Budapest és a vidék teljesen ellentétes útra lépett

Kifulladt az árrobbanás a lakáspiacon

Fotó: Tóth Péter, Pixabay

2026. augusztus 17. Véget ért a hazai lakáspiacot hosszú ideig fűtő gőzhenger: az év elején vizionált drasztikus árrobbanás nyár végére egyértelműen kifulladt, és az ingatlanpiac a fokozatos normalizálódás, valamint a széttagoltság irányába mozdult el. A legfrissebb adatok alapján ráadásul eddig ritkán látott törésvonalak alakultak ki: miközben Budapesten látványosan szakad le a panelszektor a téglalakásoktól, addig a vidéki nagyvárosokban éppen a házgyári lakások lettek a piac abszolút sztárjai, sőt egyes helyeken már drágábbak is, mint a téglaépítésűek.

Az Azénpénzem.hu által vizsgált legfrissebb piaci elemzések szerint a vásárlók egyre óvatosabbak. A korábbi kapkodást felváltotta a megfontolt kivárás és az árajánlatok alapos összehasonlítása – derül ki a zenga.hu legfrissebb Ingatlan Radarából. Bár országos átlagban még látható minimális, 0,2-0,3 százalékos havi áremelkedés a hirdetési piac egészén, az éves dinamika látványosan lassul, és regionálisan óriási különbségek rajzolódnak ki.

Budapesten szétnyílt az árolló, a panel a mélyponton

A fővárosi használtlakás-piacon júliusra végletesen kettévált a két legfontosabb ingatlantípus sorsa. A Duna House ingatlanközvetítő közleménye szerint a panellakások négyzetméterára a tél végi (februári) csúcspont óta hónapról hónapra, folyamatosan csökken. Júliusra a panelszegmens a februári legmagasabb szinthez képest már több mint 8 százalékkal lett olcsóbb, ezzel az árak az idei évben nem látott mélypontra süllyedtek.

Ezzel párhuzamosan a téglaépítésű lakások piaca rendkívül stabil maradt, sőt a Duna House adatai alapján a tavaszi szinthez képest tovább drágulva, júliusban érték el az idei csúcsukat. Ennek következtében újra drasztikusan szétnyílt az árolló: a két ingatlantípus jellemző négyzetméterára közötti különbség ismét meghaladja a 20 százalékot (pontosan 21 százalék környékén alakul).

A statisztikai átlagot és a látszólagos piaci nyugalmat az magyarázza, hogy a budapesti használtlakás-piac mintegy négyötödét a téglaépítésű ingatlanok adják, így azok drágulása a statisztikákban bőven ellensúlyozza a panelszegmens visszaesését – mutat rá a hálózat elemzése. A háttérben meghúzódok okokról Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője elmondta: a panel reagál a leggyorsabban a kereslet változására, mivel itt a legnagyobb az első lakásvásárlók és a befektetők súlya. Ez a réteg pedig a gazdasági környezet miatt most sokkal óvatosabbá vált, míg a téglalakások szélesebb vevőköre stabilabb keresletet biztosít.

A fővárosi vevők számára ez jó hír, hiszen a paneleknél nemcsak az árak mérséklődtek, de jelentősen megnőtt az alkutér is. Az eladóknak viszont muszáj lesz leszállniuk a földre: a közvetítő tapasztalatai szerint a túlárazott hirdetésekre ma már egyre kevésbé van érdeklődő, kizárólag a reális, piackövető árazással lehet vevőt találni.

Vidéken fordult a kocka: luxuscikké válik a panel?

Miközben a fővárosban leértékelődnek a házgyári lakások, a vidéki nagy lakótelepes városokban ezzel pontosan ellentétes folyamat zajlik. A Duna House vidéki adatokat összegző elemzése szerint a nagy lakótelepes városokban és megyéikben a panellakások négyzetméterára egyetlen év alatt közel 23 százalékkal emelkedett, amivel messze lekörözte a téglalakások közel 15 százalékos drágulási ütemét. A szakértők számai szerint a vidéki nagyvárosokban a panelek átlagos négyzetméterára a 2025 első félévi 650 ezer forintról 800 ezer forintra ugrott, miközben a téglalakásoké 740 ezerről 850 ezer forintra nőtt. Az árrés így a korábbi 14 százalékról elenyésző, 7 százalékos szintre szűkült.

