Az ingatlanpiaci boom sem tarthat örökké

Meddig jó befektetés a lakás?

Fotó: Vándor Géza
2017. szeptember 27. Egyre agresszívebben igyekeznek rábeszélni mindenkit, akinek pénze van, hogy válassza a lakásbefektetést – jelezte több olvasónk is. Mind több jel mutat közben arra (a tömeges beszállás amúgy épp az egyik ilyen lehet), hogy ezen a téren növekednek a kockázatok. Még mindig jó lehetőségnek számíthat az ingatlan, de fontos a korábbinál is nagyobb óvatosság és körültekintés.

A jelenlegi nagyon alacsony kamat-, illetve hozamkörnyezetben már azok is lakásba fektetésen gondolkodnak, akik korábban ettől a macera miatt mereven elzárkóztak. Újabb és újabb megtakarító fontolgatja, hogy lejárat után pénzét nem betétbe, állampapírba teszi, hanem inkább lakást vesz rajta. A Balla Ingatlan szerint az ingatlanbefektetésnek alapvetően két fajtája van. Az egyik elsősorban felújításra vásárol, a másik pedig kiadásra. A kettő persze nem zárja ki egymást, hiszen előfordul, hogy egy felújításra vásárolt lakást nem sikerül a megfelelő áron értékesíteni, miközben a bérleti piac még szépen prosperál. Így aztán egy eladó lakásból kiadó lakás is válhat.

Több felmérés is megjelent már arról, hogy Magyarországon európai összehasonlításban is kiemelkedően lehet keresni a lakáskiadással (legutóbb erről itt írtunk). Gyűlnek azonban az aggasztó jelek. Schneider Zoltán, a Balla Ingatlan belvárosi irodájának szakmai vezetője elmondta: a belső kerületekben a vásárlók 80 százaléka befektető, de az utóbbi időben kicsit alábbhagyott az eddigi lelkesedésük. Úgy tűnik ugyanis, hogy kezd kiszorulni a rövid távú lakáskiadás. Ez a tevékenység volt annyira nyereséges, hogy az elmúlt két évben a belső kerületekben emelkedtek a legnagyobb mértékben az ingatlanárak. Egyre több belvárosi társasházban szavazzák viszont meg a lakók azt, hogy rövid távú lakáskiadás céljára ott ne lehessen megvásárolni egy ingatlant.

Több helyen már szorul vissza a befektetési célú vásárlás


A Balla Ingatlan több területi vezetője is a befektetési célú vételek visszaszorulását érzékeli. Nincs azonban ez mindenütt így. Zuglóban és a szomszédos XVI. kerületben annyi a változás, hogy most már nem ismételt eladásra vásárolnak ingatlant, hanem egyre inkább bérbeadásban gondolkodnak.  A XIII. kerületben viszont inkább nő, mint csökken a befektetők száma. A vietnámiak, oroszok, ukránok elsősorban az újépítésű lakásokat keresik - olykor nagy tételben vásárolva -, amelyeket kiadnak.

Az új lakások terén azonban az Otthon Centrum (OC) tulajdonában levő Ujotthon.hu tett közzé egy érdekes felmérést. A portál szakértői a helyszínen tapasztaltak alapján úgy vélik, hogy a 2018 első negyedévének végéig átadásra tervezett építkezések bő harmada nem készül el határidőre. (Ez pedig – jegyezzük meg mi – a megtérülési kalkulációkat is kedvezőtlenül alakítja.) Az elmaradást mutató projektek 82 százalékában nincs információ új határidőről, a többi projektnél már az építők is új átadási határidővel hirdetik a lakásokat.

Kerületenként vizsgálva a következő félévben átadásra tervezett építkezések között a XIV. kerületben a legnagyobb a késlekedő projektek aránya, itt még felük sem készül el időben. A budai kerületek közül a II. kerületben a legrosszabb az arány, az ott a készülő projektek felénél állapítható meg, hogy később tudják majd csak átadni a lakásokat a vevőknek. A fejlesztők által kedvelt XIII. kerületben ez az arány 41 százalék.

A profibbak már kiszállnak?


Nincs mindenkinek annyi pénze azonban, hogy új, de akár használt lakást is vásároljon. Különösen akkor, ha nem akarnak hitelfelvételt vállalni, és még arra is ügyelnek, hogy ne minden befektethető pénz legyen ugyanott. A jó (illetve annak tűnő) lehetőségek ügynökök által is intenzíven generált kihasználása már nem ismeretlen a magyar lakosságnak. Ennek jócskán része volt a devizahiteles válság kialakulásában.  Ezt pedig érdemes mindennel – például a mostani folyamatokkal kapcsolatban is – szem előtt tartani.

Egyre agresszívebben igyekeznek rábeszélni mindenkit, akinek pénze van, hogy „legalább közvetetten profitáljon” a lakáspiaci száguldásból. Az utóbbi egy évben – mint az Azénpénzem.hu a Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetsége (Bamosz) adataiból kiszámolta – a legtöbb friss pénz az ingatlanalapokba érkezett, de a legfrissebb számok már tőkekivonást jeleztek. (A piacon azt rebesgetik, hogy nem árt vigyázni, mert a „profik mintha már szállnának kifelé”.) Olvasóink jelzése alapján egyébként azt érzékeljük, hogy éppen a gyengébben teljesítők igyekeznek most nagy erőkkel befektetőket toborozni.

Az óvatosságra nem csak az előbbiek miatt van ok. Nem lehet eleget hangsúlyozni, hogy az ingatlanalapokból csak három hónap után lehet szabadulni. Ha valaki tehát ma ad egy eladási megbízást, csak 90 nap után tudhatja meg, mennyit kaphat valójában kézhez! A befektetési alapoknak pedig (még a békeidőben is) komoly gondokat okozna, ha elkerülhetetlenné válna a portfoliójukban szereplő ingatlanok eladása (például azért, mert nagyon sok befektető száll ki).

Ha ezt hasznosnak találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát, és látogassa meg máskor is közvetlenül honlapunkat!

Szerző: Az Én Pénzem
Címkék:  , ,

Kapcsolódó anyagok