Vidéken nagyobb hozamot lehet elérni, mint Budapesten

Kiszámolták: már nem olyan jó befektetés a lakás

2021. október 20. A befektetési célú ingatlanvásárlások idei hozama még a tavalyi átlagos hozamszintnél is alacsonyabb – derült ki a Takarék Index elemzőinek vizsgálatából. A használt lakások esetében csökkent a sajáttőke-arányos nyereség, míg a fővárosi új lakások esetében stagnált. A legnagyobb hozamot vidéki használt ingatlan vásárlásával lehet elérni, a budapesti belvárosi lakásokkal a legkisebbet.

A koronavírus-járvány tavaly jelentős hatással volt a lakáspiacra, ami idénre is áthúzódott: visszaesett a turizmus, kevesebb belföldi munkavállaló és tanuló keresett kiadó lakást, csökkentek a bérleti díjak. Ezek a tényezők pedig mérsékelték a befektetési céllal, kiadásra szánt ingatlanokkal elérhető hozamokat is.

Csökkent a lakásárak növekedési üteme és a bérleti díjak szintje is

A kiadási célú lakásvásárlásnál a hozam két tényezőből tevődik össze: a bérleti díjból és a lakásárak növekedéséből. A korábbi években az utóbbi biztosította az ingatlanok jelentős jövedelmezőségét. Tavaly ugyanakkor a drágulás mértéke jelentősen csökkent, bár még így is 3 százalékkal nőtt éves szinten 2021 első negyedévére.

Takarék Index változása

Forrás: Takarék Index

Húszéves időtávon, 2021 első negyedévéig a lakásárak átlagosan 257 százalékkal emelkedtek, ami 7 százalékos évesített hozamot jelentett csak a lakásárak növekedéséből. 2011. és 2021. között az ingatlanárak 133 százalékkal nőttek, az évesített hozam 9 százalékos volt. Öt év alatt a lakások 87 százalékkal drágultak, évente átlagosan 13 százalékkal. Az elmúlt egy évet azonban csak 3 százalékos emelkedés jellemezte.

A lakásárak változásából elérhető egyszerű hozamok, a költségek figyelembevétele nélkül*

	Hozam	Évesített hozam
1 éves	3%	3%
3 éves	43%	13%
5 éves	87%	13%
10 éves	133%	9%
20 éves	257%	7%

*2021 Q1-ig, a lakásárak változásából eredően
Forrás: Takarék Index

A közvetlen ingatlanbefektetések hozamának másik összetevője a bérleti díjból elérhető jövedelem. A KSH lakbérindexe szerint országosan az előző év azonos időszakához képest 2021 júliusában 1,4 százalékkal nőttek a bérleti díjak, de Budapesten csak 0,2 százalékos volt az emelkedés. Így összességében, bár az idei nyár gyorsabb ütemű drágulást hozott, továbbra is messze elmarad az árszint a járvány előttitől, ami rontja az ingatlanok hozamtermelő képességét.

A tavalyinál 0,3–1 százalékkal alacsonyabb a hozam

A Takarék Index elemzői a jelenlegi piaci információk alapján megvizsgálták, hogy közelítőleg milyen átlagos teljes hozamokra lehet számítani egy kiadási célú lakásbefektetés során, vagyis a bérleti díjakból és a lakásárak változásából együttesen.

A modell szerint az ingatlanvásárlás során a vételár felét 5,14 THM-es jelzáloghitelből finanszírozták. A kapcsolódó költségek (illeték, ügyvédi díj, felújítás, berendezés) összesen 8 százalékot tettek ki, illetve az amortizáció évente 1 százalékos. A számítás szerint a bérlésből származó jövedelem megállapításához a befektető tételes költségelszámolást alkalmaz, ahol az ingatlan éves szinten 2 százalékos amortizációja számolható el a beszerzési érték után. A bérbeadásnál havi 10 ezer forint egyéb költség merül fel, és a lakás az év 90 százalékában bérbe van adva. A modellben a közös költség összege havonta 10 ezer forint volt.

