Már tavaly már megtört a trend, csökkent a forgalom is

Ekkora áresést hoz a járvány okozta válság a lakáspiacon

Budapest jól megúszhatja
Fotó: Bencze-Kiss Kata

2020. június 3. A koronavírus-járvány okozta gazdasági recesszió akkor találta telibe a hazai lakáspiacot, amikor már elindult az árcsökkenés. Az optimista verzió szerint a járvány negatív hatása a forgalomra és az árakra Budapesten nagyjából egy évig fog tartani, és csak kisebb korrekcióra kell számítani a legfrekventáltabb kerületekben. Vidéken, a legsérülékenyebb piacokon ugyanakkor évekig is elnyúlhat a hatása, és 20 százalékos áresést is hozhat – áll az OTP Jelzálogbank legfrissebb elemzésében.

Az OTP Jelzálogbank legfrissebb, a NAV 2019-es tranzakciós adatait feldolgozó Lakóingatlan Értéktérkép elemzése szerint az országos lakásárszint 2019-ben az előző évit meghaladó mértékben, nagyjából 20 százalékkal nőtt. Minden településkategóriában nőttek az árak, a legjobban továbbra is Budapesten és a nagyvárosokban. A nagyarányú éves drágulás mellett azonban egy új trend is megjelent. Az év második felében ugyanis a 22 negyedéven át tartó, Európában a harmadik leghosszabb folyamatos drágulási periódus után már árcsökkenést mutatnak a számok.

Mindenhol csökkent a forgalom

Az előzetes adatok szerint országosan mintegy 28 százalékkal esett vissza 2019-ben az ingatlanforgalom. A legnagyobb mértékben a budapesti forgalom csökkent (39 százalékkal), aminek oka egyrészt az egyensúly feletti árszint elérése, másrészt a 2019 közepétől jegyezhető Magyar Állampapír Plusz, ami befektetési célú vásárlók tömegét vonhatta el a fővárosi lakáspiacról. A kisebb városok és megyeszékhelyek tranzakciószámai ennél valamivel kevésbé estek vissza, míg a községek esetében – ahol az ugyancsak tavaly nyár óta elérhető falusi CSOK támogatás adott lendületet a frekventáltabb települések lakáspiacának – összességében minimális a csökkenés – fejtette ki az adatok kapcsán Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

A belváros már alig drágult, de így is a legdrágább

Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai alapján 20 százalék feletti volt tavaly az árnövekedés Veszprém (hajszállal 29 százalék alatt), Komárom-Esztergom, Fejér, Borsod-Abaúj-Zemplén, Hajdú-Bihar, Jász-Nagykun-Szolnok, Csongrád és Nógrád megyékben. A legkisebb mértékben, alig 6 százalékkal Somogy megyében ment fel az átlagár. Nagyvárosaink közül Szolnok drágult legjobban (30 százalék), de Veszprém és Salgótarján is 28 százalék felett állnak. Visszaesés sehol nem látható.
Budapesten tavaly is elsősorban az olcsóbb, illetve a külsőbb kerületek drágultak legjobban. Új jelenségként hátrébb kerültek az árnövekedési listán a korábban befektetési céllal leginkább keresett pesti belvárosi kerületek. Az V. kerület 13,4 százalékkal egyenesen sereghajtó lett 2019-ben, az átlagos négyzetméterár szerinti sorrendben szintén dobogón, vagy annak közelében álló budai I., II. és XII. kerület mögött.

Ha nem a drágulás ütemét, hanem az átlagos négyzetméterárakat vizsgáljuk, a főváros V. kerülete még mindig messze vezeti a budapesti árrangsort 979 ezer Ft/m2-rel. A második legdrágább I. kerület átlagára nem éri el a 800 ezer Ft/m2-t. A 700 ezres szint fölé még a II., a VI., a XII., a XI. és a VII. kerület jutott. A másik végletet, 450 ezres átlag alatt a XXIII., a XX. és a XXI. kerület adja. A legdrágább irányítószám-körzet hagyományosan a 1014-es (Budai Vár): tavaly itt hajszállal átlépte az 1,3 milliós szintet az átlagos négyzetméterár. A budapesti átlagár pedig 628 ezer Ft/m2-re nőtt tavaly.

