Idén tovább emelkednek a lakásárak

Fotó: Bencze-Kiss Kata

2016. február 17. Tavaly 20 százalékkal több ingatlan cserélt gazdát, mint egy évvel korábban, a használt lakások ára pedig átlagosan 8-10 százalékkal emelkedett. Idén, a CSOK hatását is figyelembe véve mintegy 15 százalékos forgalomnövekedés várható, az áremelkedés pedig lassulhat. Rövid távon - nagy régiós eltérésekkel - 5-25 százalék közötti árnövekedésre lehet számítani az új lakások piacán – vélik az Otthon Centrum szakértői.

A tavaly tapasztalt élénkülést a befektetési célú vásárlók mellett azok a háztartások alapozták meg, akik a válság éveiben elhalasztották lakásvásárlási döntésüket. Ennek eredményeként az előző évhez képest 20 százalékkal növekedett a lakáspiaci tranzakciók száma, és az Otthon Centrum becslése szerint mintegy 135 ezer adásvétel köttetett 2015-ben – mondta Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője a társaság mai sajtótájékoztatóján.

A lakáspiaci forgalom élénkülése területileg eltérő volt. Az ország keleti felében, elsősorban a nagyvárosok térségeire koncentrálódtak a tranzakciók. Ezer lakosra vetítve a tranzakciószámok alacsony értéket mutattak, a keleti országrészben 1000 lakosra vetítve 3-4, a nyugati országrészben 4,5-5 tranzakció volt. A fővárosi agglomerációban fajlagosan kisebb volt a tranzakciószám, amit az itt található települések relatíve magas népességszáma, a családi házak túlsúlya, valamint helyenként a fővárosból történő kiköltözés, a szuburbanizáció mértékének csökkenése magyaráz.

Az új építésű lakások 2015-ben, a megelőző évekhez hasonlóan az éves lakáspiaci forgalom elenyésző, alig 3 százalékát adták. A lakásépítést jelentősen visszavetette a válság. Az utóbbi néhány évben egy alacsony bázisról induló enyhe növekedés volt megfigyelhető. Ennek ellenére a lakásépítés teljesítménye messze elmarad a lakásállomány megújításához szükséges éves 1 százalékos mértéktől, ami ahhoz lenne szükséges, hogy a meglévő lakásállomány 100 év alatt megújuljon.

Nagy szórással nőttek tavaly az árak

A használt lakások árának átlagos emelkedése 2014-hez képest ingatlantípusonként és regionálisan eltérő volt 2015-ben. Az Otthon Centrum szerint a legnagyobb, 40 százalék körüli növekedés, a fővárosi panellakások átlagárában volt megfigyelhető. A másik véglet: a keleti országrészben a használt társasházi téglalakások átlagára némi csökkenést mutatott.
A legdinamikusabb minden szegmensben a fővárosi lakáspiac, ahol a panellakások mellett a családi házak és a hagyományos szerkezetű társasházi lakások átlagárai 19 illetve 24 százalékkal növekedtek. A nyugati országrészben az átlagárak 7-11 százalékos növekedést mutattak a családi és téglaépítésű lakások esetében, a panellakások átlagára ennek duplájával, 21 százalékkal nőtt az előző évhez képest.
Átlagosan 8-10 százalékos áremelkedés volt megfigyelhető a használt társasházi téglalakások esetében és a családi házaknál is Pest megyében és a nyugati országrészben. Hasonló mértékben nőttek a keleti országrész panellakásainak átlagárai is. Stagnáltak az árak a Pest megyei panellakásoknál és a keleti országrészben található családi házaknál.

Csökken az árengedmény a lakás értékesítésekor

A kereslet 2015-ben tapasztalt élénkülése jól megmutatkozott a vevők alkupozícióinak gyengülésében. A válság éveiben még a leginkább megfizethető és emiatt keresett panellakások értékesítésekor átlagosan közel 10 százalékos volt az árengedmény, a családi házak esetében pedig a 18 százalékot is meghaladta. 2015-ben a panellakások eladásakor az átlagos engedmény az eladó irányárához képest az adásvétel megkötésekor 6,45 százalékos, a használt téglaépítésű társasházi lakásoknál 8,14 százalékos, családi házak esetében 13,54 százalékos volt. A csökkenő áralku mellett 2015 második felében már egyes esetekben licit is kialakult.

Ehhez hasonló tendenciát mutatott az értékesítéshez szükséges idő is. Továbbra is a használt családi házukat eladóknak kell a legtürelmesebben vevőre várni. Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint ebben a kategóriában közel hat hónap, míg az eladó és a vevő egymásra talál. Ugyanakkor ez az időszak másfél hónappal rövidebb, mint az előző évben tapasztalt átlagos értékesítési idő. A leggyorsabban a panellakások találtak vevőre tavaly, átlagosan egy hónap alatt, ami fele a korábbi évben szükséges időnek. Természetesen az átlagértékek nagyon szélsőséges időtartamokat jelenthetnek, meglehetősen nagy a szórásuk, de a tendenciát mégis jól mutatják. A kereslet élénkülése gyorsabb értékesítést hoz az eladóknak, és kisebb áralku-lehetőséget jelent a vevők számára.

