Egyre nagyobb tere van az áralkuknak

Erre számíthatunk az ingatlanpiacon

Budapest
Fotó: Fazekas Fanni

2023. október 6. A KSH legfrissebb számai szerint a második negyedévben közel 3 százalékkal csökkent a használt lakások ára az első negyedévhez képest, éves szinten azonban még enyhe áremelkedést mértek. A forgalom bezuhant, és egyre nagyobb tere van az áralkuknak a piacon. Jelentős áresésére azonban senki sem számít. Kérdés, hogy a kormány által kierőszakolt kamatcsökkentés a lakáshitelek terén mekkora lökést tud adni a piacnak.

Az idei második negyedévben a használt lakások ára 2,9 százalékkal csökkent az előző negyedévhez képest. A KSH legfrissebb adatai szerint az előző év hasonló időszakához képest még 1,2 százalékkal nőttek az árak. A szakemberek brutális áreséssel nem számolnak, ugyanakkor egyre nagyobb tere van az alkuknak.

Az OTP Ingatlanpont szakértői a legutóbbi sajtótájékoztatón arról beszéltek, hogy jelenleg átlagosan 7 százalék körül alakul az alkuszint. Ez persze egy átlag, ami attól is függ, hogy mennyire túlzott az az ár, amennyit az eladó kér az ingatlanért.
A Balla Ingatlan legfrissebb közleményében arra hívja fel a figyelmet, hogy habár a tulajdonosok nagy része nehezen adja be a derekát, amikor alkuról van szó - sőt nagyon sokan egyáltalán nem -, a sikeres értékesítéshez bizony sok esetben csökkenteni kell a hirdetési árakon.

Változó alkuszint

Budapest V. és XIII. kerületében legfeljebb 2-5 százalékos árengedmény szokott előfordulni, ami nem minden esetben elegendő ahhoz, hogy sikeres legyen a tranzakció. Ugyanakkor a X. és XVII. kerületben még a reális áron meghirdetett ingatlanok hirdetési és eladási ára között is legalább 5 százalékos különbségről beszélhetünk, a túlárazott ingatlanoknál ennél jóval nagyobb az eltérés. A Balla Ingatlan szakértői szerint a további belvárosi kerületekben (VI., VII., VIII. és IX. kerület) a hirdetési és a valós értékesítési árak között jelenleg átlagosan 5-10 százalékos különbség a jellemző. Az eladók jellemzően kitartanak az általuk elképzelt ár mellett, így csak minimális engedményt hajlandóak adni. Aminek persze az az eredménye, hogy alig van mozgás az ingatlanpiacon.

Ugyanakkor előfordulhatnak 15-20 százalékos különbségek is a hirdetési árak és a vételár között. Ez annak eredménye, hogy sokan tartják irreálisan magasan a meghirdetett ingatlanuk árát. Ők saját szemszögükből “irracionálisan alacsony” vételi ajánlati árakra számíthatnak, míg a jól árazott lakások tulajdonosai csekély alkukkal megússzák az adásvételt.

Árkörkép Magyarországról

Az ingatlan.com a saját adatai alapján kiszámolta az október elején a magyar nagyvárosokra vonatkozó kínálati árakat. Budapesten az eladásra szánt használt lakások és házak átlagos négyzetméterára 953 ezer forintnál járt, ami 0,1 százalékos csökkenésnek felel meg az elmúlt negyedévben. A legdrágább kerület az V., ahol több mint 1,5 millió forint az átlagár, a legolcsóbb városrész pedig XX. kerület a maga 673 ezer forintjával.

A fővároson kívüli lakáspiacon a vármegyeszékhelyek többségében stagnáltak vagy csökkentek a négyzetméterárak a három hónappal korábbi szinthez képest. Debrecenben 740 ezer forint volt az átlagár, a júliusi 739 ezer után. Kecskeméten az 594 ezer forintos összeg alig magasabb a júliusi 589 ezernél. Miskolcon 0,2 százalékkal 410 ezerre mérséklődött az ár. Szegeden 655 ezerre változott 658 ezerről, Pécsen 583 ezerre csökkent a három hónappal ezelőtti 590 ezerről. Győrben is stagnálást mutat a mostani 741 ezer forintos át. A kivételek között van Zalaegerszeg, ahol három hónap alatt 3,9 százalékkal 512 ezer forintra emelkedtek az árak, amelyben szerepet játszanak a vármegyeszékhelyen átadott és folyamatban lévő munkahelyteremtő beruházások.