A Duna House városi körképe még durvább anomáliákat mutat. Tatabányán (Komárom-Esztergom megye) és Szombathelyen (Vas megye) a panellakások négyzetméterára az egy év alatt végbement 21, illetve 31 százalékos robbanás után mára konkrétan megelőzte a téglaépítésű lakásokét. Győrben és környékén a panelek ára mintegy 20 százalékot nőtt, és a tégláéhoz képest már csak 4 százalékkal marad el. Pécsen és Kecskeméten a panelek éves drágulása elérte a 17-24 százalékot, a különbség itt is elenyésző, mindössze 8 százalékos. Debrecenben: A panelek négyzetméterára a 13 százalékos éves drágulás után már a 965 ezer forintos szintet nyaldossa, bár az 1,1 millió forint feletti téglaárak miatt itt még megmaradt egy 14 százalékos rés.

Szegő Péter, a hálózat vezető elemzője a vidéki helyzetet azzal magyarázza, hogy a vidéki lakótelepek a kiváló tömegközlekedés, a felújított házgyári hőszigetelés és az ebből adódó alacsonyabb rezsi miatt rendkívül versenyképesek. Ezzel szemben a helyi téglakínálat jelentős része elavult, felújítandó állapotú, ami a panelek felé tereli a vásárlókat.

A családi házak eközben teljesen más ligában játszanak: a Duna House mérése szerint fajlagos négyzetméteráruk vidéken átlagosan 505 ezer forint volt, ami a nagyobb alapterület és a telek miatt jóval elmarad a lakásokétól, és a drágulási ütemük is mérsékeltebb, 11 százalék körüli.

A hirdetési piac és az új építésűek helyzete

Hogy mennyire szétzilált a piac, azt jól mutatják a zenga.hu legfrissebb Ingatlan Radarának adatai is. Bár Budapesten az átlagos hirdetési négyzetméterár már elérte az 1,49 millió forintot, az országos átlag pedig 990 ezer forintra emelkedett, az éves árnövekedési ütem a megyék felében már lassul.

Sőt, megjelent az első fecske is: a portál adatai szerint Zala megyében a hirdetési árak már 1 százalékkal alacsonyabbak, mint egy évvel ezelőtt. Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője rávilágított, hogy ez elsősorban az új lakások kínálaton belüli átmeneti visszaesése miatt van. Ezzel teljes ellentétben áll Borsod-Abaúj-Zemplén megye, ahol az új építésű lakások megugró aránya miatt a statisztikai átlag még mindig 30 százalék feletti éves drágulást mutat.

Budapesten belül is komoly törések látszanak a zenga.hu számaiból: a XII. kerületben a kínálat összetételének változása miatt érezhető árcsökkenés ment végbe, és már egyetlen budapesti kerületben sem éri el az éves drágulás üteme a 20 százalékot. Sőt, az olyan hagyományosan drágábbnak számító kerületek mellett, mint az I., az V. vagy a II., már a külsőbb Csepelen (XXI. kerület) is 5 százalék alá lassult az éves áremelkedés üteme.

Az új építésű lakások piacán viszont továbbra sincs megállás: a zenga.hu statisztikái szerint Budapesten egyetlen hónap alatt újabb 1,3 százalékkal drágultak az új ingatlanok, így az átlagos négyzetméterár elérte az 1,83 millió forintot. Vidéken az új építésű szektorban 0,8 százalékos volt a havi plusz, kivéve a Balatont. A tóparti megyékben ugyanis 0,7–1,5 százalékos havi árcsökkenést mértek az új lakásoknál. Ennek okát Futó Péter abban látja, hogy a Balatonnál több olcsóbb projekt lépett be a hirdetések közé, miközben Budapesten a korábbi olcsóbb lakások végleg kifogytak a kínálatból, ami feltolta a fővárosi átlagot.

Szerző: Lovas Judit
Címkék: lakás, ingatlan, lakásárak, Duna House, DH, zenga.hu, Budapest, vidék, panel, tégla