Minőségi gondok lehetnek az ingatlanoknál

Egyre kínzóbbak a lakáspiaci anomáliák

Akiről mindenki álmodik

2019. május 2. Az idén szakmai becslés szerint a lakosság feketén 300 milliárd forintot adhat ki lakásfelújításra. A szóbeli megállapodások minőségi és garanciális gondot okozhatnak. Az építkezéseknél is hasonló a helyzet. A piacot közben szabályosan megbolondítják a befektetői vételek, illetve azok elmaradása.

Sajátosan magyar lakhatási krízisről írt idei elemzésében az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ). A jelenség lényege szerintük, hogy a hazai lakásvagyon műszaki állaga gyorsan romlik, mert sok tulajdonos nem költ megfelelően lakásfelújításra, a lakhatás minőségére. Legfrissebb számításaik szerint 2019-ben mintegy 300 milliárd forint értékű lehet a szóbeli megállapodás alapján kivitelezett lakásfelújítás. Ez pedig a költségvetésnek (a kieső áfa miatt) körülbelül 80 milliárd forintos veszteséget okoz. Ez pedig, vagy legalább egy része – sugallja az elemzés – forrásként felhasználható lenne épeszű programok számára.

Mint a szervezet már többször leírta: a kormány által indított lakásépítési, lakástámogatási programok csak akkor hatásosak, ha hosszú, legalább 8-10 éves időtávon kiszámíthatók, és elegendő forrás van mögöttük. Mint kifejtik, csak ilyen időtávba fér bele a lakossági előtakarékosság, a munkáltató támogatási érdekeltsége, a banki érdekeltség és a költségvetés teherbíró képessége (arról most sem és korábban sem ejtettek szót, pedig szerintünk nem mellékes, hogy a széles kör számára elérhető, a számlás kivitelezést egyértelműen segítő lakástakarékosság állami támogatását éppen nemrég szüntették meg).

A számla nélküli kivitelezés egyébként nem csak a költségvetést, hanem minőségi és garanciális problémák miatt sokszor a megrendelőt is alaposan megkárosíthatja. Másrészt viszont, mint azt szintén az ÉVOSZ állapította meg, mai árak mellett lakásfelújításról sokan nem is álmodhatnak. Nem csoda egyébként az árak száguldása, hiszen a tagszervezetek körében végzett felmérés szerint a lakásépítő cégek kapacitáskihasználtsága már kritikus szintet ért el. További gond lehet, hogy jelenleg a lakásépítés pörög leginkább, kérdés azonban, mire elkészülnek az épületek, talpon lesznek-e még a hozzájuk kapcsolódó cégek. Az Opten céginformációs szolgáltató felhívta ugyanis a figyelmet arra, hogy 2019 első negyedében a cégtörlések száma 17 százalékkal haladta meg az előző negyedévit. Akkor, amikor tényleg nagyon pörög az építős piac.

A felújításokat is pörgetik a befektetők?

Az ÉVOSZ legújabb elemezésében (is) kiemeli, hogy 2018-ban a Budapesten megvásárolt új építésű lakások 65 százalékát befektetési céllal vették meg. A Duna House (DH) azonban úgy látja, hogy jót is tesznek a befektetők, ráadásul éppen a lakásfelújítás terén. Az ingatlanközvetítő azt állítja, hogy a befektetőknek köszönhetően javul a fővárosban a piacra kerülő ingatlanállomány minősége. A korábbi években ugyanis sok befektető vásárolt meg rosszabb minőségű ingatlant, amit a későbbiekben felújítottak

Az ingatlanok harmada, egyes kerületekben közel fele nagyon jó állapotú volt az értékesítéskor, míg a lakhatatlan és felújítandó lakások aránya elhanyagolható szinten maradt 2018-ban. A legnagyobb fejlődést a VII. kerület érte el, itt az értékesített ingatlanok között a jobb minőségűek aránya 2014 és 2018 között közel megduplázódott. A kiemelkedő állapotú ingatlanok a pesti belvárosi kerületekben és a budai oldalon találhatóak.

Arról pedig, hogy az ingatlanközvetítők (akik saját adatbázisukból vonhatnak le következtetéseket) mennyire valóságos képet láthatnak a piacból, sokat mondhat: becslések szerint a 40 millió forintnál olcsóbb lakásoknál kevésbé veszik igénybe közvetítők segítségét az eladók, mint a magasabb árkategóriájúaknál

Az is kérdés persze, hogy a befektetői érdeklődés meddig marad fenn ilyen intenzitással. A Világgazdaság a kérdés egy igen érdekes aspektusát világította meg. Mint cikkükben leírják, jelentős felárral tudták eladni tulajdonosaik belvárosi lakásaikat a jellemzően látatlanban vásárló letelepedési kötvényes külföldieknek. Csakhogy e tőkeerős vevőkör mostanra bevásárolt, és egyre inkább eltűnik a piacról.

Jókora változások indultak meg

A Balla Ingatlan szerint a magas lakásárak miatt már háttérbe szorult az a típusú befektetési tevékenység, hogy egy vállalkozó vásárol egy lakást, azt felújítja, majd haszonnal megnövelt áron eladja. Ma már ugyanis olyan árakon kellene kínálni a felújított ingatlant, amelyért már nem tudnák (könnyen) értékesíteni. A kiadásra történő ingatlanbefektetés a megfelelő hozamok miatt továbbra is jelen van, de itt is mérséklődő befektetői kedvvel lehet találkozni.

Tóth Viktória, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint a befektetők itt mára szinte teljesen eltűntek a piacról, miután az elmúlt években majdnem minden felújítandó ingatlant felvásároltak. Hart Erzsébet, a Balla Ingatlan VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője pontosan ugyanezt tapasztalja az ő tevékenységi kerületeiben. A belvárosban (még?) nem ez a helyzet, de a változás itt is jól látszik. A legkeresettebb részeken - például a bulinegyedben - az elmúlt években már eladogatták a befektetésként vett lakásokat. Schneider Zoltán, a Balla helyi vezetője szerint a slágertermékeknek számító garzonok közül mára csak a túlárazott ingatlanok maradtak a piacon.

Szűkül a készpénzért befektetésre vásárlók köre a XI. és XXII. kerületben is. A vevők 15-20 százaléka még mindig bérbeadási szándékkal vásárol ingatlant a IV. kerületben, és valamennyire Zuglóban is jelen vannak még a befektetők.