Itt a legfrissebb lakáspiaci előrejelzés

Kiszámolták, mennyit drágultak idén a lakások

2024. december 16. Idén összességében mintegy 25 százalékkal több lakás cserélhet gazdát, mint egy évvel ezelőtt, az átlagos áremelkedés pedig az év egészében 10-12 százalék körül alakulhat – írja az OTP Jelzálogbank legfrissebb elemzésében.

2024-ben váratlanul gyorsan magunk mögött hagytuk a csupán mintegy másfél évig tartó lakáspiaci recessziót. Bár a gyorsabb gazdasági növekedést egyelőre strukturális problémák hátráltatják, a releváns makrogazdasági tényezők idei javulása mellett az elhalasztott kereslet gyorsan aktivizálódott, aminek az új CSOK Plusz hitelkonstrukció adott további lendületet – írja az OTP Jelzálogbank a Lakóingatlan Értéktérkép elemzésében.

Az OTP Ingatlanpont értékesítési tapasztalatai szerint a forgalom már az év legelején kilőtt, és bár a tavaszi hónapokban lassult a tempó, a nyár összességében – szembe menve a korábbi szezonalitás szabályaival – kimagasló keresletet hozott. Az őszi időszak kisebb arányú éves növekedésében közre játszhat a számtalan, jövő évben bevezetni tervezett lakáscélú ösztönző miatti kivárás. Ezt az ívet visszatükrözik a KSH adatai is, miszerint az első negyedévben 39 százalékos, a második három hónapban pedig 26 százalékos év/év alapú forgalomnövekedés volt mérhető, amit az MNB előrejelzése a harmadik negyedévre 16 százalékos (Budapesten ennél kétszeres ütemű) gyarapodással egészít ki. A tavalyi alacsony bázishoz viszonyítva idén az év egészében mintegy 25 százalékos növekedéssel 130 ezer körüli tranzakcióra számít az OTP – áll az elemzésben.

Hogyan alakultak az árak?

A forgalomnövekedést az árak is lekövették. A NAV idei első háromnegyedéves adatait feldolgozó elemzés szerint az előző év hasonló időszakához viszonyítva a piac országosan 9,6 százalékos drágulást mutat nominálisan, ami 5 százalékot meghaladó reálár-növekedést jelent. Ezen belül Budapest mutatója 7,5 százalékos, a megyei jogú városoké 9,1 százalékos, míg a kisebb városok és községek árszintje ezt meghaladó mértékben nőtt.

- Idén a lakótelepi lakások áremelkedése valamelyest meghaladta az egyéb társasházi lakásokét. 2014-hez viszonyítva ez a részpiac eddig átlagosan 311 százalékos értéknövekedésen ment keresztül, míg az egyéb társasházi lakások drágulási üteme 304 százalékos. Az idén eladott lakótelepi lakások országos átlagára így már meghaladja az 590 ezer, míg Budapesten a 800 ezer Ft/m2-t – mondta Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

A 19 vármegye közül idén sehol nem csökkent az eladott lakóingatlanok átlagára. Az áremelkedési rangsor élén, 16 százalékos növekedéssel Bács-Kiskun vármegye áll, és 14 százalék feletti még Nógrád és Fejér mutatója. A legkevésbé dráguló Baranyában és Jász-Nagykun-Szolnokon mindössze 1-1,5 százalékkal magasabb áron keltek el a lakóingatlanok idén eddig, mint egy éve.

Somogy a legdrágább vármegye

Budapesttel (991 ezer Ft/m2) természetesen nem számolva immár ötödik éve Somogy a legdrágább vármegyénk (764 ezer Ft/m2), ám a dobogó harmadik fokára – Pest után, Győr-Moson-Sopront megelőzve – most ismét Hajdú-Bihar került. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád vármegye, amely csak idén lépte át minimálisan a 200 ezer Ft/m2 átlagárat. Az eladott ingatlanok országos átlagára az év első három negyedévében 756 ezer – Budapesttel nem számolva 517 ezer – forint volt négyzetméterenként.

