Vidéken is minden negyedik lakást befektetők visznek el

Dőzs és reménytelenség a lakáspiacon

Fotó: Vándor Géza
2017. május 9. Az idén eddig ugyan valamelyest lassult az ingatlanpiac, de azért meglehetősen élénk képet mutat a forgalom. Több adat is azt jelezheti azonban, hogy egyre szélesedhet az a réteg, amelynek számára reménytelenné válik a lakásszerzés. Az adásvételek határozottan felfelé tolódtak el.

Az idén áprilisban a lakóingatlanok piacán a DH becslése szerint majdnem ötödével kevesebb adásvétel zajlott, mint a tavalyi azonos időszakban. A társaság a Budapest Értéktőzsde honlapján közzétette részletes elemzését is (teljes terjedelmében itt nézhető meg). Más ingatlanosokhoz hasonlóan hangsúlyozták, mennyire nagy a különbség a budapesti és a vidéki lakásárak között.

Négyzetméterenként a fővárosban a DH adatai szerint 300-360 ezer, vidéken 184-193 ezer forintért vásárolták a panellakásokat, míg a téglaépítésű lakások ára 438-525 ezer, illetve 223-254 ezer forint volt. Az adatok szerint a fővárosban a XIII. és a XIV. kerület volt a legnépszerűbb.

Némiképp aggasztó kép kezd kirajzolódni a lakásvételt még csak tervező nem igazán tehetősek számára. Az alacsony hozamkörnyezet ugyanis erőteljesen az ingatlanpiac felé fordította a nagyobb megtakarítással rendelkezőket. Ez a tendencia pedig minden előzetes várakozással ellentétben (többen bíztak abban, hogy a pénzek például a bankbetétekből vagy a tartós befektetési számlákról való átcsoportosítását követően visszaesik a befektetési célú vásárlás) nem tört meg. Mint a DH megállapította: Budapesten áprilisban a vevők 41 százaléka vallotta, hogy befektetési céllal vett ingatlant. Ők átlagosan 31,3 millió forintot adtak ki egy 68 négyzetméter körüli lakásra.

Megugrott a drágább ingatlanok vétele


Vidéken majdnem minden negyedik adásvételt motivált befektetés. Így ott ez „csak” a harmadik legnépszerűbb cél volt, a fővárosi elsöprő első helyhez képest. Ezzel azt akartuk jelezni, hogy Budapesten arányában elhúzott a befektetés (a második helyen az első lakás vásárlását 23 százalék jelölte), míg vidéken az élbolyban az arányok megehetősen kiegyensúlyozottak voltak.

Budapesten idén áprilisban a 60-80 négyzetméter közötti lakások aránya magasan felülmúlta a tavalyi értékeket. Budán emellett nőtt a 80-100 négyzetméter közötti, Pesten pedig a 160 négyzetméter feletti lakások aránya is. Pesten szinte az összes négyzetméterár-kategóriában nőtt az arány az egy évvel ezelőttihez képest, míg Budán leginkább a magasabb kategóriák (550 ezer forintos négyzetméterár felett) aránya ugrott meg. Vidéken ugyan mérsékeltebben, de szintén magasabb áron vásároltak az egy évvel ezelőttihez képest.

Egyértelműnek látszik, hogy a lakást vevők között egyre többen tartozhatnak a felsőbb jövedelmi illetve vagyoni kategóriába. Az emelkedő árak miatt a leszakadók így egyre kevésbé rúghatnak labdába a lakásért indulók között. Ők arra hagyatkozhatnak, hogy a befektetési céllal vásárlók tulajdonában levő lakásokat vegyék bérbe.

Néhány elgondolkodtató bérleti adat


Az adótörvényeknek az ingatlanok bérbeadásával kapcsolatos módosítása (erről itt írtunk) a Habitat for Humanity Magyarország szerint az ingatlanbefektetőket támogatja, és a turistáknak jelent költségcsökkentést. A szervezet úgy látja, hogy már megfizethetetlenné váltak az albérletek. Az Ingatlan.com hirdetési portál arról készített egy anyagot, hogy már vége lehet az albérletek drágulásának. (Ezzel csak az árak további megugrásának esélyét teszik alacsonyabbra, várható áresésről nem beszélnek.)

Becslésük szerint a magyarországi albérletpiac 110-130 milliárd forintos lehet, de nehéz pontos összeget mondani, hiszen sokan feketén adják ki a lakásukat, vagy a valósnál alacsonyabb bérletidíj-bevételt vallanak be. A kiadó lakásokból származó bevételek terheit csökkentő adóváltozások miatt a jövőben jelentősen kifehéredhet ez a szegmens. Sokatmondó lehet viszont, hogy Budapesten az átlagos bérleti díjak alapján a legtöbb lakás már beleesett az 1 millió forint feletti éves jövedelmet termelő körbe. Így ezek után, ha legálisan adták ki őket, akkor fizetni kellett a 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást. Ennek eltörlése ugyanakkor – állítja az Ingatlan.com – nem jelenti azt, hogy a lakástulajdonosok automatikusan ennyivel vinnék lejjebb a bérleti díjakat.

A portál prognózisa szerint a fővárosban maradhat 130-135 ezer forint (az átlagkeresetek kétharmadára rúgó) az átlagos havi bérleti díj. A vidéket pedig mintha most érné el a folyamat. Az egyetemvárosokban, több megyeszékhelyen és nagyvárosban tavaly drágulás következett be, annak ellenére, hogy a kínálat is növekedett – állapították meg több mint hatezer hirdetés adatán alapuló körképükben. Például Pécsett 21 százalékkal 75 ezer forintra, Miskolcon pedig 13 százalékkal 68 ezer forintra nőtt a lakások átlagos bérleti díja.

A hiteltörlesztés már sokkal jobban megérné


Az az abszurd helyzet állt elő, hogy a mi kalkulációnk alapján jelenleg sokkal jobban megérné hitelfelvétellel lakást venni, mint bérelni. A DH adatai szerint áprilisban első lakást Budapesten átlagosan 19 millió, vidéken pedig nem egészen 14 millió forintért vettek. Elméletben ehhez 15, illetve 11 millió forintos hitelt is lehetne igényelni, a gyakorlatban persze inkább 11 és 8 millió forinttal érdemes kalkulálni.

A jegybank által közzétett átlagos 5,14 százalékos hiteldíjjal kalkulálva 20 éves futamidőre a fővárosban havi 72,3 ezer, vidéken pedig 52,5 ezer forint havi terhet kellene körülbelül vállalni az előbbiekben jelzett hitel után. Mindkét összeg alulmúlja a bérleti díjat. Ennek egyébként már önmagában is gátat kellene szabnia a drágulásnak, de eddig mégsem tette. Nyilvánvalóan nem véletlenül. Tartani lehet attól, hogy sokak számára (például a megfelelő nagyságú igazolt jövedelem hiányában, de akár egzisztenciális bizonytalanság okán) nem is járható út a hitelfelvétel.

A lakáshitelek feltételeinek itt nézhet utána

Ha ezt érdekesnek találta, lájkolja és kövesse az azénpénzem facebook oldalát, és látogassa meg máskor is közvetlenül honlapunkat!

Szerző: Az Én Pénzem
Címkék:  , , , ,

Kapcsolódó anyagok