel indította be (egyes szegmensekben akkor akár tízszeresére növő árakkal is találkozhattunk). Egy befektetési szakember már tavaly ősszel több (köztük éppen a hitel ára, ami azóta meredeken tovább zuhant) indikátor alapján jókora áremelkedési potenciált számolt ki. Hozzátette azonban, hogy számos vidéki, negatív nettó migrációval jellemezhető helyen az olcsóság ellenére is rosszak a kilátások.

Normál esetben a kelendő lakások előbb-utóbb maguk után húzzák a leszakadt árakat is. Kérdés viszont, hogy a jelenlegi magyar helyezet mennyire tekinthető „normálisnak”. Az mindenestre még most is igaz – amit tavaszi cikkünkben táblázatban foglaltunk össze – , hogy a lakáspiacra javító, de rontó tényezők is hatnak.

Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát!

Szerző: Az Én Pénzem
Címkék:  , , , , , ,

Kapcsolódó anyagok