Nagyon sokba kerülhet a lakásépítés pörgetése

Kétségbeesetten kapkod a kormány?

Fotó: Azénpénzem

2015. december 17. A korábban a költségvetési hiány alakulására annyira kényes kormány utóbbi napokban bejelentett (sőt már törvényben is lefektetett) intézkedései alapján nehéz nem arra gondolni, hogy nagy baj lehet a magyar gazdaságban. Kérdés, hogy például a lakástámogatás kiterjesztése és az áfacsökkentés többet hoz, vagy éppen többet visz majd a jövőben, és az egész „csomag” milyen hatású lesz.

Már kihirdetésre vár az a törvény, ami a miniszterelnök hétvégi bejelentését követően az új lakások áfájának 27-ről öt százalékra csökkentéséről szól. A kormányzat azonban mintha egy percig sem pihenne. Tegnap ugyanis a Miniszterelnökséget vezető miniszter, Lázár János további fantasztikus bejelentést tett. Azok a családok, akik tíz éven belül három gyermeket vállalnak, 10 millió forintos támogatást és további 10 millió forintos 25 éves futamidejű legfeljebb három százalékos kamatozású hitel felvételének lehetőségét kapják.

CSOK (millió Ft)
Gyerek	Használt lakás	Új lakás
2	0,8-1,3*	2,6
3-	1,2-2,5*	10,0**
* négyzetmétertől függően ** további 10 millió kedvezményes hitel

Minderre a családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK, lánykori nevén szocpol) kiterjesztéseként kerül sor. A mellékelt táblázatban foglaltuk össze, hogy melyek is a most hatályos és a bejelentés alapján várható feltételek. Nem mellékes egyébként, hogy az újabb állami ajándékkal élhetnének azok is, akik korábban már felvettek CSOK-ot. Ők új lakás vásárlása esetén megkapják a két összeg közötti különbözetet. Az igénylőknek nem kell bíbelődni négyzetméterre vonatkozó korlátokkal sem, tehát most már nem fontos, hogy a családok ne költözzenek „kis lyukakba” (a legkisebb lakásméretre vonatkozó előírást ezzel magyarázták). Az életkori korlát (ez 40 év) azonban megmarad. Arról még nincs döntés, hogy milyen feltételekkel kell visszafizetniük a támogatást azoknak, akik nem tudják teljesíteni a vállalásokat.

Sok gyerek és felszárnyaló növekedés lebeghet a szemek előtt

A mindenféle hatásvizsgálat, sőt átgondolás nélküli, villámgyorsan bejelentett és kivitelezett változtatásokra némi magyarázatot mindenképpen adnak a KSH által közzétett számok. Eszerint októberben az építőipari termelés volumene 7,8 százalékkal elmaradt az egy évvel korábbitól. Az építőipari vállalkozások szerződésállományának volumene október végén ugyanebben az összevetésben 47,5 százalékkal esett.

Koji László, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) elnöke a napi.hu-nak elmondta: ilyen szintű finanszírozással 2017-ben elérhető az évi 20 ezer lakás felépítése, a 10 milliós vissza nem térítendő támogatás ugyanennyi lakásra 200 milliárdos költségvetési ráfordítást igényel. A ciklus végére 1400 milliárdnyit tehet ki a lakásépítési teljesítmény. A GKI ügyvezető igazgatója, Petz Raymund pedig arról beszélt, hogy plusz 10 ezer lakás építése legalább 0,6 százalékkal növeli a GDP-t.

Az online portál címe már várható lakás- és bébi boomot közvetít. Ez nem is zárható ki, bár azért a képet véleményünk szerint árnyalja a dolgot például az is (több más mellett), hogy rengeteg eladatlan új lakás felszívását is várja a piac. Emellett arról sem szabad megfeledkezni, hogy az ilyen mesterségesen felpumpált konjunkturális körülmények ritkán maradnak negatív következmények nélkül. Elég talán a Ratkó-korszakra utalni, de a közgazdászoknak nehéz a szintén az első Fidesz-kormány által a választások előtt, 2002-ben felpörgetett állami lakástámogatásra is csak örömmel emlékezni.

