Biztosan felbolydul a lakáspiac

Gutaütést is hozhat az áfacsökkentés

Fotó: Latzer Anna

2015. december 15. A kormány elhatározta, így a következő év elejére nyilvánvalóan már be is vezeti az új lakások áfájának 27-ről öt százalékra csökkentését. Abban minden szakértő egyetért, hogy az intézkedés jókora változásokkal járhat, a konkrét következményekről azonban már eltérnek a vélemények. A pakliban a nemrégiben vásárlók dühe, a használt lakások értéktelenedése is benne van.

Hétvégén a miniszterelnök bejelentette, tegnap pedig már be is nyújtották a parlamenthez a lakásáfa 27-ről öt százalékra csökkentéséről szóló javaslatot (a teljes szöveg itt olvasható), amit gyorsítottan el is fogadhatnak. Már most kaptunk olyan olvasói levelet, hogy „megüt a guta, nemrég vettem új lakást”. Ahogy neki is válaszoltuk: ilyen esetekben semmit sem tehet az érintett. Sokszor kaptunk olyan kifogásokat, hogy valami miért csak az adott időpontig vagy az után alkalmazható. Mint ahogy már számtalanszor leírtuk: mert így szól a törvény.

A lakásáfa esetében azonban ez nem is ennyire egyszerű. Az áfacsökkentés 2016. január elsején lép hatályba, de a javaslat szerint újnak minősül az ingatlan, ha annak használatbavétele még nem történt meg, vagy a használatbavétele megtörtént, de a használatbavétel és az értékesítés között még nem telt el két év. Vagyis: a vállalkozók nyakán maradt lakásokra vonatkozik az áfacsökkentés, de ha valaki már kifizette a magas áfát, akkor így járt. A törvénymódosításban egyértelműen fogalmaznak: a 2016. január 1-jét követően kiállított számla tartalmazhat 5 százalékos áfát.

Sőt! A parlament előtt levő változatban még nincs, de bizottsági ülésen már felmerült, hogy az új lakás építéséhez leadott építőanyag áfája is csökkenjen öt százalékra. Nagy valószínűséggel ebből bizottsági módosító lesz, aminek elfogadása elég érdekes helyzeteket teremthet majd. (Ki miként tudja ellenőrizni, hogy melyik csempe pontosan hová kerül majd?)

Veszteség jöhet a használt lakásoknál

Piaci változásokat egyébként a még módosítás nélküli törvényszöveg is hozhat, de ember legyen a talpán, aki meg tudja mondani, pontosan milyeneket. Azt mindenképpen érdemes figyelembe venni, hogy bár az OTP Jelzálogbank friss elemzésében már kedvező irányú változásokról ír, azt még ők is elismerik hogy, a piacot ma még egyértelműen a befektetési célú vásárlások pörgetik. Az pedig majdnem borítékolható, hogy a befektetők (akik amúgy is a kifogástalan állapotú lakásokat keresik) egy része átpártol az új lakásokhoz. Akkor pedig a használt lakások ára elveszthet egy nagyon fontos támaszt, illetve emelőt.

Persze akkor, ha új lakásokból lesz elegendő választék, és az árak valóban jelentősen mérséklődnek (az áfacsökkentés 17,3 százalékos áresést jelenthetne, vagyis: egy 25 millió forintos lakást 20,7 millióért lehetne megvenni). A piacvezető ingatlanhirdetési portálról kivettünk néhány árat, és jeleztük, azok miként alakulnának, ha az eladók egyértelműen érvényesítenék az áfacsökkentést (a hirdetések alján található egy skála, amin látható, hogy az éppen nézett ingatlan négyzetméterára miként viszonyul az átlaghoz). A táblázatban levő számok csak érdekességnek számíthatnak. És nem csak azért, mert ezek csupán kínálatiak.

Lenyelik a fejlesztők az áfakülönbözetet?

Az ingatlan.com szakértője, Balogh László maga is óvatosságra int az áfa csökkentése miatti árcsökkenéssel kapcsolatos várakozások terén. Szerinte várhatóan nem lesznek sokkal olcsóbbak az új lakások, de lakásberuházók nyereségkilátásai mindenképp javulhatnak. (Magyarul: az áfacsökkentés nagy része a fejlesztők zsebében landolhat.) Koji László, az Építési Vállalkozók Országos Szövetségének (ÉVOSZ) elnöke is azt gondolja, hogy biztosan nem jelenik meg az árakban az áfacsökkentés teljes mértéke. A „nyereség” szerinte eloszlik majd a megrendelő, a kivitelező és az értékesítő között.

Az uniós elvárásokra tekintettel egyébként a kormány különböző megkötéseket volt kénytelen beépíteni az intézkedésbe. Ilyen, hogy a csökkentett áfa olyan, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakásokra vonatkozik, amelyek hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert, illetve az olyan egylakásos lakóingatlanokra, amelyek hasznos alapterülete legfeljebb 300 négyzetméter. Mindez pedig határozott időtartamot – az áfacsökkentés ideiglenes intézkedésként 2019 végéig tart – az indoklásban pedig „szociális” jelzőt kapott. (Ahogy valaki szellemesen megjegyezte, az uniós bürokraták számára a 150 négyzetméter alatti lakás simán látható szociálisnak.)

Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát, és látogassa meg máskor is közvetlenül honlapunkat!

Ingatlanárak (ezer Ft/nm)
Hely	Átlagár	Új lakás ára	Új lakás csökkentett áfával*
Budapest
Őrmező	492	550	455
Törökőr	366	437	361
Terézváros	575	849	702
Madárhegy	492	592	489
Angyalföld I.	450	535	442
Angyalföld II	426	450	372
Józsefváros	389	552	456
Siófok	407	549	454
Forrás: ingatlan.com-ban szereplő konkrét kínálat és árjelzés * Azénpénzem.hu számítása szerint ennyi lenne, ha a teljes áfacsökkentést érvényesítenék