Vidéken jóval alacsonyabbak az árak

A megyék között továbbra is Győr-Moson-Sopron a legdrágább, 364 ezer Ft/m2 átlagárral, s még Pest, Hajdú-Bihar és Vas megye van 300 ezer Ft/m2 felett. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád megye, éppen átlépve a százezres árszintet.
A megyeszékhelyek ársorrendjének élbolya az elmúlt egy évben jelentősen átrendeződött. Míg 2018-ban még Győr volt a legdrágább megyeszékhely, tavaly már 409 ezer Ft/m2-es átlagárral Debrecen, ami egyedüliként szerepel a 400 ezres szint felett. Sőt, Győrt a hajdú-bihari megyeszékhely mellett Veszprém, Székesfehérvár és Kecskemét is megelőzte – mutatott rá Valkó Dávid. Az országos átlagár tavaly 399 ezer Ft/m2 volt, míg a főváros nélkül számított vidéki átlag pedig 271 ezer Ft/m2.

Hat év alatt ekkora volt a drágulás

A 2013-as országos mélypont és a valószínűsíthető 2019-es árcsúcs közötti hat év alatt az országos összesített nominális áremelkedés mértéke 114 százalék volt. A Budapesten hat év alatt végbemenő 170 százalékos drágulás verhetetlen volt – legalább is, ha a megyék árváltozásával vetjük össze. A megyék között Komárom-Esztergom áll az élen 144 százalékkal (azaz közel két és félszeresére ugró árszinttel) úgy, hogy itt igazán csak az elmúlt két évben ment végbe látványos árnövekedés.

Budapesten a legnagyobb arányban, 231 százalékkal a VII. kerület drágult 2013 és 2019 között. Emellett még a XV. és a X. kerületben nőtt legalább háromszorosára az átlagos árszint. Az okok között a befektetési célú – és ezen belül is hangsúlyosan a rövid távú kiadást (Airbnb) célzó – lakásvásárlásokat, a panellakások látványos drágulását, illetve az elmúlt években fellendülő újlakás-építéseket sorolhatjuk. Az irányítószámok szerinti bontás vizsgálva az 1083-as körzet (Középső-Józsefváros Nagykörúttól távolabbi része) az aranyérmes, ahol hat év alatt 272 százalékkal (154 ezerről 573 ezer Ft/m2-re) nőtt az eladott lakóingatlanok átlagára.

Már tavaly elindultak lefelé az árak

A 2019-es kiemelkedő éves drágulás látványos éven belüli trendet fed el, ugyanis az év második felében, 2019. III. és IV. negyedévében már árcsökkenést mutatnak a számok, ha a megelőző negyedévekkel vetjük össze.

A járványhelyzet okozta recesszió az ingatlanpiacot sem kíméli. Ugyanakkor az elemzés szerint a keresleti visszaesés és várható árcsökkenés az eddigi nemzetközi és historikus tapasztalatok alapján minden bizonnyal csak átmeneti lesz. Célszerű a forgalomhoz kötni az árak alakulásának mérlegelését. Az előző válság végét is – országos szinten – a forgalom 2013 közepén elindult év/év alapú növekedése jelezte, amit rá fél évvel követett az árak ugyancsak éves összehasonlításban mért emelkedése.

Így a várakozások szerint, ha majd azt látjuk, hogy a járványhelyzet elmúlásával, az élet újra beindulásával elmozdul a mélypontról a forgalom, rá pár hónappal számíthatunk az árak emelkedésnek megindulására is. Egyelőre csak becsléssel lehet élni. Ennek optimista forgatókönyve lehet, hogy Budapesten (az országban leghamarabb) 2021. I. negyedévében az idei első három hónappal összevetve már nőhet a forgalom, s ezt követően, a jövő év második felében az árszínvonal is. Kedvező forgatókönyv szerint tehát a járvány negatív hatása a forgalomra és az árakra Budapesten csak nagyjából egy évig fog tartani. A legfrekventáltabb kerületrészekben összességében csupán 5 százalékos árcsökkenésre számíthatunk.

Vidéken ugyanakkor ez elhúzódóbb lehet, s a legsérülékenyebb részpiacokon évekig elnyúló hatással akár 15–20 százalékos árcsökkenést is okozhat. Nehéz előre látni, hogy az elvileg 2022 közepéig érvényes falusi CSOK hol milyen mértékben tudja kompenzálni a kieső keresletet.

Szerző: Lovas Judit
Címkék: lakás, lakásár, ingatlan, koronavírus, járvány, elemzés, ingatlanpiac