A járvány már tavaly megtette hatását

Kiderült, pontosan mi történt az ingatlanpiacon

Fotó: Bencze-Kiss Kata

2021. május 7. Megszenvedte tavaly a koronavírus-járványt az ingatlanpiac, még ha alapjaiban nem is rengette meg. A lakáspiac forgalma az előzetes adatok alapján a 2015-ös szintre esett vissza, az árak emelkedése pedig erőteljesen lassult – derül ki a KSH előzetes adataiból. Az idén a kormány beavatkozása mentheti meg a piacot az áreséstől.

A járvány első két hulláma elsősorban a használtlakás-piacon éreztette hatását. A 2014 óta egyre élénkülő lakáspiaci forgalom visszaesése már 2019-ben megkezdődött, 2020-ban pedig folytatódott: a hasonló feldolgozottság mellett mért adatok alapján az éves forgalom 13 százalékkal maradt el az előző évitől – írja a KSH az előzetes adatok alapján. Ez azt jelenti, hogy a 2019-es 157 ezer tranzakció után tavaly mintegy 136 ezer lakás cserélhetett gazdát, ami nagyjából a 2015-ös szintnek (134 ezer) felel meg.

A koronavírus- járvány – 2020 II. negyedévére eső – tavaszi időszakában főként a városokban esett vissza az eladott lakások száma: Budapesten 44 százalékkal, a megyeszékhelyeken 32 százalékkal, a kisebb városokban 30 százalékkal, míg a községekben 16 százalékkal mérséklődött a megelőző negyedévhez képest. A fővárosban és a megyeszékhelyeken az első hullámot követően a III. negyedévben némiképp élénkült a piac (az előző negyedévhez viszonyítva 19 százalékkal, illetve 6 százalékkal), ennek alapján feltehető, hogy a járvány idején elhalasztott adásvételek egy része később létrejött. A kisebb városokban és a községekben azonban az év hátralévő részében is kevesebb adásvétel jött létre.

A falusi csok bevezetése csak arra volt elég, hogy fékezze a forgalom visszaesését a támogatott településeken, ahol a II. negyedévben 12 százalékkal, éves szinten 5 százalékkal csökkent a lakásértékesítés 2020-ban.

Mi rendezte át a piacot?

A piaci átrendeződés hátterében több, a lakáspiacot érintő intézkedés hatása is érzékelhető. A nagyvárosok lakáspiaci forgalmának visszaesésében szerepet játszott a 2019 júniusában megjelent Magyar Állampapír Plusz, míg a községek lakáspiacának élénkülése (a forgalom kisebb visszaesése) a kormány intézkedéseivel hozható összefüggésbe: 2019. július 1-jétől bevezették a falusi csokot, az egyéb csok és hitel pedig használt lakások vásárlására is elérhetővé vált. Az új lakások aránya a lakáspiacon 2016 óta fokozatosan emelkedett, 2019-ben elérte a 7,1 százalékot. 2020-ban az eddig ismert adásvételek 5,5 százaléka volt új építésű lakás.

Lassult az áremelkedés

A használt lakások éves, tiszta árindexe 2020-ban is tovább emelkedett, a drágulás üteme azonban jelentősen lassult. Tavaly negyedévenként felváltva csökkentek és növekedtek az árak, de végül a 2015. évi bázison számított index 3,4 százalékkal nőtt az előző évhez képest. Az új lakások körében a 2020. évi tranzakciók árszintje az eddig beérkezett adatok szerint 11 százalékkal nőtt 2019-hez képest. Az új és a használt lakások tiszta árindexe távolodott egymástól.
A fogyasztóiár-indexet is figyelembe vevő reálárindex az új lakások esetében jelentősen, 7,4 százalékkal nőtt, míg a használtaké stagnálást jelez, ezzel megszakadt a reál lakásárak 2014 óta történő folyamatos emelkedése.

Miért nem estek az árak, ha csökkent a forgalom?

Valkó Dávid az OTP Ingatlanpont vezető elemzője arra hívja fel a figyelmet, hogy a piac törvényszerűsége, hogy a pozitív és negatív előjelű folyamatokat is a kereslet változása jelzi, majd ezt késleltetve követi az árszint módosulása. Tavaly csökkent a forgalom, amit vélhetően csak 2021-ben követett volna az árak csökkenése, ám az év elején elindult otthonteremtési támogatások hatására a forgalom ismét növekedni kezdett. Elképzelhető tehát, hogy országos átlagban, éves alapon még egy darabig nem lesz negatív előjel az árváltozás mutatója előtt, azaz lényegében a koronavírus járványt megúszhatjuk árcsökkenés nélkül. Ugyanakkor előre nem látható tényező, hogy az ingatlanhitel moratórium lejárata után mennyire fog megnövekedni a kínálat, és ez milyen hatással lesz az ingatlanárakra – figyelmeztet a szakértő.

Mennyi volt egy négyzetmétere az új lakásoknak?

