Elképesztő áron kelnek el az új lakások

Kipukkanhat az áremelési lufi a budapesti ingatlanpiacon

Épülnek az új lakások a XI. kerületben
Fotó: Bencze-Kiss Kata, Azénpénzem
2025. január 29. Már most jelentős túlárazottság figyelhető meg az eladó lakások egy részénél a budapesti ingatlanpiacon, mivel a megnövekedett vásárlás kedv és a kormányzati kommunikáció felfelé hajtotta az árakat. A használt lakásoknál akár meg is állhat az áremelési lendület, de az újépítésű lakásoknál folytatódni fog.

Öngerjesztő folyamat bontakozott ki a budapesti ingatlanpiacon, ennek eredményeként egyre magasabbra kúsznak az ingatlanárak. Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX., XX. és XXIII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint ősz óta érezhető a megnövekedett vásárlási kedv, ami az árak meredek emelkedését is magával hozta. A szakértő szerint azonban elképzelhető, hogy rövidesen megtorpan a vevők rohama.

A kereslet mellett a kormányzati bejelentések (nyugdíjpénztári megtakarítások lakáscélú felhasználása, a SZÉP-kártya lakáscélú felhasználhatósága, a fiatal munkavállalók lakhatásának támogatása béren kívüli juttatásként) és persze az állampapírok utáni kamatfizetések felhasználásával kapcsolatos találgatások mind árfelhajtó hatásúak voltak.

Az eladók most a hírek hatására, és mert egymást figyelik az árazás tekintetében, egyre magasabbra emelik a kínálati árakat, melynek eredményeként sok ingatlannál jelentős túlárazottság tapasztalható – tette hozzá Rencsevics Mária. Ugyanakkor az is megfigyelhető, hogy nem minden ingatlanpiaci szegmensben történt azonos mértékű áremelkedés, ami jelentős mértékben megnehezíti azon ingatlantulajdonosok dolgát, akik kellő piaci ismeret hiányában próbálnak irányárat szabni most ingatlanuknak.

Akár 20 százalékos túlárazás

A szakértő szerint a már megszokott 5-10 százalékos túlárazottságot nem is tekinti olyan mértékűnek, ami akadályozhatná a sikeres eladást. Jelenleg azonban akár 20 százalékot meghaladó túlárazással is találkozhatunk egyes hirdetéseknél, mely igencsak megnehezíti az adott ingatlan értékesítését. Az alkuk ennek megfelelően alakulnak, tehát 5-10 százalékos árengedmények most is előfordulnak, ugyanakkor irányáron is kelnek el ingatlanok.

Rencsevics Mária arra hívta fel a figyelmet, hogy a dél-pesti kerületekben alapvetően mérsékeltebbek az árak, mint Budapest más részein. Ez azt jelenti, hogy egy felújítandó ház négyzetméterára 420 ezer forintnál kezdődik, a felújítandó lakásoké 800 ezer forintnál, míg a jó helyen lévő, felújított, jó állapotú lakások négyzetméterára eléri akár az 1,2 millió forintot is.

Azt külön is hangsúlyozta az ingatlanközvetítő, hogy az árak nagymértékben szóródnak lokációtól és állapottól függően, és azt is figyelembe kell venniük az eladóknak, hogy a kisebb lakások négyzetméterára lényegesen magasabb, mint a nagyobbaké, ahogy a házak négyzetméterára jóval alacsonyabb, mint a lakásoké.

Jelentős volt az áremelkedés

A Duna House adatai szerint a főváros kerületeiben a 2023-as négyzetméterárakhoz mérten átlagosan 7 százalékos áremelkedés jelentkezett tavaly, az árdinamika azonban területenként jelentős eltéréseket mutat: volt példa kiemelkedő drágulásra, de volt, ahol az árak stagnálása, kisebb-nagyobb mértékű enyhülése olvasható ki a 2024-es értékesítési adatokból. A középérték 941 ezer forintos négyzetméterár volt tavaly, az otthonteremtésre fordított átlag pedig meghaladta a 61,6 millió forintot.

Hétre bővült az egymillió forint feletti átlagos négyzetméterárral rendelkező kerületek száma, a legdrágább kerület ezúttal is a Hegyvidék volt és Pesten, a szigorú értelemben vett belváros, vagyis az V. kerület. Mindkét területen 1,3 millió feletti átlagos árat fizettek négyzetméterenként a vevők, míg a legkedvezőbb négyzetméterárú otthonokat Soroksár kínálta tavaly. Az átlagos négyzetméterárak persze olyan szempontból megtévesztőek lehetnek, hogy az újépítésű ingatlanokat is beleszámítják.

Míg a Duna House szerint az idei évben várható keresletnövekedés miatt további áremelkedésre számíthatnak majd a budapesti lakás vásárlását tervező ügyfelek, addig a Balla Ingatlan szakértője arra számít, hogy márciusig kitart az ősszel kibontakozott lendület, akkor viszont elképzelhető, hogy megtorpanásra kerül sor, mert elérkezhet az a pont, amikor érezhetően mérséklődni kezd a fizetőképes kereslet.

Több az újépítésű

Az újlakás piacon viszont biztos, hogy kitart a lendület. Legalábbis ami az áremelkedést illeti. Az OTP Jelzálogbank legfrissebb, publikus beruházói és értékesítői adatokból összeállított Budapesti Újlakás Értéktérképéből az derül ki, hogy a jelenleg építés alatt álló, 2025-ös átadású lakások átlagára 1,59 millió Ft/m2 Budapesten. Ha 2026-os átadással nézzük, ez az átlagár 1,61 millióra nő (noha ez még sok esetben tervasztalról történő vásárlást feltételez, s az építkezés során törvényszerűen emelkedik az ár).

- Jelen piaci helyzetben egyértelműen az árak további növekedésére számítunk. A pesti oldal – jó értelemben vett – tömegpiacán, a IX. és XIII. kerület keresett, de nem Duna-parti területein 1,5-1,7 millió, Budán, a XI. kerület egykori rozsdaövezeti részein 1,6-1,9 millió közötti, a Duna mellett 2 millió feletti, a legnagyobb presztízsű hegyvidéki projektekben gyakran 4 millió forintnál is magasabb árakkal találkozunk, míg Pest peremi kerületeiben is elhagytuk már a hatszámjegyű minimumárakat – ad gyors körképet az újépítésű lakásokról Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.


Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát, és látogassa meg máskor is közvetlenül honlapunkat!

Szerző: Lovas Judit
Címkék:  , , , , , , , ,

Kapcsolódó anyagok