Már a hirdetési fázisban is vágni kell az árakat

Kipukkadt a panellufi

Fotó: Bencze-Kiss Kata

2026. május 24. Látványos fordulat előtt áll a hazai panellakások piaca. A korábbi szárnyalással szemben a kereslet bezuhant, a kínálat pedig kilőtt. A zenga.hu legfrissebb elemzése szerint a tulajdonosoknak már a hirdetési időszak alatt csökkenteniük kell az árakat, hogy egyáltalán megjelenjenek az érdeklődők.

Tavaly az év elején az erős kereslet miatt a tulajdonosok még rá tudtak tenni az eredeti hirdetési árra, mára gyökeresen megváltozott a helyzet. A kevés érdeklődő miatt a zenga.hu adatai szerint a tavaly év eleji 2 százalékos átlagos áremelés helyett mostanra 3,5 százalékos árcsökkentésre kényszerülnek a panelek eladói, még mielőtt megjelennének a vevők.

- Az eladók hirdetés közbeni árcsökkentése fontos piaci indikátor. Azt mutatja, hogy az eredeti ár és a tényleges fizetőképesség között növekszik a távolság. Amíg erős a kereslet, addig a tulajdonosok bátran próbálkoznak magasabb árakkal, és sok esetben sikerrel is járnak. Ha azonban lassul a piac, nemcsak a végső alku során, hanem már a hirdetési idő alatt is megjelenik az árcsökkentés – mondta Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője.

Nem csak a panelek szenvednek

A megtorpanás a lakáspiac más szegmenseit is elérte. Májusban a tégla lakásoknál és a családi házaknál is átlagosan 4 százalékkal kellett lejjebb vinni az árakat a hirdetési időszakban. Amíg azonban a családi házaknál ez a mérték az eleve magasabb alkuk miatt normálisnak tekinthető, a panellakások és tégla lakások esetében komoly figyelmeztető jel a piac lassulására.

Ezt támasztja alá, hogy míg a családi házaknál csak 11 százalékkal volt gyengébb a kereslet idén áprilisban, mint a tavalyi átlag, addig a tégla lakásoknál 42 százalékos, a paneleknél 46 százalékos volt a visszaesés. Ez nem meglepő annak fényében, hogy a legnagyobb mértékű áremelkedés a paneleknél történt tavaly, számos budapesti kerületben és nagyvárosban 30 százalék feletti éves drágulással.

Átlépték a lélektani határt a budapesti árak

Budapesten jelenleg 1,28 millió forintos átlagos négyzetméteráron hirdetik a panellakásokat. A XI. kerületben ez az összeg eléri az 1,55 millió forintot, míg a XIII. kerületben 1,44 millió forint körül alakul az átlag. Ezek az árszintek egyre több vevő számára lépik át a lélektani határt vagy az Otthon Start program felső négyzetméterár-küszöbét, ami szintén a kereslet csökkenését okozza – tette hozzá Futó Péter.

Az árcsökkentési számok változása azt mutatja, hogy áprilisban még sok eladó bízott abban, hogy a tavaszi szezon visszahozza a lendületet a piacra, májusban azonban egyre világosabbá vált, hogy a kereslet nem hajlandó elfogadni automatikusan a korábbi áremelkedési ütem folytatódását. (Mint megírtuk, az MNB szerint brutálisan túlértékeltek a lakások.)

A csökkenő kereslettel párhuzamosan pedig a kínálat is bővül. A családi házaknál ez nem változott érdemben, de a tégla lakásoknál 19, a paneleknél pedig 67 százalékkal van több lakás most piacon, mint egy tavalyi átlagos hónapban.

Úgy tűnik tehát, hogy az elmúlt időszak szárnyaló piaca eltűnőben van, és a következő hónapokban azok az eladók kerülhetnek előnybe, akik gyorsabban alkalmazkodnak a megváltozott piaci realitásokhoz, ami a nagyobb árengedményeken keresztül érvényesülhet.

Szerző: Lovas Judit
Címkék: panel, lakás, ingatlan, lakásár, zenga.hu, Otthon Start