Támogatás nélkül is 9 százalék alatti a lakáshitelek teljes díja

Jogos a rettegés a forinthiteltől?

2013. szeptember 18. Sokan megégették magukat a devizahitellel, ami még a támogatott lakáskölcsön iránti keresleten is erősen érezteti hatását. Megvizsgáltuk, és számításokkal ki is mutattuk, mennyire lehet megalapozott a félelem a mostani eladósodástól.

A devizahitelesek terhe az elhangzott panaszok szerint három-, sőt négyszeresére is nőtt. A felvételkori törlesztőrészlethez képest a jegybank számításai szerint átlagosan több mint 70 százalékkal emelkedtek a svájci frank alapú jelzáloghitel adós terhei. Megnéztük, hogy egy 6,5 százalékos teljes hiteldíjú (THM) ötmillió forintos kölcsön esetében sarkított esetben mi a helyzet. A felvételnél a frank forintárfolyamaként a legalacsonyabb, a tőketartozás indexálásához pedig az eddigi legmagasabb értéket vettük és még egy két százalékpontos kamatemelést is kalkuláltunk. Így emelkedett (volna, hiszen ilyen szituáció fogalmilag kizárt) a törlesztő az eredeti mintegy 36 ezer forintról 78 ezerre.

A megugrás persze borzalmas, de a mérték jócskán alulmúlja a beszélgetésekben kerengőket. Az eltérés oka alighanem az, hogy a panaszkodók úgynevezett kombinált (ennél sokan abban bíztak, hogy befektetésekkel csökkenthetik hitelüket, ezzel szemben a válság miatt még a veszteségeket is fizetniük kell) hitellel rendelkeztek. Rájuk mondta egy interjúban a legnagyobb magyar bank első embere, hogy „spekuláltak”. Érdemes még megemlíteni, hogy többen nagyon hosszú, akár öt évet kitevő, türelmi időt vállaltak be. Utóbbinál ennyi időn keresztül csak a kamatokat fizeti az adós, a tőketartozás egyetlen fillérrel sem csökken. Ilyenkor szintén brutális a türelmi idő lejárta utáni megugrás.

A piaci lakáshitelek átlagos hiteldíja most kilenc százalék alatt van (a kínálatot itt nézheti meg), ezért kalkuláltunk 8 és 10 százalékos THM-mel. Ez nagy eséllyel mindenkit lefed, akinek valóban ajánlható a hitelfelvétel (az igazán magas kamatot a bankok a kockázatosabb ügyfeleknél alkalmazzák, akiket mi inkább el is tanácsolnánk az eladósodástól).

A mostani kölcsönök már egészen mások

A forinthiteleknél viszont nincs árfolyamkockázat, (szerencsére) visszaszorultak a befektetéssel kombinált hitelek is. Türelmi idő most is van, de a devizahiteleknél tapasztalt „meglepetések” éppen az előbbiek miatt nem várhatóak. A jelzáloghitelek kamata ma már referenciás, vagyis a bankok nem változtathatják kényük-kedvük szerint a feltételeket. Az adós terhét „csupán” a pénzpiac befolyásolja. Nem kétséges viszont, hogy pénzpiac is rejt magában veszélyeket.

A jegybanki alapkamat 2002 óta kétszer emelkedett a kétszámjegyű tartományba. A pénzpiaci kamatok (Bubor) és az állampapírpiaci hozamok esetenként a jegybanki kamatemelésnél is sokkal nagyobb mértékben lódultak meg. Sőt, előfordult teljesen külön mozgás (csökkenő alapkamat mellett emelkedő hozam) is. Kockázat tehát van, de az beláthatónak tűnik. Minden híreszteléssel ellentétben nem csak az adósok, a bankok is megégették magukat. Nagyon fontos, hogy az ő magatartásuk is változóban van.

Erre a legjobb példa, hogy az Erste forinthiteles kalkulátorában az ügyfelek megnézhetik, hogy milyen mértékben változik havi törlesztőjük egy esetleges kamatemelés hatására. A húsz évre felvett ötmillió forintos hitel havi részlete három százalékponttal növekvő alapkamat esetén a nem egészen 40 ezer forintról közel 50 ezer forintra ugrik. A változás 12,2 százalék. A mellékelt táblázatban mindenki által esélytelennek tartott vész-vész forgatókönyvre is készítettünk számítást, nem csak a részletekre, hanem a teljes kifizetendő összegre is figyelve.

Hogyan alakulna a törlesztő és a visszafizetendő összeg kamatemelések után

Ötmillió Ft-os lakáshitel, futamidő: 15 év, THM: 8,0%
	Felvételkor	+3%	+6%	+8%
Törlesztő (ezer Ft/hó)	45,9	54,8	64,4	71,2
Összesen kifizet (millió Ft)	8,3	9,9	11,6	12,8
Ötmillió Ft-os lakáshitel, futamidő: 20 év ,THM: 10,0%
	Felvételkor	+3%	+6%	+8%
Törlesztő (ezer Ft/hó)	46	56,1	66,9	74,5
Összesen kifizet (millió Ft)	11	13,5	16,1	17,9
Forrás: Azénpénzem számítás