Mindent alaposan érdemes átolvasni, és szakértő tanácsát sem árt kikérni

Csak óvatosan a lakásszerződésekkel!

2021. augusztus 30. A lakást keresők és eladók sokszor sürgető kényszert érezve írják alá az eléjük tett iratokat, minden különösebb megfontolás nélkül. A közjegyzők tapasztalatai szerint az ingatlanbérleti szerződések 80 százaléka készül házilag. Mindez pedig jókora buktatókat rejt.

Az Azénpénzem.hu több olyan lakásvételi ügyletről is értesült, amelyekben a vásárló valójában pénzügyi befektetésként tekint az egész ügyletre. A készülőben levő vagy akár csak tervezett ingatlanra úgy szerződik, hogy annak teljes árát ki sem tudná fizetni. Arra alapozza az egészet, hogy az árak emelkedése miatt időközben úgy tud kiszállni, hogy nyereséget is zsebre vághat.

Az ilyen vevők számára elgondolkodtató lehet, hogy sokan már árulják befektetésként vett ingatlanukat. A jelenlegi szinten pedig a lakásárak várható alakulása is egyre bizonytalanabbá válhat. A szerződés pedig kemény dolog. Minden esetben célszerű alaposan megfontolni, ki mit ír alá, a rögzített feltételnek később mennyire képes megfelelni. Az „ezzel nem érdemes foglalkozni, ezt csak úgy bele szoktuk írni” szövegek hallatán pedig érdemes arra gyanakodni, hogy valami csapda lehet a dologban.

Sokan vágnak először bele

A Duna House (DH) elemzése szerint Budapesten minden negyedik, vidéken pedig minden ötödik vevő első lakását szerzi meg. Szerencsés esetben ők támaszkodhatnak (és nem csak anyagilag) családi segítségre, de könnyű melléfogni. Például azért, mert az elsőre tetszetős állapotban levő ingatlan csak gyors felszíni kipofozást kapott. Tapasztalatunk szerint, ha a vevő a szerződésben akar ilyen esetekben műszaki garanciákat kikötni (ehhez persze nem árt megfelelő jogász segítségét kérni), akkor az eladók gyorsan hajlandók vallani a valósabb helyzetről.

A közvetítőket szinte lehetetlen megkerülni. Újra és újra fellángolnak viszont a viták, mit tehet meg az ingatlanközvetítő, mit nem, és mikor kell a szolgálataiért fizetni. Ezzel kapcsolatban sem győzzük eleget hangsúlyozni: alaposan olvassuk a megbízást, és gondoljuk át, mit is írunk alá! Az ügyészség egyébként ilyen ügyekben már nem egyszer perelt a fogyasztók érdekében.

Legutóbb az egyik országos franchise-hálózathoz tartozó ingatlanközvetítő gyakorlata miatt léptek fel. Az ügyészség az idén tavasszal újra nyomatékosította (korábban már írtunk hasonló eljárásukról) az ingatlanközvetítés célja az ingatlan sikeres értékesítése vagy bérbeadása, ezért ha az ingatlanközvetítő pusztán hirdeti az ingatlant, és csak érdeklődőket, potenciális vevőket hoz, azzal még nem teljesítette a szerződést. Jutalékra nem tarthat igényt addig, amíg a fogyasztó az adásvételi vagy bérleti szerződést meg nem köti.

A bérleteknél is bőven akadhat buktató

Ha a közvetítő ajánl ügyvédet, akkor minden esetben jó, ha tudjuk, hogy ezek a jogászok nem feltétlenül képviselik a mi érdekeinket. A kifejezetten az olcsóságuk miatt kiválasztott ügyvédek lehetnek jók, de a bonyolultabb ügyletek már nem annyira férnek bele az alacsony díjazásba.

A Magyar Országos Közjegyzői Kamara (MOKK) nemrégiben a bérleti szerződések buktatóra hívta fel a figyelmet. Mint leírták: közjegyzők tapasztalatai szerint az ingatlanbérleti szerződések 80 százaléka készül házilag. A jogszerűtlen kikötéseket és egymásnak ellentmondó szabályokat tartalmazó szerződéssel a MOKK szerint az a fő probléma, hogy éppen akkor – jogvita esetén – nem nyújt valódi védelmet egyik félnek sem, amikor szükség lenne rá. (Ez persze nem csak a bérleti megállapodásokra lehet igaz.)

Tóth Ádám szerint egyre tudatosabbak a bérbeadók, már nemcsak azok fordulnak közjegyzőhöz, akik egyszer megégették magukat. A lakástulajdonosok legnagyobb kockázatnak a kiköltözni nem akaró bérlőt tartják, de sokan kérnek végrehajtható nyilatkozatot a bérleti díj és rezsiköltségek megfizetésére is – mondta a MOKK elnöke. Hozzátette azonban: sokan nem tudják, hogy a kiköltözési nyilatkozat a bérletidíj-tartozás esetére nem biztosít közvetlen végrehajthatóságot, csak a szerződésszegő bérlő kiköltöztetését segíti. Holott a problémás ügyek 90 százalékában a nemfizetés miatt mondják fel a lakásbérleti szerződéseket.

Nincs például szabályozva, hogy mikor kell kiüríteni, és milyen állapotban kell visszaadni az ingatlant, mi számít rendes felmondási oknak, vagy milyen módon kell megfizetni a bérleti díjat. Sokan felmondási okként írják bele azt is, ha a szomszéd panaszt tesz a bérlőre, miközben nincs definiálva, hogy mi számít panasznak, kinél és hányszor kell jelentenie a szomszédnak ahhoz, hogy az szerződésszegésnek minősüljön.

Mint a MOKK elnöke hangsúlyozta: sokan a bérleti szerződés elkészítésén szeretnének spórolni, pedig egy-egy ilyen hiba akár több hónapnyi bérleti díj összegébe is kerülhet. Tóth Ádám szerint a legbiztonságosabb megoldás a bérbeadó és a bérlő szempontjából is az, ha a teljes bérleti szerződést közjegyzői okiratba foglalják. Ebben az esetben a bérleti szerződés biztosan megfelel a jogszabályoknak, a bérlői jogai nem sérülhetnek, és a bérbeadó is garanciát kap arra, hogy szerződésszegés esetén hatékonyan fel tudjon lépni a bérlővel szemben.

Szerző: Azénpénzem
Címkék: ingatlan, lakás, lakásvásárlás, lakásbérlet, szerződés, ügyvéd, ingatlanközvetítő, közjegyző