Létezhet persze más magyarázat is

Egyértelműen akkor szállt el a magyar háztartások takarékossági kedve (ez a statisztikai adatokból világosan kimutatható), és ugrottak meg hisztérikusan a lakásárak. A költségvetésen pedig jókora lyukat ütött ez a támogatás. Hasonló jelenség most sem zárható ki, bár addig, amíg a pontos részleteket nem ismerjük, elég nehéz az intézkedés várható kiterjedtségét megbecsülni. Nem csak maga a támogatás, hanem az olcsó állami hitel is sokba kerülhet majd. A kamatszint most ugyanis a mélyponton van, és így kerül egy új lakásra felvett kölcsön becslésünk szerint 4,5 százalékba (ez már hitelképes és kellően körültekintő igénylőt feltételez). Egy további táblázatban áttekintettük – ezzel egyébként a „normál” hitelfelvételt fontolgatóknak sem árt tisztában lenniük – a különböző helyzetben kapcsolódó havi terheket, a teljes visszafizetendő összeget.

Megjegyezzük, a 2002-es állami lakástámogatás (amit ugye az országban élők közül azok is megfizettek, akik nem tudtak így otthonhoz jutni) részben azért volt az államnak annyira drága, mert jókora profitot juttattak a bankoknak. Most a CSOK szabályozásában már végrehajtott (az utolsó módosítás az idén októberben volt) változtatások között szerepel, hogy a hitelintézetet az általa jogszerűen folyósított családok otthonteremtési kedvezménye összege után 2 százalékos költségtérítés illeti meg, amelyet a családok otthonteremtési kedvezményével együtt számol el a központi költségvetéssel. Vélhetően emellé jár majd a kamatkiegészítés.

Arra egyébként, hogy nem feltétlenül csak a magánszemélyek „kényeztetése” lehet a kormány célja, a visszamenőleges hatály mellett utalhat az építési szabályok lazítása is. Az elfogadott jogszabály értelmében a legfeljebb 300 négyzetméter hasznos alapterületű lakóépület építéséhez nem kell az elsőfokú építési hatósághoz fordulni engedélyért, elegendő egyszerűen bejelenteni. Lázár János pedig most arról beszélt, hogy vizsgálják ennek a könnyítésnek a kiterjesztését a társasházépítésekre.

Szakmai kifogások is akadnak

Ha az új szabályozást a kormány a jelenlegi keretek közé kívánja illeszteni, az káoszhoz, befejezetlen építkezésekhez és perek sokaságához vezet - kommentálta a Napinak a bejelentést az ÉVOSZ elnöke. Koji László ugyanis úgy véli, hogy utólagos felülvizsgálatnál egy már folyamatban lévő építkezést ellenőriznek, ami annak félbemaradásával, perek indításának rizikójával, komoly veszteségekkel járhat. Kérdés még, hogy mi lesz az építkezés közvetlen környezetében élők véleményezési, fellebbezési jogával (aki most zöld rész lát egy szomszéd telken, ne legyen annyira biztos abban, hogy az néhány év múlva is megmarad majd).

A Magyar Energiahatékonysági Intézet (MEHI) MTI-nek eljutatott közleménye szerint a kormány jelentős áfabevételről mond le a következő négy évben azzal, hogy az új lakások forgalmi adóját 27-ről 5 százalékra csökkenti, eközben viszont nem követeli meg a közpénzek bevonásával megvalósuló fejlesztésekre egyébként érvényes, szigorúbb – az Európai Unió tagállamaiban 2021-ig fokozatosan életbe lépő – energiahatékonysági elvárásokat.

Kiemelik, hogy az új építések ösztönzése mellett elengedhetetlen (lenne – a szerk.) a 4,3 milliós hazai lakásállomány felújítása is. A lakóépületek 95 százaléka családi ház, ezek háromnegyede 1980 előtt épült, az abban az időszakban érvényben levő hőtechnikai követelmények szerint. A magyar családok nagy többsége tehát ma szigetelés nélküli, igen elavult energetikai jellemzőkkel rendelkező lakásokban él.

A CSOK jelenlegi részleteiről itt tájékozódhat

Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát, és látogassa meg máskor is közvetlenül honlapunkat!

Lakáshitel 10 millió forint 25 évre	Kamat (%)	Részlet (ezer Ft/hó)	Kifizetendő (millió Ft)
Piaci most	4,5	55,0	16,42
Egy százalékkal emelkedő kamat esetében	5,5	60,5	18,15
Három százalékkal emelkedő kamat	7,5	73,0	21,90
CSOK keretében	3,0	47,2	14,15