Fontos azonban látni, hogy ezek kínálati árak, és bár azok változása is mutathatja a piac mozgását, valójába az az érdekes, hogy az üzletet milyen áron kötik meg. Ha nő az áralku, akkor változatlan kínálati szinten is árcsökkenés lesz a piacon.

Mire számíthatunk?

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemző a korábbi sajtóeseményen arról beszélt, hogy idén 25-30 százalékkal eshet vissza az ingatlanpiaci forgalmon, ami százezer körüli tranzakciószámmal 10 éves mélypontot jelent.

Az MNB adatai szerint 2023 első negyedévében átlagosan 1,2 százalékkal nőttek a lakásárak 2022 utolsó negyedévéhez. Azonban a magas infláció miatt ez reálértéken jelentős visszaesést jelent. A KSH mostani friss adatai közel 3 százalékos nominális árcsökkenést mutatnak negyedéves alapon.
A lakáspiaci forgalmat jelentősen visszafogják a magas hitelkamatok. Az MNB legfrissebb adatai szerint augusztusban 10,12 százalék volt a lakáshitelek hitelköltség mutatója. Az OTP bank számításai szerint a lakáshitelek piaca a tavalyi 1200 milliárd forintról idén 550-600 milliárd forintra eshet vissza az országban.

Ha megnézzük az MNB számait, az derül ki, hogy 2022-ben az első 8 hónapban 963 milliárd forint lakáscélú hitelt vettek fel az emberek, 2023 első nyolc hónapjában viszont csak 361 milliárd forintot. Ebben nemcsak a magas hitelkamatok, hanem az elszálló infláció miatt a reálbérek csökkenése is szerepet játszik. Egyre többen húzzák meg a nadrágszíjat, és nemhogy lakásberuházáson nem gondolkoznak, hanem a fogyasztást is visszafogják az emberek.

Legyen alacsonyabb a kamat! És lőn!

A padlót fogott hitelezést a gazdaságfejlesztési miniszter egycsapással meg is oldaná. Azt várja el, hogy a bankok a lakáshiteleket maximum 8,5 százalékos hiteldíjon adják. A versenyhatóság lelkesedik, de hivatalosan kifogást a Bankszövetség sem emelt. A bankok most szép sorjában elkezdik bejelentgetni, hogy – önként és dalolva – ők is beállnak a sorba, és hétfőtől, október 9-étől erre a szintre mérséklik a lakáshitelek költségmutatóját.

Kérdés, hogy ez mennyire hozza meg a hitelfelvételi kedvet. A 8,5 százalékos THM ugyan sokkal vonzóbb, mint a 10 százalék feletti, de – ahogy korábban az OTP sajtótájékoztatóján is elhangzott – azért ez még nem a 6 százalékos „mentális kamatszint”, ami azt jelenti, hogy azon a szinten vesznek már fel szívesen hitelt az emberek.

A kormány által kierőszakolt hitelkamat-csökkentés végül adhat némi lökést a piacnak, de az összes gazdasági folyamatot figyelembe véve inkább az OTP Ingatlanpont vezető elemzőjének lesz igaza a jövőt illetően, aki szerint a 2008-2013-as válságnál enyhébb, de akár évekig tartó lakáspiaci korrekcióval számolhatunk. Árzuhanás nem várható, inkább oldalazás lesz. Bár a kiugró inflációt figyelembe véve, ez jelentés reálérték csökkenést jelent.

Erre számíthatunk az ingatlanpiacon

Változó alkuszint

Árkörkép Magyarországról

Mire számíthatunk?

Legyen alacsonyabb a kamat! És lőn!

Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát, és látogassa meg máskor is közvetlenül honlapunkat!

Kapcsolódó anyagok