Mit hoz 2016?

Egyelőre nagy kérdés, hogy a CSOK mennyire mozgatja meg a piacot –érzékeltette a bizonytalanságot Soóki-Tóth Gábor. Véleménye szerint ez egyfajta kormányzati „lakmuszteszt” lesz. Akkor indul csak be nagy számban az új lakásokra a CSOK-igénylés, ha az emberek képesek hosszabb távra tervezni.

A CSOK célcsoportja több százezer család lehet. A többgyermekes családokat megvizsgálva kirajzolódik, hogy Budapest mellett Pest megyében képviselnek jelentős hányadot a két- és háromgyermekes családok és élettársi kapcsolatban élők. Magas számban laknak többgyermekes családok az észak-keleti országrész megyéiben, illetve Hajdú-Bihar megyében is. Önmagában ez még nem jelenti azt, hogy itt lesz a legnagyobb hatása a CSOK-nak, mivel ezt végső soron az fogja eldönteni, hogy hány család dönt úgy, hogy él a lehetőséggel és új lakást vásárol, vagy építkezésbe fog. Nagyságrendileg az igénylésre jogosultak 10-20 százaléka adhat be támogatási kérelmet. A 2016-2019 közötti 4 évben országosan összesen 50 és 100 ezer közötti CSOK igénylő családra számítunk – véli Soóki-Tóth Gábor.

A lakásméret és lakásárak összefüggése, illetve a támogatással, hitelfelvétellel kalkulálható vásárlóerő összevetéséből az látszik,hogy a fővárosban inkább az olcsóbb árfekvésű peremkerületekben és az agglomerációban, illetve a vidéki településeken, különösen a nagyobb foglakoztatási központok térségében számíthatunk élénkülésre. Várhatóan nemcsak az ingatlanfejlesztők, hanem az egyéni építtetők aktivitása is nőni fog.

A társadalmi-gazdasági mutatók változására, különösen a migrációs tendenciákra figyelemmel modellezhető az Otthon Centrum elemzői által a 2016-ra becsült mintegy 150-155 ezer tranzakció regionális megoszlása: a főváros mellett elsősorban a nyugati országrészben, a Balaton környékén és a nagyvárosok térségében várható élénkebb lakáspiaci forgalom idén.
Az új építésű lakások esetében bevezetett 5 százalékos áfa hatására, valamint a CSOK-tól várt keresletélénkülésre számítva nagyon sok korábban leállt projektet indítanak újra a fejlesztők. Az elmúlt másfél-két évben kiadott építési engedélyekre alapozva idén az új lakások építése elérheti, illetve meghaladhatja a 10 -12 ezret.

Még mindenki kivár

Nagy kérdés, hogy a keresletbővülés mekkora árváltozást hoz. Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint az érdeklődők számában igen jelentősen nőtt januárban és február elején. A konkrét tranzakciókat nézve azonban az látszik, hogy a korábbi év azonos időszakához képet vidéken lényegében nem változott az adásvételek száma, míg Budapesten jelentősen kevesebb adásvétel történt januárban. Ez azt jelzi, hogy a vevők is és az eladók is kivárnak.

A különböző szegmensekben a regisztrált tranzakciószámok viszonylag alacsonyak, nem alkalmasak nagyon pontos következtetések levonására. Az Otthon Centrum által értékesített új lakások árai a fővárosban és az agglomerációban 20-30 százalékkal nőttek decemberhez képest. Vidéken a legtöbb megyében használt társasházi lakások a decemberi adatokhoz képest viszont jellemzően csupán 1-2 százalékkal drágultak. A családi házak piacán nem történt érdemi változás, csak Budapesten volt megfigyelhető néhány százalékos áremelkedés. A telekárakban viszont már látszik a CSOK hatása.
Kosztolánczy György, az Otthon Centrum Holding vezérigazgatója portálunk kérdésére elmondta: idén átlagosan lassuló áremelkedésre lehet számítani. Az új lakások piacán pedig sok még a bizonytalanság a CSOK hatásával kapcsolatban. Itt hullámszerű árváltozás várható.

Szerző: Az Én Pénzem
Címkék: Otthon Centrum, CSOK, ingatlan, lakás, lakásár, áfacsökkentés, lakótelep, panel, társasház, tégla, lakáshitel

Idén tovább emelkednek a lakásárak

Nagy szórással nőttek tavaly az árak

Csökken az árengedmény a lakás értékesítésekor

Mit hoz 2016?

Még mindenki kivár

Kapcsolódó anyagok