Nem minden magyarázható a fix 3 százalékos lakáshitellel

Kettős szorításban a lakások bérleti díja

Fotó: Latzer Anna

2026. április 9. Az albérletek drágulása az előző hónapokban először mérséklődött, majd a bérleti díjak kifejezetten csökkentek. Ennek oka részben az, hogy olyan magasra futottak az árak, hogy azt sokan már nem tudják megfizetni. Az sem mellékes, hogy a bérleti piacon már évek óta látható csökkenő megtérülés ellenére továbbra is sokan vásárolnak bérbeadásra ingatlant.

Tavaly ősszel – állapította meg a Balla Ingatlan – több hónapon át csökkentek az albérletárak, és 2026-ban sem várható jelentősebb drágulás. A közvetítő cég szerint ráadásul 2026-ban sem lőttek ki a bérleti díjak, hiszen szűkült ugyan a kínálat, de a kereslet még nagyobb mértékben. A tavalyi évre vonatkozó 5 százalékos drágulás nem túl impozáns, és az idei évre sem várható ennél nagyobb mértékű albérleti díj emelkedés.

Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője úgy látta, hogy amennyivel az eladási árakat megemelte százalékosan az Otthon Start, annyival csökkentette a kiadó lakások bérleti díjait. Ennek oka, hogy mérséklődött a bérlői kereslet, a kínálat pedig bővült, így a korábban 220-230 ezer forintért kiadható kétszobás téglaépítésű lakásokat 200 ezer forintért sem kapkodták el a bérlők.

Nagyot esett a kereslet

Országosan és a fővárosban is egyaránt 1,3 százalékos havi drágulással indult 2026-ban az év az albérletpiacon a KSH-ingatlan.com lakbérindex adatai szerint, ami az utóbbi évek legvisszafogottabb januári dinamikája. Az éves drágulás üteme országosan 5 százalékot, Budapesten 5,1 százalékot tett ki, szemben a tavaly januári 9,4, illetve 9,5 százalékos emelkedéssel.

Az idei év első hét hetében az albérletpiaci kereslet 18 százalékkal esett vissza éves összevetésben. Emiatt az év eleji bérletidíj-emelkedés tempója olyan alacsony volt, mint 2021-ben a koronavírus-járvány kellős közepén. A hirdetési portál szerint a visszaesés elsősorban az Otthon Start hatása, ami rengeteg potenciális és tényleges bérlőt szívott el a piacról, akik inkább a saját tulajdonú ingatlan megszerzését választották.

Az ingatlan.com piaci körképéből az derült ki, hogy február közepén Budapesten 260 ezer forint volt a lakbérek középértéke. Az V. és a II. kerület továbbra is kiemelkedik mezőnyből a 362,5 ezer és 360 ezer forintos mediánnal. A másik végletet egyaránt 200 ezer forinttal a X., a XIX., a XXI. kerület jelenti. A vidéki nagyvárosok közül Debrecen volt a legdrágább, ahol 220 ezer forint a lakbérek havi középértéke. Utána Győr és Székesfehérvár következik 200-200 ezer forinttal. Számos megyeszékhelyen, Nyíregyházán, Pécsen, Szegeden, Szombathelyen, Tatabányán és Veszprémben 180 ezer forintot tett ki a lakbérek mediánja.

Nem tér vissza az árak száguldása

Az OTP Ingatlanpont azonban határozottan árnyaltabban látja ezt a kérdést. Valkó Dávid vezető elemző szerint már a program elindulása előtt, 2025 közepén látszott, hogy a lakásbérlés szempontjából felkapott fővárosi környékeken olyan szintet értek el a bérleti díjak, hogy hosszú távon nem tudnak hasonló ütemben emelkedni.

A bérleti piacon már évek óta látható csökkenő megtérülés ellenére – hangsúlyozta Valkó – továbbra is sokan vásárolnak befektetési céllal, bérbeadásra ingatlan. Mint hozzátette, a folyamatosan átadásra kerülő új nagy lakóprojekt mindegyikében vannak ilyen lakások, növelve a kínálatot a piacon, amivel a kereslet bővülése az Otthon Start bevezetése óta még kevésbé tarthat lépést. A szakértők szerint a következő hónapokban sem kell arra számítani, hogy visszatér a korábbi dinamika, mivel az új átadások folyamatosan növelik a kínálatot. Így a tulajdonosoknak hosszabb hirdetési időszakra és rugalmasabb bérleti díjra kell felkészülni, míg a bérlők megpróbálhatnak kicsit alkudozni is.

Az Eurostat adatai szerint 2025-ben Magyarországon 9,8 százalékkal emelkedett a lakásbérlet átlagos díja, ami Horvátország és Görögország után a harmadik legnagyobb áremelkedés volt az Európai Unióban. Első ránézésre tehát nem látszik fékező hatás. De az OTP Ingatlanpont szerint, figyelembe véve azt is, hogy utoljára 2021-ben mértek ennél kisebb drágulást, már látszik a tendencia óvatos megfordulása, hiszen három év kétszámjegyű áremelkedése szelídült kicsit.

Szerző: B.Varga Judit
Címkék: lakás, ingatlan, albérlet, bérlakás, bérleti díjak, Balla Ingatlan, ingatlan.com, OTP Ingatlanpont