Lassan, de megmozdul a piac

Ezért jó a támogatott lakáshitel

2013. november 4. Az elmúlt hónapokban megugrott az államilag támogatott kölcsönök iránti kereslet, ami a piaci hitelnél alacsonyabb törlesztőrészletnek és az 5 évig biztonságot nyújtó fix kamatozásnak köszönhető. A támogatás 15 éves futamidejű, ötmillió forintos hitel és használt lakás vásárlása esetén 300-400 ezer forint megtakarítást is jelenthet a piaci lakáshitelhez képest.

Egyre többen igényelnek támogatott lakáshitelt - legalábbis ez derül ki a Magyar Nemzeti Bank statisztikáiból. Míg tavaly az első félévben mindössze 5 milliárd forintnyi támogatott lakáshitelt folyósítottak a pénzintézetek, idén ez a szám a háromszorosára, 15 milliárd forintra emelkedett. A megugrás egyértelműen a tavaly nyár végén-ősz elején bevezetett legújabb, Otthonteremtési kamattámogatott hitelnek köszönhető, amit használt lakás vásárlására és felújításra, valamint új lakás vásárlására, építésére és bővítésre is lehet igényelni.

Az Otthonteremtési kölcsön nagy előnye, hogy a bankok 5 éves, fix kamatozással is nyújtják (van, amelyik 1 éves kamatperiódussal is), ami a kamatváltozástól tartó ügyfeleknek biztonságot jelent. A válság hatására ugyanis a lakosság megtapasztalhatta, hogy a hitelek törlesztőrészlete jelentősen megugorhat az árfolyam- és kamatváltozás következményeként. A támogatott hitelek forint kölcsönök, így az árfolyamváltozásnak nincs hatása, a pénzpiaci mozgások azonban befolyásolhatják. Egy ötmillió forintos, 15 éves futamidejű piaci lakáshitel esetében például 3 ezer forinttal emelheti a havi részleteket egy 1 százalékos kamatemelkedés. Az 5 évre fixált kamatozású kölcsönnél tehát hosszú ideig biztosíthatja magát a kamatváltozás kockázata ellen az adós. A hitel törlesztése így kiszámíthatóvá tehető. (A cikk az Ingatlanhitelek rovat része.)

Alacsonyabb törlesztő

A támogatott hitelek legnagyobb vonzerejét a piaci kamatozású kölcsönnél jelentősen alacsonyabb havi törlesztőrészlet jelenti a támogatott időszakban. Pedig a piaci kamatozású ingatlanhitelek soha nem voltak ilyen olcsók, mint napjainkban. A támogatott kölcsönök azonban jelentős megtakarítást jelentenek. Egy 15 éves futamidejű, 5 millió forintos, otthonteremtési kamattámogatott lakáshitel kamata jelenleg az első 5 évben banktól függően 6,10-7,25 százalék között alakul (5 éves kamatperiódus esetén), míg piaci kamatozású kölcsönöket 6,25-12 százalék között találunk. Bár a támogatott hitel kamata és a legjobb piaci ajánlatok között első pillantásra nincs sok különbség, azonban a legjobb piaci kamatok eléréséhez olyan komoly feltételeket szabnak a bankok, amelyeknek csak az igénylők igen kis része tud eleget tenni, ráadásul az adósminősítések is titkosak.

A szomorú valóság pedig az, hogy a többség 7,5-8 százalékos kamaton vagy ennél is drágábban tud piaci hitelhez jutni. A támogatott kölcsönök ezzel szemben az átlag ügyfélre szabottak, így aki megfelel a jogszabályi előírásoknak és a banki hitelbírálat feltételeinek, olcsóbban törleszthet az első 5 évben, mint piaci hitel esetén. (Ötmillió forintos, 15 éves futamidejű otthonteremtő hitelnél ez akár havi 5-7 ezer forint is lehet az első 5 évben.) Ráadásul a piaci hitelek döntő többségének évente többször is változhat a kamata, ami extrém esetben akár 3 havonta változó, emelkedő törlesztőt is jelenthet. Az 5 éves kamatperiódusú támogatott hitelnél viszont a kamat 5 évig fix, nem változik.