Egy új lakás átlagos ára 34,5 millió forint volt 2020-ban, 3,5 millióval több, mint egy évvel korábban. A négyzetméterár 505 ezerről 582 ezer forintra nőtt. Budapesten egy új lakás átlagosan 42,5 millió forintba, 1 négyzetméter 775 ezer forintba került. Mindkét érték 13 százalékkal haladta meg a 2019. év átlagát. A legtöbb új lakást értékesítő XIII. kerületben 740 ezer, az ezt követő XI. kerületben 873 ezer forint volt a lakások négyzetméterára.

A megyeszékhelyeken adták el az új lakások közel 28 százalékát, átlagosan 454 ezer forintos négyzetméterenkénti áron. A jelentősebb újlakáspiaccal rendelkező Szombathelyen
434 ezer, Debrecenben 525 ezer, Kecskeméten 490 ezer forintba került a lakások négyzetmétere. A Balaton-környéki települések árszintje meghaladta a nagyobb vidéki városokét, és elérte a négyzetméterenkénti 694 ezer forintot. Siófokon az új építésű lakások négyzetmétere átlagosan 737 ezer forintba került.

Ugyanakkor a KSH arra hívja fel a figyelmet, hogy a 2020-ban átadott új lakások árát nagyrészt több hónappal, esetleg évvel korábban létrejött szerződésekben szabták meg. Emiatt az itt bemutatott újlakáspiaci árszínvonal elmarad az adott időszakra jellemző kínálati árakétól, és csak a ténylegesen átadott lakások áralakulásáról ad tájékoztatást.

Mennyibe kerültek a használt lakások?

2020-ban a használt lakások piacán egy lakás átlagos ára 18,3 millió forint volt, 300 ezer forinttal kevesebb, mint 2019-ben. Az átlagos négyzetméterár az I. negyedévi 293 ezer forintról a II. negyedévi járványidőszakban 257 ezer forintra mérséklődött. A III. negyedévi emelkedést (275 ezer forint) az év végén ismét csökkenés váltotta fel (262 ezer forint). A járvány tavaszi hullámát követő hónapokban tehát bekövetkezett bizonyos mértékű korrekció, majd az újabb visszaesés hatására az év végi árak 11 százalékkal elmaradtak az év első három hónapjára jellemző szinttől. Az átlagos árak alakulásában a lakáspiac területi összetételének módosulása is szerepet játszott.

Budapest részesedése csökkent az értékesítésekben, a városi eladások súlya nem változott, a községeké enyhén nőtt, és meghaladta a 30 százalékot. Módosult a lakáspiac regionális összetétele is: a keleti országrész részesedése 40-ről 45 százalékra nőtt, Budapest és Pest megye együttesen már csak a tranzakciók 24 százalékát adta, szemben az egy évvel korábbi 29 százalékkal. A dunántúli régiók aránya nem módosult számottevően 2019-hez képest.

Budapesten egy lakás átlagos ára 35,3 millió forint volt, 800 ezerrel kevesebb, mint
2019-ben. A 32,9 millió forintos IV. negyedévi átlagos lakásár 10 százalékkal maradt el az I. negyedéves szinttől, ugyanakkor a 629 ezer forintot kitevő négyzetméterár kevésbé csökkent (2,3 százalék), ami jelzi, hogy a fővárosban megnőtt a kisebb lakások súlya. A Budapesti agglomerációban a 36 millió forintos átlagár 2,3 millióval haladta meg a 2019. évi szintet. Ezen belül is kiugró az agglomeráció északnyugati területén bekövetkezett 13 százalékos áremelkedés, de a többi fővárosi agglomerációs területen is magasabbak lettek az árak.

A megyeszékhelyeken egy lakás átlagos ára 19,8 millió, az 1 négyzetméterre jutó ár
317 ezer forint volt, mindkét érték emelkedett a 2019-hez viszonyítva (4,8 százalékkal, illetve 6,7 százalékkal). A legdrágább megyeszékhely 26 millió forintos átlagárral Székesfehérvár volt, ahol közel kétszer annyiba került egy lakás, mint Miskolcon, és több mint háromszor annyiba, mint Salgótarjánban.

A falusi csok preferált településein az átlagos ár 6,8-ről 7,3 millió forintra nőtt. A balatoni agglomerációban a 2019. évi 28,2 millióról 32,7 millió forintra emelkedett a használt lakások ára. A kisebb településeken az éves szinten megfigyelt árak valamennyi régióban emelkedtek. A községek országos átlagos lakására ugyanakkor nem nőtt, összefüggésben a forgalom összetételének említett módosulásával az alacsonyabb árszínvonalú keleti régiók javára.

Az Európai Unióban is nőttek az árak

Az európai országok többségében a koronavírus okozta járvány idején és azt követően is áremelkedést mértek. 2020 IV. negyedévében a 2015. évi bázison az Eurostat módszertana szerint számított összesített lakáspiaci árindex az EU-tagállamok esetében 129 százalék volt, az Eurózónán belüli lakásárindex pedig 127 százalék. Magyarország továbbra is az élen áll a 178 százalékkal.

Szerző: Lovas Judit
Címkék: ingatlan, lakás, lakáspiac, lakásár, index, KSH