Túl vagyunk a ciklusfordulón, 2023-ban áresés is jöhet

Bezuhant a lakáspiac, mire számíthatunk?

Fotó: Bencze-Kiss Kata

2023. január 20. A legfrissebb adatok szerint tavaly a harmadik negyedévben még nőttek a hazai lakásárak, de a korábbiakhoz képest már jóval szerényebb mértékben. A forgalom 20 százalékkal esett vissza tavaszhoz képest, az utolsó negyedévben pedig valósággal bezuhant a piac. Nagy kérdés, hogy most mi következik.

A 2015-ös lakásárszinthez képest (azt 100-nak véve) 2022. harmadik negyedévére a hazai lakásárindex elérte a 256 százalékot, azonban a drágulás üteme és a forgalom is egyértelműen lelassult. Bár a KSH és az Eurostat legfrissebb adatai sem biztatnak közeli fellendüléssel a lakáspiacon, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint a kereslet és az árnövekedés megtorpanása várható volt, természetes folyamatnak vagyunk tanúi, melynek lehetnek nyertesei is.

Bár már július-szeptemberben elérték az aggodalmak a lakáspiacot is, és érzékelhető volt a kereslet csökkenése, az árak még újabb rekordokat döntöttek – írja Valkó Dávid elemzésében. Egy ugyanolyan lakásért 2022. szeptember végén közel 2,6-szer többet kellett fizetni, mint a bázisévben, 2015-ben. Ezen belül az új lakások árnövekedése még dinamikusabb volt (268,1 százalék), míg a használtaké valamivel mérsékeltebb (254,3 százalék).

Trendforduló volt, már biztos

A változást leginkább az mutatja, hogy megtört az áremelkedés lendülete. Az előző negyedévhez mért növekedés mindössze 1 százalékot tett ki, holott például a megelőző három negyedévben ez a mutató jóval nagyobb – 5,5, 9,4, illetve 3,7 százalékos – drágulást jelzett. A lakások árának 2021 és 2022 ősze közötti éves emelkedése még mindig tekintélyes, 21 százalékos volt, de már nem döntött rekordokat, mint korábban.

Távolabbról rátekintve is némileg vegyes képet mutat a hazai piac tavalyi harmadik negyedéve. Az Eurostat összevetésében is kiemelkedő a 256,4 százalékos lakásárindexünk: az uniós átlag 150,2 százalék, és a tagországok közül egyedül Csehország jutott hozzánk közel a maga 221,4 százalékával. A drágulás lassulása – ahogyan az előzetes adatok is mutatják – az Európai Unió legtöbb tagországára jellemző. Míg a második negyedévben a lakásár-növekedés uniós átlaga még 2,3 százalék volt, addig a harmadik negyedében már csak 0,9 százalékos ez a tempó. (Ezzel összevetve: míg április-júniusban az uniós átlag közel két és félszeresével drágultak a magyar lakások, addig július-szeptemberben már csak az átlagos közösségi tempóban.)

Nagyot esett a forgalom

A piaci folyamatokat érzékenyebben és gyorsabban jelzik a forgalom mutatói, így a tisztánlátást az is segítheti, ha az Eurostat 2022. III. negyedévi lakáspiaci forgalomról közölt előzetes adatait elemezzük. E szerint a megelőző három hónaphoz képest 20,7 százalékkal csökkent itthon az adásvételek száma. Ez pedig a visszaesés gyorsulására vall, mivel az előző negyedévben még csupán 4,4 százalékos volt a forgalom szűkülése.