Mi lesz hosszú távon?

Nagy kérdés persze az, hogy az 5 éves támogatás lejárta után mi történik a hitel kamatával. Ez ugyanúgy kérdés a piaci hitel esetében is. Az interneten elérhető kalkulátorok a jelenlegi kamatokkal számolnak, így azokat vetítik előre 25-30 évre. Ezek szerint a támogatott hitel törlesztése – a támogatás kifutása miatt – megugrik, és akár magasabb is lehet néhány ezer forinttal (a kezdeti 5 milliós, 15 éves futamidejű hitel esetében), mint egyes piaci hitelek mostani kamatozás szerinti havi részlete. A valóság azonban az, hogy nem tudjuk, mi lesz 5 év múlva. Mindenesetre a pénzpiaci hozamokkal együtt mozog majd a piaci feltételű és a támogatott kölcsönök kamata is, így együtt drágulnak vagy lesznek olcsóbbak. Mivel a támogatott hitel esetében az állampapír referencia hozamokra tesz rá a bank egy fix felárat (ez otthonteremtő hitel esetén az állampapírhozam 130 százalékának maximum 3 százalékponttal növelt mértéke lehet), és ez lesz a kamat, kedvezőbb lesz az a banki ajánlat, amelyik kisebb felárat alkalmaz. Az adós által fizetendő, előbbi kamatot csökkenti még a kamattámogatás, mely otthonteremtő hitel esetén hitelcéltól függően az állampapírhozam 50-70 százaléka között alakul. A biztos nyereség viszont az, ami az első 5 év során üti az adós markát, vagyis amit a támogatásnak köszönhetően nem kell kifizetnie. Ez pedig – egy piaci lakáshitel törlesztésével összevetve – egy 5 millió forintos, 15 éves futamidejű hitel esetén 300-400 ezer forint körül alakul.

Szempont lehet a hitel kiválasztásakor az is, hogy az 5 éves kamattámogatás lejárta után milyen kamatperiódust – azon időszak, amíg a kamat fix – kínál a bank. Ez a piacon jelenleg 3 hónapos és 5 éves között mozog. A hosszabb kamatperiódus választása a teljes futamidőre biztosíthatja a kiszámíthatóbb törlesztést.

Új lakásra még kedvezőbb

A tavaly bevezetett, használt lakásra is felvehető otthonteremtő lakáshitel építkezés és új lakás vásárlása esetén is igényelhető. Ekkor az 5 évig tartó támogatás mértéke nagyobb, mint használt lakás esetén; 2 gyermekig az állampapír referenciahozam 60 százaléka, 3 vagy több gyermek esetén pedig 70 százaléka.

Létezik azonban ennél is kedvezőbb hitel építkezésre vagy új lakás vásárlásra: a Fiatalok valamint többgyermekes családok kamattámogatott kölcsöne. Ez a hitel 20 éves kamattámogatású, a támogatás mértéke pedig a gyermekek számától és az igénylő életkorától függ (állampapír referencia hozam 50-70 százaléka között). Aki megfelel a jogszabályi feltételeknek – ezek szigorúbbak, mint az otthonteremtő hitelé –, 20 évig élvezheti a támogatás előnyeit. Új lakás vásárlása vagy építése esetén a lakásépítési támogatás („szocpol”) igénybevétele további segítséget nyújthat.
(Az állami támogatásokról részleteket itt talál.)

Használt lakás vásárlásakor igényelhető támogatott és piaci hitel közti különbségek:

	Otthonteremtési kamattámogatott lakáshitel	Piaci kamatozású lakáshitel
Kamattámogatás	Állampapír referenciahozam 50%-a, 5 évig	Nincs
Hitel nagysága	Max. 10 millió Ft	A bank feltételei korlátozzák.
Lakás vételára	Max. 20 millió Ft	Nincs maximum
Futamidő	6-25/35 év	1-35 év