Kilőtt Szombathely

Az idei első háromnegyed évben, nagyvárosaink közül Szombathely drágult legnagyobb ütemben, 13 százalékkal. Ezt Szekszárd, Kecskemét és Salgótarján követi 12-12 százalékkal. Szekszárd és Szombathely a 2023-as teljes éves adatok alapján is dobogósok voltak. A többi nagyvárosnál kimagaslóan drágább Debrecen (752 ezer Ft/m2) mögött most ismét Győr (692 ezer Ft/m2) a második, hajszállal megelőzve Veszprémet (688 ezer Ft/m2). Emellett még Székesfehérvár, Szeged és Kecskemét lépi át a hatszázezres limitet.

Elképesztő árak Budapesten

Budapesten szembeötlő a XXIII. kerület 40 százalékos éves drágulása. Ez egyértelműen az összetételhatás következménye, ugyanis a kerületben az elmúlt években több nagy lakásprojekt indult, és a fővárosi szinten alapból csekély soroksári forgalom miatt az ezekben eladott lakások magasabb átlagára látványos kilengést okozhat. Négy kerületben (XVI., XXII., III. és XX.) csökkentek az árak az elmúlt egy évben, 1-6 százalék közötti mértékben.

- Míg három éve még csak az V. kerület lépte át az egymillió forintos átlagárat, az idei év első kilenc hónapjának statisztikája alapján immár hét másik kerület is e limit fölé jutott. Továbbra is a főváros V. kerülete vezeti a budapesti árrangsort 1,37 millió forintos átlagos négyzetméterárral – idézte az adatokat Valkó Dávid. A lista végén immár hagyományosan Pest peremi városrészek találhatók. A XXIII. kerületben az átlagár-szint idén átlépte a 700 ezer Ft/m2-t, míg a XX.-ban és a XXI.-ben még valamivel ez alatt marad.

Egy év alatt 45 százalékkal drágult a 1117-es körzet, azaz a XI. kerület kiterjedt területe, mely magában foglalja Nádorkertet, illetve Albertfalva, Kelenföld és Lágymányos egy-egy részét. Bár ez a körzet alapból is közkedvelt, az idénre látványosan bővülő tranzakciószám bő felét két nagy, Duna-parti újépítésű lakóprojekt lakásainak eladása adja, ami százas nagyságrendű forgalom mellett is érezhető hatással van az árszint alakulására. Értékelhető tranzakciószámú, ám az újlakás-piac adatelemzést zavaró hatása által nem érintett városrészekre szűkítve a 1023-as, a 1124-es és a 1055-ös körzetek emelhetők ki 23-25 százalékos drágulással. 66 körzetben lépi át az egymilliós szintet az átlagos négyzetméterár, ebből 45-ben az 1,1 milliós limitet is, fele-fele arányban a budai és a pesti oldalon. Ezek közül is a 1117-es körzet a legdrágább 1,7 millió forinttal. A százas nagyságrendet elérő forgalmú irányítószám-körzetek közül, ahol új lakóprojektek értékesítése nem befolyásolja az átlagárat, a 1052-es körzet a legmagasabb átlagárú, 1,245 millió forintos szinttel.

Mennyivel nőnek még az árak?

Az idei év egészére 10-12 százalék körüli nominális lakásár-emelkedést várnak az OTP-nél. Az elemzés szerint minden jel arra mutat, hogy 2025-ben tovább folytatódik a lakáspiaci kilábalás. A gazdaság erősödését és a fizetőképes kereslet növekedését várják, amit számtalan új vagy kibővített, a lakásvásárlást, -bérlést, vagy a lakásállomány minőségi és mennyiségi javulását támogató közvetlen vagy közvetett, ideiglenes vagy huzamosabb ideig érvényes állami intézkedés, illetve piaci körülmény segít majd.

Az OTP Jelzálogbank előrejelzése szerint a forgalom 2025-ben 15-20 százalék közötti mértékben bővülve meghaladhatja a 150 ezer tranzakciót. Az árszint a bérdinamikával párhuzamosan, ismét könnyen 10 százalékot meghaladó ütemben nőhet. Mivel azonban a lakáspiaci intézkedések részben átmenetiek, emellett a kamatszint további csökkenésére is kicsi az esély, így sem tranzakciószámban, sem árdinamikában nem várható a korábbi boom visszatérése.

Ha ezt érdekesnek találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát, és látogassa meg máskor is közvetlenül honlapunkat!

Szerző: Lovas Judit
Címkék: lakás, ingatlan, adásvétel, hitel, lakáshitel, ingatlanpiac, OTP Értéktérkép, lakáspiac, OTP Jelzálogbank