Még várni kell az igazi fellendülésre

Kiderült, mennyivel nőhetnek idén a lakásárak

Fotó: Bencze-Kiss Kata

2024. június 14. Ideális esetben 20-25 százalékkal nőhet idén a tranzakciók száma a lakáspiacon, országos átlagban pedig nominálisan enyhén emelkedhetnek az árak. Az idei év eddigi tapasztalatai összességében élénkülést mutatnak, de erőteljesebb és általános piaci fellendülést majd csak a 2025-ös év hozhat – áll az OTP legújabb Lakóingatlan Értéktérkép elemzésében.

Országosan közel 30 százalékos forgalomcsökkenés mellett 8 százalék körüli nominális drágulást (azaz a magas infláció miatt közel kétszámjegyű reálár-csökkenést) mért 2023-ban az OTP Jelzálogbank a lakóingatlanok piacán. A legfrissebb Lakóingatlan Értéktérkép elemzése szerint a forgalom az utolsó negyedévben – köszönhetően a 2024 elejétől bevezetett új lakástámogatási rendszer miatti előre hozott vásárlásoknak, a javuló makrogazdasági kilátásoknak és a folyamatosan csökkenő kamatszintnek – már emelkedőbe fordult, de így is csak 100 ezer között alakulhatott a tranzakciószám.

Mérsékelt áremelkedés

Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai alapján tavaly az összes vármegyében nominális drágulást mutattak a számok. Az élen Csongrád-Csanád áll közel 14 százalékos árnövekedéssel, és még Bács-Kiskun, Vas és Nógrád értéke haladta meg a 11 százalékot. A másik véglet Fejér, mindössze 1,4 százalékos áremelkedéssel. Nagyvárosaink közül Szekszárd drágult legjobban (15,5 százalék), és még Békéscsaba és Szombathely fértek fel a dobogóra 14-15 százalékos drágulással.

Már nem a Belváros a legdrágább

A budapesti árváltozási rangsor élén 25 százalékkal a – 2022-ben még utolsó helyen szereplő – XXIII. kerület áll, melyet jócskán lemaradva, 10-15 százalék közötti drágulással az I., XVII., XXII. és XVIII. kerületek követnek. Soroksár esetében egyértelmű a korábbinál drágábban eladott új lakások áremelő hatása, ami a forgalomnövekedéssel is egyértelműen korrelál. Utolsó helyen az – egyik fő befektetési célpontot jelentő, ugyanakkor tavaly a második legjelentősebb forgalomcsökkenéssel sújtott – V. kerületet találjuk, mindössze 0,4 százalékos drágulással. A 161 irányítószám-körzetből 21-ben csökkent az átlagár.

A fővárosi kerületek közötti árrangsorban kilenc év után trónfosztás történt tavaly. Azzal, hogy az V. kerületben rekordalacsony árnövekedést láttunk, miközben a 2022-es ezüstérmes I. kerület 15 százalékkal drágult, ez utóbbi vezeti jelenleg a budapesti árrangsort 1,294 millió Ft/m2-rel. Az egymilliós szintet e kettő mellett még a II., XII., XI., XIII. és VI. kerület lépik át. A másik végletet, két év után ismét, 628 ezer forinttal a XXI. kerület adja. A legdrágább irányítószám-körzet hagyományosan a 1014-es (Budai Vár): tavaly itt meghaladta az 1,8 milliós szintet az átlagos négyzetméterár. A budapesti átlagár pedig 929 ezer Ft/m2-re nőtt tavaly.

Forrás: OTP Lakóingatlan Értéktérkép

Vármegyei és nagyvárosi ranglista

A vármegyék árlistáján 2020 óta Somogy áll az élen, tavaly 743 ezer Ft/m2 átlaggal. Pest, Hajdú-Bihar és Győr-Moson-Sopron hármasa szűk árintervallummal, 606-635 ezer Ft/m2-rel következnek ez után. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád vármegye, tavaly 187 ezer Ft/m2 átlagértékkel, egyedüliként a 200 ezres limit alatt.

- A vármegyeszékhelyek ársorrendjének hagyományos négyes élbolya 2023-ban így alakult: Debrecen (686 ezer Ft/m2), Veszprém (656 ezer Ft/m2), Győr (653 ezer Ft/m2) és Székesfehérvár (621 ezer Ft/m2). Ezek mellé Szeged is felzárkózott tavaly, 618 ezer Ft/m2-rel. A sor másik végén változatlanul Salgótarján áll 198 ezer Ft/m2 átlagértékkel – mondta Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője. Az országos átlagár tavaly 687 ezer Ft/m2 volt, míg a főváros nélkül számított vidéki átlag 468 ezer Ft/m2.

A szárnyalásra még várni kell

Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép elemzése szerint 2023 minden valószínűség szerint egy rövid ideig tartó visszaeső lakáspiaci ciklus mélypontjaként vonul be a szakmai köztudatba. A forgalom látványosan fékezett, a reálárak pedig jelentős mértékben csökkentek, miközben a nominális árak év/év alapon még pozitív tartományban maradtak. A lakásépítések és még inkább a kiadott építési engedélyek zuhanásában ugyanakkor évtizedek óta nem látott negatív eredmények születtek, azaz a piac elsősorban az új kínálaton keresztül alkalmazkodott a megváltozott környezethez.

Az idei év eddigi tapasztalatai viszont pozitívak, egyértelműen látszanak a kilábalás jelei. 2024-ben a lakáspiac jó működéséhez szükséges tényezőkben, mint stabil gazdasági növekedés, reálbérek alakulása, alacsony hitelkamatok a tavalyi mélyponthoz képest már fellendülés prognosztizálható. És bár az állami támogatásoknál idén összességében szigorúbb feltételekkel, szűkebb kör számára elérhetők, a nagyobb támogatási összegek érezhetően élénkítik a keresletet. Újra nőhet a befektetési céllal vásárlók aránya is, azonban mindezek mellett sem számíthatunk a korábbi összpiaci szárnyalás visszatérésére.

A lakáspiac fő mutatóinak alakulása a ciklikus működés során logikailag egymásra épül. Elsőként a tranzakciószám növekedése indul el, amire már több forrásból is megerősítést kaptunk az idei első hónapokban, így idén ideális esetben 20-25 százalékos bővülést (120-125 ezer teljes tulajdont érintő, értékesítési céllal épített lakások nélkül számított tranzakciót) várhatunk. Nominális árakban, országos összesítésben enyhe növekedésre lehet számítani, míg ezzel párhuzamosan reálárszintben év végéig megszűnhet a csökkenés.

Az ezeknél nagyobb tehetetlenséggel bíró lakásépítésekben ugyanakkor idén még 10-15 százalékos visszaesést prognosztizál az OTP, míg az építési engedélyek száma az 5 százalékos áfa érvényességének két évvel való meghosszabbítása ellenére – reagálva a növekvő keresletre – már emelkedésnek indulhat. Erőteljesebb és általános piaci élénkülést majd – a lakástámogatások volumene szempontjából nem mellesleg a választásokat megelőző – 2025-ös év hozhat.

Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát, és látogassa meg máskor is közvetlenül honlapunkat!