A Takarék Index kalkuláció szerint 3 százalékos várható lakásár-növekedés mellett 4,9 és 6,7 százalékos hozamokra lehet számítani Budapesten a használtlakás piacon. Vidéken az eddigiekhez hasonlóan, ennél kicsit magasabb, 6,1 és 9,4 százalékos szintek is elérhetőek. Az új lakásoknál a hozamok Budapesten 4 és 6 százalék között alakultak a számítás szerint. (2. táblázat)

A lakásbefektetéseken elérhető hozamok (3 százalékos lakásfelértékelődés mellett)

	Használt lakások		Új lakások
Helyszín	Hozamok	Átlagos hozam	Hozamok	Átlagos hozam
Vidéki városok	6,1-9,4%	7,30%	n.a.	n.a.
Budapest	4,9-6,7%	6,00%	4-6%	5,10%
Budapest belvárosa	5-6,7%	5,90%	4-5,7%	5,00%
Budapest belvároson kívül	4,9-6,7%	6,00%	4-6%	5,20%
Buda	4,9-6,1%	5,60%	4-6%	4,90%
Pest (nem belváros)	6,4-6,7%	6,50%	5,2-5,8%	5,50%

A közvetlen ingatlanbefektetéssel elérhető sajáttőke-arányos várható hozam új és használt lakás vásárlása esetén
Forrás: Takarék Index számítás

Idén a használt lakások esetében némileg csökkent a sajáttőke-arányos nyereség a tavalyihoz képest, míg a fővárosi új lakások esetében stagnálás látszott. (3. táblázat) Ez azt jelzi, hogy a járvány tavaly megmutatkozott jelentős hatása – amikor 4–5 százalékponttal csökkentek a hozamok 2019-hez képest –, 2021-re is áthúzódott, a hozamszintek egyelőre nem kezdtek emelkedni.

A lakásbefektetéseken elérhető hozamok és változásuk 2020-2021

Lokáció		2020	2021	Változás
Budapest belváros	Új	4,70%	5,00%	+0,3 szp
Budapest belváros	Használt	6,90%	5,90%	-1 szp
Budapest belvároson kívül	Új	5,30%	5,20%	-0,1 szp
Budapest belvároson kívül	Használt	6,50%	6,00%	-0,5 szp
Vidéki városok	Új	n.a.	n.a.	n.a.
Vidéki városok	Használt	8,00%	7,20%	-0,7 szp

A közvetlen ingatlanbefektetéssel elérhető sajáttőke-arányos várható hozam új és használt lakás vásárlása esetén, illetve a hozam változása 2020 és 2021 között, 3 százalékos ingatlanár-emelkedéssel számolva
Forrás: Takarék Index számítás

A zöldhitel emelheti a hozamot

Az új lakások piacára a közeljövőben több tényező is jelentős hatással lehet. Az irántuk jelentkező keresletet támogatja, hogy a most indult zöldhitelprogram keretében 2,5 százalékos kamattal is elérhető jelzáloghitel az energiatakarékos ingatlanokat vásárlóknak, ami a mostani kalkulációhoz képest közvetve javíthatja az új lakások hozamtermelő képességét. Ráadásul a családos, CSOK-kal vásárlók számára, ez utóbbi hitel kamatlába 0 százalékra mérséklődik, ami szintén növelheti a keresletet az új lakások iránt. Összességében tehát az új lakások további áremelkedésére lehet számítani.

A használt piac idei éve is jól sikerült eddig, sokan vásároltak lakást, az árak pedig ismét felfelé indultak. A támogatásoknak, a gazdasági növekedésnek és emelkedő bérpályának köszönhetően az újhoz hasonlóan a használt piacon is további áremelkedés várható. A lakáspiaci kockázatok között ugyanakkor meg kell említeni a hitelkamatok emelkedését, valamint a hiteltörlesztési moratórium jövő évi kifutását, amelynek pontos hatásai egyelőre nem ismertek.

Szerző: L.J.
Címkék: lakás, befektetés, hozam, lakásár, Takarék Index, ingatlanpiac