Az átlagot a kínálat összetétele is alakítja

Hazudhatnak a lakáspiaci árstatisztikák

Fotó: Latzer Anna

2025. december 11. A forgalom pörgetésében érdekelt piaci szereplők (ingatlanközvetítők és hirdetési portálok) rendre bombáznak olyan közleményekkel, amelyek a lakásárak száguldását jelzik. Nem titkoltan buzdítanak arra, hogy gyorsan csapjanak le a lehetséges vevők, mert a kinézett ingatlan később drágább lehet. Arról szinte soha nem ejtenek szót, hogy az átlagárakat a kínálat összetétele is befolyásolja.

Míg az ingatlanpiaci boom első hullámában Budapesten volt nagyobb élénkülés a lakáspiacon, az év második felében inkább az agglomerációban erősödött a kereslet – tette közzé a zenga.hu ingatlankereső portál saját adatai alapján. Mint tudatták, Budapesten novemberben egy százalékponttal mérséklődött az éves drágulás üteme, ugyanakkor vannak kerületek, ahol egy év alatt harmadával emelkedtek a lakásárak.

A részletes adatokból kiderült, hogy a XV., a IX. és a VII. kerületben az éves áremelkedés meghaladta a 30 százalékot, és megközelítette azt a X. kerületben. Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője maga is elismerte azonban, hogy a VII. kerületet leszámítva (ahol a befektetési célú vásárlások lökték meg az árakat) mindenütt az új építésű projektek magyarázhatják a magasabb értéket. Nyilvánvalóan nem mindegy, hogy a kommunikált átlagárak milyen kínálatot tükröznek.

A forgalom pörgetésében érdekelt piaci szereplők (ingatlanközvetítők és hirdetési portálok) azonban arról legfeljebb csak mintegy mellékesen ejtenek szót, hogy az átlagárakat a kínálat összetétele is befolyásolja. Ezen a téren nem csak az új és a használt ingatlanok aránya lehet érdekes (ezt eleve kiszűri a KSH és az MNB azzal, hogy külön-külön árszintet jelez). Sokat számíthat, hogy hol és milyen minőségű a lakás. Utcára lebontva is jelentős lehet ugyanis az árakban az eltérés.

Már szinte senki sem hallgatja el a lejtmenetet

Ahogy arról korábban írtunk, novemberre – az érdekeltek persze azt remélik, csak átmenetileg – kifújt az Otthon Start Program (OSP) által generált lufi az ingatlanpiacon. A Duna House (DH) becslése szerint 17,5 százalékkal kevesebb lakás cserélt gazdát, mint októberben. Az előző évhez képest pedig közel 16 százalékos a visszaesés. Igaz, a kormányzati intézkedés addigra az árakat már az egekbe emelte.

Az OTP Jelzálogban szakemberei az idén összességében, országos átlagban akár 25 százalékos – ám természetesen ingatlantípus, lokáció, állapot függvényében eltérő mértékű – éves árnövekedést prognosztizálnak.

Az ingatlan.com egyenesen arról írt, hogy satuféket hozott a kínálatbővülés. Novemberi lakásárindexük szerint országosan 0,5 százalékra rúgott a drágulás, ami jóval elmarad a szeptemberi 2,8, valamint az októberi 1,5 százalékos havi ütemtől. Budapest a szeptembert 2,6, az októbert pedig 1,4 százalékos havi drágulással zárta, novemberre pedig a hirdetési portál 0,1 százalékos mérséklődést mutatott ki. A fővárosban tehát tavaly óta először mérséklődtek az árak.

Az OTP Jelzálogbank arra hívta fel a figyelmet, hogy már a nyár vége óta látványosan „nivellálódik” az OSP jogosultság árplafonja, négyzetméterenként 1,5 millió közelében értek az árszintek, eltüntetve a korábbi regionális különbségeket. Az olcsóbb régiókban, településeken az árak alacsonyabb bázisról nagyobb ütemben nőttek, míg a másfélmilliót kissé meghaladóké a limit alá csökken. Ez megfigyelhető például a fővárosi panelpiacon az olcsóbb és drágább kerületek között, miközben ugyanakkor a budapesti „tömegpiac” újlakás-árszintje érezhetően fékezett, növelve a kedvező hitellehetőséget kihasználni vágyók lehetőségeit.

Kérdés azonban, hogy a kormány (ismételt) durva beavatkozásának hatása mennyire okozhat majd maradandó változást a fix 3 százalékos hitellehetőség kifutását követően. Nem véletlenül írtuk meg korábban, hogy az OSP egyre durvább puhítása olyan szegmensekben is magával hozza a drágulást, amelyekben ez egyáltalán nem lenne indokolt. Borítékolható, hogy a program külterületi ingatlanokra kiterjesztése áremelés hoz, miközben aligha oldódnak meg ezeknek a lakásoknak az infrastrukturális hiányosságai. Az ilyent birtoklóknak viszont jó kiszállási lehetőséget hozhat az intézkedés.

Szerző: B.Varga Judit
Címkék: lakás, ingatlan, lakásár, zenga.hu, ingatlan.com, Duna House, OTP Jelzálogbank, DH