- Amit látunk, az egyértelműen ciklusforduló, amire már egy ideje számíthattunk is egy ilyen hosszú és látványos növekedési periódus után – értékeli az adatokat Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. Emlékeztet, hogy az árak változását – bármelyik irányba is mozduljanak – rendszerint a kereslet változása vezeti be, és arra reagálnak aztán kis késéssel az eladók. Az várható volt, hogy a lakásárak folyamatos kétszámjegyű növekedése nem tarthat örökké, és már 2022 tavaszán is érzékelhető volt az érdeklődés gyenge csökkenése. Ám e folyamatra ezúttal nagyon sok egyéb hatás is rárakódott – pl. az elszabaduló infláció, az eszkalálódó háborús helyzet, a rezsikrízis –, és ez most egyszerre kezd látszani a számokban. Bár némelyik már az év első felében is rontotta a feltételeket, akkor az állami támogatások és az év elején kapott plusz jövedelmek még tovább segítették a keresletet, így a lendület csak az új energiaárak nyári bejelentése után fogyott el.

December volt a mélypont?

- Azóta határozottan érezhető a megtorpanás és a kivárás, s így lehetnek a fő piaci számok még rosszabbak is a következő negyedévben, de nem tartunk ott, mint a legutóbbi klasszikus válságkor – véli a szakértő, emlékeztetve arra, hogy például 2009-re, két év alatt kevesebb mint felére esett a lakáspiaci forgalom, s öt éven át azon a szinten is maradt.

A Duna House saját számai alapján az elmúlt év leggyengébb hónapját zárta az ingatlanpiac 2022 decemberében. Az ingatlanközvetítő hálózat által országosan becsült 6 474 adásvétel novemberhez képest 19 százalékos, az előző év utolsó hónapjához hasonlítva pedig 43 százalékos csökkenést mutat. Az októberi és novemberi számok tükrében kijelenthető, hogy decemberben a mélyponton stabilizálódott az ingatlanpiac. 2022-ben a Duna House becslése alapján összesen így 125171 adásvétellel zárt a lakóingatlanpiac, ami az előző évhez képest 22 százalékos volumencsökkenést jelent. Ennél kevesebb tranzakcióval utoljára 2014-ben teljesített a hazai piac, akkor mindösszesen 113 ezer tranzakció volt a KSH adatai alapján. Az ingatlanközvetítő várakozásai szerint 2023-ban sem várható a piac erősödése éves szinten, éves előrejelzése a 90-110 ezer közötti adásvételi sávot jelölte meg az idei várható volumennel kapcsolatban.

Egekben a hitelkamatok

Nem segíti a lakáspiaci szereplőket, hogy ősszel az egekbe szöktek a hitelkamatok. A lakáshitelek 10 százalék körüli kamata olyannyira visszavetette a keresletet, hogy egyes banki becslések szerint akár hatodával is csökkent a hitelfelvét november-decemberre a nyári hónapokhoz képest. Bár január eleje óta a lakáshitelek árazásában referenciakamatként fontos szerepet betöltő BIRS jelentősen esett, a hitelkamatok nem mozdultak lefelé.

Valkó Dávid szerint most egyelőre a kivárás jellemző a piacra. Mozdíthat a piacon, ha mérséklődnek az árak, illetve a vevők jobban kihasználják a most éppen bővebbé váló alkulehetőségeket és a 2023-ban is elérhető lakástámogatásokat.

A Duna House lakásárindexei alapján az ingatlanárak emelkedése az utolsó negyedévben megállt, a mutatók értékei mérséklődést mutatnak, rendeződni látszik az árazás az ingatlanpiacon. A vidéki adatokkal ellentétben a budapesti panel és tégla árindex újbóli emelkedést mutat nominál értéken, míg reál értéken csökkenés látható. A fővárosi újépítésű ingatlanok piacán azonban az idei év negyedik negyedévében is tapasztalható a további drágulás, már alig van olyan fővárosi kerület, ahol 1 millió forint alatti négyzetméteráron lehet újépítésű ingatlant vásárolni. A negyedév legdrágább kerülete a budai II. kerület, ahol az értékesített újépítések négyzetméterára meghaladta a 2,7 millió forintot.

Szerző: Lovas Judit
Címkék: lakás, ingatlan, családi ház, alku, lakásárindex, lakáshitel, kamat, OTP Ingatlanpont, Duna House